Varşova'da emlak komisyonu: ne kadar ve kim öder

Varşova'da emlak komisyonu herhangi bir yasayla belirlenmiş değildir: tutarı, şekli ve kimin ödeyeceği yalnızca aracılık sözleşmesine bağlıdır ve çoğu zaman daire fiyatının belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır, KDV mükellefi olan aracı buna %23 vergi ekler. Müteahhitten sıfır daire alırken alıcı çoğu zaman ajansa hiçbir şey ödemez, çünkü ajansın ücretini müteahhit karşılar; ikinci el piyasada ise komisyonu genellikle alıcı, satıcı ya da her iki taraf öder. Yüzde fiyat üzerinden hesaplandığı için aynı oran, Białołęka'daki 574.875 PLN ile Śródmieście'deki 1.100.000 PLN medyan fiyatta neredeyse iki kat farklı tutarlar çıkarır.

Varşova'da emlak komisyonu neye göre belirlenir

Türkiye'de emlak komisyonu yönetmelikle düzenlenir ve satışta hem alıcının hem satıcının hizmet bedeli ödemesi yaygındır; bu yüzden çoğu kişi Polonya'da da benzer bir tarife olduğunu düşünür. Oysa Polonya'da resmi bir oran ya da tarife yoktur ve kimin ne ödeyeceği tamamen sözleşmedeki pazarlığa bağlıdır. Her ajans (biuro nieruchomości) kendi fiyat listesini belirler ve bu listedeki oran bir pazarlık başlangıcıdır, zorunlu bir tutar değildir. Ücreti etkileyen başlıca etkenler şunlardır:

• piyasa türü – müteahhitten alım (rynek pierwotny, birincil piyasa) ile ikinci el alım (rynek wtórny, ikincil piyasa) farklı şekilde ücretlendirilir;
• aracının kimi temsil ettiği – aracı satıcı, alıcı ya da aynı anda iki taraf adına çalışabilir ve bu sözleşmede açıkça yazmalıdır;
• hizmetin kapsamı – sadece bir ilanı göstermek ile daire aramak, fiyatı kontrol etmek, pazarlık yapmak, belgeleri incelemek ve teslimde yardımcı olmak aynı iş değildir;
• sözleşme türü – umowa na wyłączność (münhasır sözleşme; aracı, sözleşme süresi içinde işlem gerçekleşirse ücretini alır) çoğu zaman açık sözleşmeden farklı fiyatlandırılır;
• daire fiyatı – daire ne kadar pahalıysa aynı oranla ödenen tutar da o kadar yüksek olur.

Ödeme biçimleri de farklıdır: işlem fiyatının yüzdesi, sabit tutar, asgari komisyon ya da başlangıç ücreti ile başarı ücretinin birleşimi. Size söylenen oranın net mi yoksa KDV dahil mi olduğunu her zaman sorun.

Komisyonu kim öder: alıcı mı, satıcı mı, müteahhit mi

İkinci el daire

İkinci el bir dairede genellikle satıcıdan yetki almış bir aracıyla karşılaşırsınız. Bu aracı ücretini yalnızca mal sahibinden, yalnızca alıcıdan ya da her iki taraftan alabilir. Son seçenek yasaldır, ancak netlik gerektirir: satıcının aracısına siz ödeme yapsanız bile, aracının yükümlülüğü satışı kendisine veren kişiye karşıdır. Görüşmeye gitmeden önce ajansa alıcıdan komisyon alıp almadığını ve ne kadar aldığını doğrudan sorun. Ciddi bir ajans hemen cevap verir ve sözleşme örneğini gösterir. Satıcı tarafının aracısı size fiyat konusunda yardımcı olsa bile, onun asıl görevi daireyi satıcı için en iyi koşullarla satmaktır; bunu bilerek pazarlık etmek daha sağlıklıdır.

Müteahhitten sıfır daire

Müteahhitlerle (deweloperzy) durum genellikle farklıdır. Müteahhitler kendilerine müşteri getiren ajanslarla çalışır ve ajansın ücretini satış maliyetinin bir parçası olarak kendileri öder. Bu, alıcının ek bir ücret ödemeden alıcı temsilcisinden (tek bir müteahhit için değil, müşterinin çıkarına daire arayan danışmandan) yararlanması anlamına gelir. Yine de dikkatli olmak gerekir: ajansın teklifindeki fiyatı müteahhidin kendi yayınladığı fiyat listesiyle ve o semtteki noter senetlerinden çıkan fiyatlarla karşılaştırın. Bir firmayla anlaşmadan önce Polonya'da müteahhit nasıl kontrol edilir yazımıza da göz atabilirsiniz.

Komisyon ve diğer satın alma masrafları

Aracının ücreti bütçedeki kalemlerden yalnızca biridir. İkinci el alımda noterin tahsil ettiği PCC vergisi (podatek od czynności cywilnoprawnych, medeni hukuk işlemleri vergisi) eklenir; müteahhitten alımda ise KDV zaten fiyatın içindedir. Noter ücreti için bir yönetmelik yalnızca üst sınır koyar, yani bu ücret pazarlığa açıktır. Başlıca masraflar:

Kaynak: NAWROCKI Real Estate tarafından derlenen vergi kuralları ve mahkeme harçları, 9 Kasım 2026 itibarıyla.

İkinci el piyasadaki tipik fiyatlarda yalnızca PCC'nin tutarı:

Kaynak: yasal oranlara göre NAWROCKI Real Estate hesaplaması, 9 Kasım 2026 itibarıyla.

800.000 PLN'lik bir dairede yalnızca vergi 16.000 PLN eder, buna komisyon ve noter ücreti de eklenebilir. Müteahhitten alımda PCC yoktur ve birçok projede komisyonu müteahhit üstlenir. Tüm kalemlerin ayrıntısı Polonya'da ev alırken vergi ve masraflar yazımızda.

Semtlere göre fiyatlar ve komisyon tutarı

Komisyon yüzde olarak hesaplanıyorsa tutarı her şeyden önce nereden ve kaça aldığınıza bağlıdır. Sıfır dairelerin noter senetlerinden çıkan medyan fiyatları semtler arasındaki farkın ne kadar büyük olduğunu gösteriyor:

Kaynak: RCN – Rejestr Cen Nieruchomości (noter senetlerindeki fiyatların kaydı), 9 Kasım 2024 ile 19 Aralık 2025 arasında kaydedilen işlemler, semt fiyat endeksine göre düzeltilmiş medyanlar, NAWROCKI Real Estate analizi.

Aynı oran Śródmieście'de Białołęka ya da Ursus'a göre neredeyse iki kat tutar çıkarır. Ama daha önemli bir ders var. Polonya Merkez Bankası (NBP) verilerine göre 2026'nın ikinci çeyreğinde Varşova'da sıfır dairelerin ortalama ilan fiyatı m² başına 18.488 PLN, ortalama işlem fiyatı ise 16.783 PLN idi. Fiyat listesindeki rakam her zaman ödenen fiyat değildir; iyi bir pazarlık bütçeniz için komisyondan daha fazla şey ifade edebilir. Ödemelerin tamamı zloti ile yapıldığından, birikimi lira, euro ya da dolar olanlar kur riskini de hesaba katmalıdır. Semtleri ayrıntılı karşılaştırmak için Varşova daire fiyatları semtlere göre yazısına bakabilirsiniz.

Aracılık sözleşmesi (umowa pośrednictwa): imzadan önce neye bakmalı

Polonya Gayrimenkul Yönetimi Kanunu (ustawa o gospodarce nieruchomościami), aracılık sözleşmesinin yazılı ya da elektronik biçimde yapılmasını şart koşar; aksi halde sözleşme geçersizdir. Aracının sözlü vaadi belgenin yerini tutmaz ve ödemeniz gereken her tutar sözleşmede yazmalıdır. İmzalamadan önce şunları kontrol edin:

• taraflar – aracı kimi temsil ediyor: satıcıyı, alıcıyı ya da ikisini birden;
• tutar ve hesaplama esası – hangi fiyatın yüzdesi, net mi brüt mü, asgari komisyon var mı;
• ödeme zamanı – ön sözleşmeden (umowa przedwstępna) ya da müteahhit sözleşmesinden (umowa deweloperska) sonra mı, yoksa mülkiyeti devreden noter senedinden sonra mı;
• münhasırlık ve süre – sözleşme ne kadar süre bağlayıcı, nasıl feshedilir ve bittikten sonra gösterilen bir daireyi almanın yine komisyon doğurduğu bir süre var mı;
• mesleki sorumluluk sigortası (OC) – aracının bu sigortaya sahip olması zorunludur ve sözleşme bunu teyit etmelidir;
• gösterim tutanağı – gösterilen dairelerin listesi, hangi daireyi aracının "bulduğu" konusunda anlaşmazlığı önler.

AB dışından gelen alıcılar için iki noktayı netleştirelim. Bağımsız bir konut birimi (samodzielny lokal mieszkalny) almak için İçişleri Bakanlığı'ndan izin gerekmez. Ancak Polonya'da daire satın almak tek başına oturum izni hakkı vermez; bu yaygın bir yanılgıdır ve ayrıntısı Polonya'da ev alarak oturum izni alınır mı yazımızda. Lehçeyi iyi bilmiyorsanız noter senedinde yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) bulunur.

Adım adım: emlak danışmanıyla daire almak

1. Bütçeyi ve finansmanı belirleyin. 1.100.000 PLN fiyat, %20 peşinat ve 25 yıl vadeli kredide, tipik %6 faizle eşit taksit aylık yaklaşık 5.670 PLN olur. Yabancılar için kredi koşulları Polonya'da yabancılar için konut kredisi yazımızda.
2. Piyasayı seçin. Komisyonu sizin mi ödeyeceğiniz, yoksa müteahhidin mi üstleneceği buna bağlıdır.
3. Ajansa ücretini kimin ödediğini doğrudan sorun. Cevap ilk gösterimden önce gelmeli, imza anında değil.
4. Aracılık sözleşmesini acele etmeden okuyun. Bir önceki bölümdeki maddeleri kontrol edin, anlamadığınız her şeyi sorun.
5. Fiyatı semtteki işlemlerle karşılaştırın. Teklifteki m² fiyatı noter senetlerindeki medyanlarla tutarlı olmalıdır.
6. Fiyat ve koşullar için pazarlık yapın. Fiyatın yanında ödeme planı, otopark yeri, depo ve teslim tarihi de önemlidir.
7. Belgeleri kontrol edin. Sıfır dairede umowa deweloperska ve prospekt informacyjny (müteahhidin bilgi prospektüsü), ikinci elde tapu sicili ve dairenin hukuki durumu.
8. Komisyonu sözleşmeye göre ödeyin. Yalnızca belgede yazan anda ödeyin ve fatura isteyin.
9. Teknik teslimi yapın. Odbiór techniczny tutanağına yazılan kusurları müteahhit gidermekle yükümlüdür.

Sık yapılan hatalar ve komisyonla ilgili riskler

Alıcılar en çok parayı oranın kendisinde değil, belirsiz maddelerde ve acelede kaybeder. En sık karşılaşılan durumlar:

• çifte komisyon – alıcı kendi aracısıyla sözleşme imzalar, sonra satıcının aracısının da alıcıdan ücret beklediği bir daire bulur;
• kapıda imza – gösterimden hemen önce önünüze konan, münhasırlık ve sözleşme sonrası süre maddelerini okumaya zaman bırakmayan form;
• net yerine brüt – oranı KDV'siz hatırlarsınız, faturadaki tutar %23 daha yüksek gelir;
• işlem gerçekleşmese de komisyon – banka krediyi reddetse bile ücretin ön sözleşmeden sonra hak edildiğini söyleyen madde;
• fiyat yerine komisyona odaklanmak – metrekareye fazla öder ya da dezavantajlı bir müteahhit sözleşmesi imzalarsanız aracıdan tasarruf etmenin anlamı kalmaz;
• danışmanı satış ofisiyle karıştırmak – müteahhidin satış ofisindeki çalışan müteahhidi temsil eder ve sizin için rakip teklifleri karşılaştırmaz;
• parayı yanlış hesaba yatırmak – sıfır dairede rezervasyon bedeli ve taksitler aracının hesabına değil, sözleşmede yazan emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ödenir; aracıya yalnızca kendi faturasındaki ücreti ödersiniz.

Karar vermeden önce birkaç projeyi yan yana koymak iyi bir alışkanlıktır. Güncel projeler Varşova'daki yeni konut projeleri kataloğunda.

NAWROCKI Real Estate nasıl yardımcı olur

NAWROCKI Real Estate, Varşova'da sıfır daire alımında alıcı temsilcisi olarak çalışır. Pratikte bu şu anlama gelir:

• tek bir proje sunmak yerine birçok müteahhidin tekliflerini aynı anda karşılaştırırız;
• müteahhidin m² fiyatını semtteki gerçek noter senedi işlemleriyle (RCN) kontrol ederiz;
• umowa deweloperska ve bilgi prospektüsünü siz imzalamadan önce okuruz;
• fiyat ve koşullar için müteahhitle pazarlık yaparız;
• ödeme planını takip ederiz;
• dairenin teknik tesliminde yardımcı oluruz.

Çalıştığımız projelerin çoğunda ajansın ücretini müteahhit öder, bu nedenle hizmet alıcı için genellikle ücretsizdir. Belirli bir durumda böyle değilse, bunu iş birliğine başlamadan önce söyleriz, sonradan değil.

Seçtiğiniz dairenin size gerçekte kaça mal olacağını ve aracılık hizmetini kimin ödeyeceğini öğrenmek isterseniz bizimle iletişime geçin; teklifleri ve koşulları sizinle birlikte gözden geçirelim.