Комісія агентства нерухомості у Варшаві: скільки і хто платить

Комісія агентства нерухомості у Варшаві не встановлена жодним законом: її розмір, форма і те, хто її платить, залежать тільки від договору посередництва, а найчастіше її рахують як відсоток від ціни квартири, до якого посередник-платник ПДВ додає 23% податку. Купуючи нову квартиру від забудовника, покупець часто не платить агентству нічого, бо винагороду агентства покриває сам забудовник, тоді як на вторинному ринку комісію зазвичай платить покупець, продавець або обидві сторони. Оскільки відсоток рахують від ціни, однакова ставка за медіанної ціни 574 875 злотих на Білоленці та 1 100 000 злотих у Середмісті дає суми, що відрізняються майже вдвічі.

Від чого залежить розмір комісії посередника у Варшаві

Посередництво в обігу нерухомості в Польщі не має державних тарифів. Кожне агентство встановлює власний прайс, і ставка з нього — це початок розмови, а не обов'язкова сума. Для людей, які звикли до інших правил ринку в Україні, важливо одразу зрозуміти: у Польщі все, що ви платите посереднику, має бути записано в договорі. На суму винагороди впливають кілька речей:

• ринок — купівля від забудовника (rynek pierwotny, первинний ринок) і купівля «з рук» (rynek wtórny, вторинний ринок) розраховуються по-різному;
• на чиєму боці агент — посередник може працювати на продавця, на покупця або на обидві сторони одночасно, і це має бути чітко прописано;
• обсяг послуг — показати одне оголошення і підібрати кілька варіантів, перевірити ціну, провести переговори, прочитати документи та допомогти з прийманням квартири — різна робота;
• тип договору — umowa na wyłączność (ексклюзивний договір, коли агент отримує винагороду за угоду в межах строку договору) часто оцінюється інакше, ніж відкритий договір;
• ціна квартири — чим дорожче житло, тим більша сума за тієї самої ставки.

Форми оплати також бувають різні: відсоток від ціни угоди, фіксована сума, мінімальна комісія (якщо відсоток дав би суму, меншу за поріг агентства) або поєднання стартового платежу з винагородою за результат. Завжди уточнюйте, чи названа ставка є сумою нетто, чи вже містить ПДВ.

Хто платить комісію: покупець, продавець чи забудовник

Вторинний ринок

Купуючи квартиру «з рук», ви найчастіше матимете справу з посередником, який уклав договір із продавцем. Він може брати винагороду лише з власника, лише з покупця або з обох сторін. Останній варіант законний, але потребує ясності: навіть якщо ви платите агенту продавця, він і далі має зобов'язання перед тим, хто доручив йому продаж. Перш ніж домовлятися про перегляд, прямо запитайте, чи бере агентство комісію з покупця і скільки. Сумлінне агентство відповість одразу й покаже зразок договору.

Первинний ринок

Із забудовниками схема зазвичай інша. Забудовники (deweloperzy) співпрацюють з агентствами, які приводять їм клієнтів, і самі платять агентству винагороду як частину витрат на продаж. Для покупця це означає, що він користується допомогою агента покупця (консультанта, який підбирає квартиру в інтересах клієнта, а не одного забудовника) без додаткової оплати. Пильності це не скасовує: ціну з пропозиції агентства варто порівняти з прайсом, який публікує сам забудовник, і з цінами з нотаріальних актів у цьому районі. Якщо ви ще обираєте посередника, прочитайте, як обрати надійне агентство нерухомості у Варшаві.

Комісія серед інших витрат на купівлю квартири

Винагорода посередника — лише одна стаття бюджету. На вторинному ринку додається податок PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych, податок на цивільно-правові дії), який стягує нотаріус, а при купівлі від забудовника ПДВ уже входить у ціну. Основні витрати:

Джерело: податкові норми та судові збори, зібрані NAWROCKI Real Estate, станом на 2026-11-09.

Скільки становить сам PCC за типових цін квартир на вторинному ринку:

Джерело: розрахунки NAWROCKI Real Estate за ставками, встановленими законом, станом на 2026-11-09.

За квартиру за 800 000 злотих лише податок становить 16 000 злотих, а до нього може додатися комісія посередника й нотаріальна такса. На первинному ринку PCC немає, а комісію агентства в багатьох проєктах покриває забудовник. Детальніше про всі збори — у статті про податки та додаткові витрати при купівлі квартири.

Ціни в районах Варшави і сума комісії

Якщо комісію рахують відсотком, її сума залежить насамперед від того, де і за скільки ви купуєте. Медіанні ціни нових квартир із нотаріальних актів показують, наскільки різняться райони:

Джерело: RCN — Rejestr Cen Nieruchomości (реєстр цін із нотаріальних актів), угоди, зареєстровані з 2024-11-09 по 2025-12-19, медіани скориговані індексом цін району, аналіз NAWROCKI Real Estate.

Однакова ставка в Середмісті дає суму майже вдвічі більшу, ніж на Білоленці чи в Урсусі. Але важливіший інший висновок. За даними NBP (Національного банку Польщі), середня ціна пропозиції нової квартири у Варшаві у II кварталі 2026 року становила 18 488 злотих за м², а середня ціна угоди — 16 783 злотих за м². Ціна з прайсу не завжди є ціною, яку платять насправді, тож добрі переговори можуть означати для бюджету більше, ніж сама комісія. Порівняти райони детальніше допоможе огляд цін на квартири у Варшаві по районах.

Umowa pośrednictwa: що перевірити, якщо польська не рідна

Закон про господарювання нерухомістю (ustawa o gospodarce nieruchomościami) вимагає, щоб договір посередництва був укладений письмово або в електронній формі, інакше він недійсний. Усна обіцянка агента не замінить документа, а кожна сума, яку ви маєте сплатити, повинна з нього випливати. Перед підписом перевірте:

• хто сторона договору і чиї інтереси представляє посередник — продавця, покупця чи обох;
• розмір і базу винагороди — відсоток від якої ціни, нетто чи брутто, чи є мінімальна комісія;
• момент оплати — після попереднього договору (umowa przedwstępna) чи договору із забудовником (umowa deweloperska), чи лише після нотаріального акта переходу власності;
• ексклюзивність і строк — на скільки укладено договір, як його розірвати і чи діє після завершення період, коли купівля показаної квартири все одно означає обов'язок заплатити;
• страхування OC — посередник зобов'язаний мати страхування цивільної відповідальності, і договір має це підтверджувати;
• протокол показів — перелік показаних об'єктів захищає обидві сторони від суперечки, яку квартиру «знайшов» агент.

Якщо польську ви знаєте не досконало, попросіть час, щоб спокійно перекласти договір. Під час підписання нотаріального акта нотаріус залучає присяжного перекладача (tłumacz przysięgły), якщо сторона не володіє польською, — це варто врахувати в плані угоди.

Як купити квартиру з агентом: покроково

1. Визначте бюджет і фінансування. За ціни 1 100 000 злотих, власного внеску 20% і кредиту на 25 років рівна рата становить близько 5670 злотих за типової ставки 6%. Свій варіант можна порахувати в іпотечному калькуляторі.
2. Оберіть ринок. Від цього залежить, чи заплатите комісію ви, чи її покриє забудовник.
3. Запитайте агентство прямо, хто платить йому винагороду. Відповідь має прозвучати до першого перегляду, а не під час підписання.
4. Прочитайте договір посередництва без поспіху. Візьміть його додому, перевірте пункти з попереднього розділу, уточніть усе незрозуміле.
5. Порівняйте ціну з угодами в районі. Ціна за м² з пропозиції повинна мати опору в медіанах із нотаріальних актів.
6. Домовляйтеся про ціну й умови. Крім ціни, важать графік платежів, паркомісце, комірка і строк передачі квартири.
7. Перевірте документи угоди. На первинному ринку це umowa deweloperska і prospekt informacyjny (інформаційний проспект забудовника), на вторинному — księga wieczysta і правовий стан квартири.
8. Розрахуйтеся з посередником за договором. Платіть лише тоді, коли це передбачає документ, і просіть фактуру.
9. Проведіть технічне приймання. Дефекти, записані в протоколі odbiór techniczny, забудовник зобов'язаний усунути.

Типові помилки та ризики, пов'язані з комісією

Найбільше грошей покупці втрачають не на самій ставці, а на нечітких пунктах договору та поспіху. Ось ситуації, які трапляються найчастіше:

• подвійна комісія — покупець підписує договір зі своїм посередником, а потім знаходить квартиру, де агент продавця теж чекає винагороди від покупця;
• договір «на порозі» — бланк, який дають підписати просто перед переглядом, без часу прочитати пункти про ексклюзивність і період після завершення договору;
• нетто замість брутто — ви запам'ятали ставку без ПДВ, а у фактурі сума більша на 23%;
• комісія, навіть якщо угода зірвалася — пункт, за яким винагорода належить уже після попереднього договору, навіть якщо банк відмовить у кредиті;
• увага до комісії замість ціни — економія на посереднику нічого не дає, якщо ви переплатите за метр або підпишете невигідний договір із забудовником;
• плутанина між агентом покупця і відділом продажу — працівник офісу продажу представляє забудовника і не порівнюватиме для вас пропозиції конкурентів.

Тим, хто після досвіду вдома насторожено ставиться до забудовників, корисно знати, як у Польщі захищені кошти покупця і що буде, якщо забудовник збанкрутує. А перш ніж обрати один проєкт, порівняйте кілька в каталозі новобудов Варшави.

Як допомагає NAWROCKI Real Estate

NAWROCKI Real Estate працює як агент покупця при купівлі нових квартир у Варшаві. На практиці це означає, що ми:

• порівнюємо пропозиції багатьох забудовників одночасно, а не показуємо один проєкт;
• звіряємо ціну за м², яку називає забудовник, із реальними угодами з нотаріальних актів (RCN) у районі;
• читаємо umowa deweloperska та інформаційний проспект, перш ніж ви їх підпишете;
• ведемо переговори із забудовником щодо ціни й умов;
• стежимо за графіком платежів;
• допомагаємо з технічним прийманням квартири.

У більшості проєктів, з якими ми співпрацюємо, винагороду агентства платить забудовник, тож для покупця послуга зазвичай безкоштовна. Якщо в конкретному випадку інакше, ми кажемо про це до початку співпраці, а не після.

Хочете знати, скільки насправді коштуватиме купівля обраної квартири і хто заплатить за допомогу посередника, — зв'яжіться з нами, і ми разом переглянемо пропозиції та умови.