Comisión de inmobiliaria en Varsovia: cuánto es y quién la paga

La comisión de una inmobiliaria en Varsovia no está fijada por ninguna ley: su importe, su forma y quién la paga dependen solo del contrato de intermediación, y lo habitual es un porcentaje del precio, al que el agente dado de alta en el IVA suma un 23 %. Si compras obra nueva a una promotora, a menudo no pagas nada a la agencia, porque su remuneración la cubre la propia promotora, mientras que en segunda mano la comisión suele recaer en el comprador, en el vendedor o en ambos. Como el porcentaje se aplica sobre el precio, la misma tarifa con un precio mediano de 574 875 PLN en Białołęka y de 1 100 000 PLN en Śródmieście da importes que casi se duplican.

De qué depende la comisión de una inmobiliaria en Varsovia

Quien llega desde España suele dar por hecho que la comisión la paga el vendedor; en Latinoamérica la costumbre cambia según el país. En Polonia no hay una regla fija ni tarifas oficiales. Cada agencia (biuro nieruchomości) fija su propia lista de precios, y esa cifra es un punto de partida para negociar. La remuneración depende sobre todo de:

• el mercado – la compra a una promotora (rynek pierwotny, mercado primario) se liquida de forma distinta a la compra de un piso usado (rynek wtórny, mercado secundario);
• para quién trabaja el agente – puede representar al vendedor, al comprador o a las dos partes a la vez, y eso debe constar por escrito;
• el alcance del servicio – abrir la puerta en una visita no es lo mismo que buscar pisos, comprobar precios, negociar, leer documentos y acompañar en la recepción de la vivienda;
• el tipo de contrato – una umowa na wyłączność (contrato en exclusiva, en el que el agente cobra si la operación se cierra durante su vigencia) suele tener otro precio que un contrato abierto;
• el precio del piso – a mayor precio, mayor importe con el mismo porcentaje.

También cambian las formas de cobro: porcentaje sobre el precio de venta, cantidad fija, comisión mínima o una combinación de pago inicial y honorario de éxito. Pregunta siempre si la tarifa que te dan es neta o ya incluye el IVA.

Quién paga la comisión: comprador, vendedor o promotora

Segunda mano

En un piso usado lo normal es encontrarse con un agente que tiene un encargo del vendedor. Puede cobrar solo al propietario, solo al comprador o a ambos. Lo último es legal, pero aunque pagues al agente del vendedor, sus obligaciones siguen siendo con quien le encargó la venta. Antes de concertar una visita, pregunta directamente si la agencia cobra comisión al comprador y cuánto. Una agencia seria responde enseguida y te enseña el modelo de contrato.

Obra nueva

Con las promotoras (deweloperzy) el esquema suele ser otro. Las promotoras colaboran con agencias que les traen clientes y son ellas quienes pagan la remuneración, como parte de su coste comercial. Para el comprador esto significa contar con un agente del comprador (un asesor que busca en interés del cliente y no vende para una sola promotora) sin pagar honorarios adicionales. Aun así, compara el precio de la oferta con la lista de precios de la propia promotora y con las escrituras notariales del distrito. Antes de firmar con una empresa concreta, conviene saber cómo verificar a un desarrollador inmobiliario en Polonia.

La comisión frente al resto de gastos de compra

La remuneración del agente es solo una partida. En la compra de segunda mano se añade el impuesto PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych, impuesto sobre actos jurídicos civiles, parecido al ITP español), que cobra el notario, mientras que en la compra a una promotora el IVA ya está incluido en el precio. A diferencia de España, donde los aranceles notariales están fijados, en Polonia un reglamento solo establece un máximo, de modo que los honorarios del notario se pueden negociar. Los gastos principales:

Fuente: normas fiscales y tasas judiciales recopiladas por NAWROCKI Real Estate, datos a 9 de noviembre de 2026.

El PCC con precios habituales de segunda mano:

Fuente: cálculos de NAWROCKI Real Estate según los tipos legales, datos a 9 de noviembre de 2026.

En un piso de 800 000 PLN solo el impuesto son 16 000 PLN, más comisión y notario; en obra nueva no hay PCC y la comisión suele asumirla la promotora. El detalle de todos los gastos está en el artículo sobre impuestos al comprar un piso en Polonia.

Precios por distrito y cuánto supone la comisión

Si la comisión se calcula en porcentaje, su importe depende ante todo de dónde y por cuánto compras. Las medianas de las escrituras de obra nueva muestran lo grandes que son las diferencias entre distritos:

Fuente: RCN – Rejestr Cen Nieruchomości (registro de precios de las escrituras notariales), operaciones registradas del 9 de noviembre de 2024 al 19 de diciembre de 2025, medianas ajustadas por el índice de precios del distrito, análisis de NAWROCKI Real Estate.

El mismo porcentaje en Śródmieście da casi el doble que en Białołęka, pero hay algo más importante. Según el banco central polaco (NBP), el precio medio de oferta de la obra nueva en Varsovia en el segundo trimestre de 2026 fue de 18 488 PLN por m², y el precio medio de transacción, de 16 783 PLN por m². El precio de la lista no siempre es el que se acaba pagando, así que una buena negociación puede pesar en tu presupuesto más que la propia comisión. Si tus ahorros están en euros o dólares, prevé además el riesgo de tipo de cambio, porque todo se paga en zlotys. Para comparar zonas, consulta el precio del m² en Varsovia por distritos.

El contrato con la agencia (umowa pośrednictwa): qué revisar antes de firmar

La ley polaca de gestión inmobiliaria (ustawa o gospodarce nieruchomościami) exige que el contrato de intermediación se firme por escrito o en forma electrónica; de lo contrario es nulo. Cualquier importe que debas pagar tiene que constar en él. Antes de firmar, revisa:

• las partes – a quién representa el agente: al vendedor, al comprador o a ambos;
• el importe y la base de cálculo – porcentaje sobre qué precio, neto o bruto, si hay comisión mínima;
• cuándo se paga – tras el contrato preliminar (umowa przedwstępna) o el contrato con la promotora (umowa deweloperska), o solo tras la escritura de transmisión de la propiedad;
• exclusividad y duración – cuánto tiempo te vincula, cómo se rescinde y si después rige un plazo en el que comprar un piso que te enseñaron sigue generando comisión;
• el seguro de responsabilidad civil (OC) – el agente está obligado a tenerlo y el contrato debe confirmarlo;
• el registro de visitas – una lista de los pisos mostrados evita discusiones sobre qué vivienda «presentó» el agente.

Si tu polaco no es fluido, tómate el tiempo de traducir el contrato. En la notaría interviene un traductor jurado (tłumacz przysięgły) cuando una de las partes no habla polaco, y el notario también puede preguntarte por el origen del dinero; sobre esto último hay una guía para demostrar el origen de los fondos al comprar en Polonia.

Paso a paso: comprar un piso con agente

1. Define presupuesto y financiación. Con un precio de 1 100 000 PLN, una entrada del 20 % y un préstamo a 25 años, la cuota constante ronda los 5670 PLN al mes con un tipo habitual del 6 %.
2. Elige mercado. De ello depende si la comisión la pagas tú o la asume la promotora.
3. Pregunta a la agencia quién le paga. Antes de la primera visita, no al firmar.
4. Lee el contrato de intermediación con calma. Repasa los puntos del apartado anterior y aclara todo lo que no entiendas.
5. Compara el precio con las operaciones del distrito. El precio por m² de la oferta debe tener sentido frente a las medianas de las escrituras.
6. Negocia precio y condiciones. Además del precio cuentan el calendario de pagos, la plaza de garaje, el trastero y la fecha de entrega.
7. Revisa los documentos. En obra nueva son la umowa deweloperska y el prospekt informacyjny (folleto informativo de la promotora); en segunda mano, el registro de la propiedad y la situación jurídica del piso.
8. Paga la comisión según el contrato. Hazlo solo en el momento que fija el documento y pide factura.
9. Haz la recepción técnica. Los defectos anotados en el acta del odbiór techniczny tiene que repararlos la promotora.

Errores frecuentes y riesgos con la comisión

Lo que más dinero cuesta no es el porcentaje, sino las cláusulas poco claras y las prisas:

• comisión doble – el comprador firma con su propio agente y luego da con un piso en el que el agente del vendedor también espera cobrarle;
• firma en la puerta – un formulario justo antes de la visita, sin tiempo para leer la exclusividad;
• neto en vez de bruto – recordabas la tarifa sin IVA y la factura llega un 23 % más alta;
• comisión aunque la compra fracase – una cláusula según la cual la remuneración se debe ya tras el contrato preliminar, aunque el banco deniegue la hipoteca;
• mirar la comisión y no el precio – ahorrar en el agente no sirve de nada si pagas de más por metro o firmas un contrato con la promotora desfavorable;
• confundir asesor con departamento comercial – el personal de la oficina de ventas representa a la promotora y no te comparará ofertas de la competencia.

Lo sensato es poner varias promociones una al lado de otra antes de decidir. Las actuales están en el catálogo de obra nueva en Varsovia.

Cómo te ayuda NAWROCKI Real Estate

NAWROCKI Real Estate trabaja como agente del comprador en la compra de pisos de obra nueva en Varsovia. En la práctica:

• comparamos a la vez las ofertas de muchas promotoras;
• contrastamos el precio por m² de la promotora con operaciones reales de escrituras notariales (RCN) en el distrito;
• leemos la umowa deweloperska y el folleto informativo antes de que firmes;
• negociamos con la promotora el precio y las condiciones;
• vigilamos el calendario de pagos;
• te acompañamos en la recepción técnica del piso.

En la mayoría de las promociones con las que colaboramos, la remuneración de la agencia la paga la promotora, por lo que para el comprador el servicio suele ser gratuito. Si en un caso concreto no es así, te lo decimos antes de empezar, no después.

Si quieres saber cuánto te costará de verdad el piso que te interesa, contacta con nosotros y revisaremos contigo ofertas y condiciones.