Що станеться, якщо забудовник збанкрутує в Польщі?

В Польщі, якщо забудовник збанкрутує, покупець нового житла зазвичай захищений Депозитним Фондом Гарантій (DFG) і рахунком-резервом. За даними NAWROCKI, середня ціна нових квартир у Варшаві в 2026 р. становить 18 488 PLN/m², а DFG покриває до 100 % вартості квартири, якщо банкрутування відбувається до завершення будівництва.

1. Які гарантії існують для покупця?

• Депозитний Фонд Гарантій (DFG) – державний фонд, що покриває витрати покупця, якщо забудовник не виконує зобов’язання. Фонд спрацьовує, коли забудовник не завершив будівництво до встановленого терміну.
• Рахунок-резерв (mieszkaniowy rachunek powierniczy) – всі платежі покупця зацікавлені в банківському рахунку, що забезпечує контроль за використанням коштів.
• Страховий поліс – деякі забудовники підписують поліс страхування, що покриває ризик банкрутства.

За даними NAWROCKI, 285 нових проектів у Варшаві мають 14 863 одиниць на продаж, а середня ціна за м² у 2026 р. – 17 900 PLN (за даними NBP). Якщо забудовник збанкрутує, DFG може врегулювати покупку за ціною, що відповідає ринковій вартості.

2. Що робить покупець, якщо забудовник збанкрутує?

1. Звернутися до нотаріуса – нотаріус повідомляє про статус договору і можливі юридичні кроки.
2. Перевірити статус DFG – за допомогою електронної системи UFG (https://www.ufg.pl/) перевірити, чи ваш проект зареєстрований у фонді.
3. Зв’язатися з агентством – NAWROCKI допомагає візуалізувати ситуацію, перевірити умови договору та координувати звернення до DFG.
4. Підготувати документи – копія договору, квитанції про платежі, підтвердження реєстрації на DFG.
5. Виконати юридичні дії – за потреби подати позов до суду або звернутись до адміністративного органу.

Чому важливо діяти швидко

Чим швидше ви звернетеся, тим більша ймовірність повного відшкодування.

3. Чи можна уникнути ризиків? Практичний чек‑лист

Приклад

У районі Ursynów середня ціна за м² у 2026 р. – 14 085 PLN. Якщо ваш проект зареєстрований у DFG, ви можете отримати відшкодування до 14 085 PLN/m².

4. Кроки, які слід виконати, якщо забудовник збанкрутує

1. Зв’язок з нотаріусом – отримати офіційне підтвердження статусу договору.
2. Перевірка DFG – зайти на https://www.ufg.pl/, ввести номер проекту.
3. Збір доказів – копії договору, квитанцій, листів.
4. Зв’язок з агентством – NAWROCKI пропонує безкоштовну консультацію (працює за комісією забудовника).
5. Подання заяви до DFG – заповнити форму, надати документи.
6. Відшкодування – DFG виплачує відповідно до ринкової ціни.

5. Як NAWROCKI Real Estate допомагає

• Перевірка DFG – ми перевіряємо, чи ваш проект зареєстрований у фонді.
• Аналіз договору – розбираємо умови umowa deweloperska і вказуємо ризики.
• Контроль платежів – слідкуємо за переказами на рахунок-резерв.
• Підтримка у зверненні до DFG – допомагаємо оформити заяву і вести переговори.
• Безкоштовна послуга – у більшості проектів ми працюємо за комісією забудовника, тому для покупця це безкоштовно.

6. Заключення

Банкрутство забудовника – рідкісне, але можливе. Завдяки DFG і рахунку-резерву покупець захищений, якщо діяти швидко і правильно. NAWROCKI Real Estate – ваш надійний партнер у Варшаві, який допоможе уникнути втрат і забезпечить безпеку вашої інвестиції.

Додаткові витрати при покупці новобудови

Після підписання договору з забудовником покупець стикається з кількома обов’язковими платежами, які часто не враховуються у первинному бюджеті:

• Податок на додану вартість (VAT). За законодавством, ставка становить 8 % для житлових площ до 150 м² і 23 % на частину площі, що перевищує цей ліміт. Окремо оподатковуються паркінгові місця та сховища – 23 %.
• Нотаріальний збір. Максимальна ставка регулюється Міністерством юстиції, тому фактична сума може бути предметом переговорів. До вартості додається 23 % ПДВ.
• Плата за відкриття та ведення житлового рахунку пауеричного (мiсцевого) рахунку. Це обов’язковий елемент захисту коштів покупця, передбачений Законом про захист прав покупця (2021 р.).
• Страхування будівельного ризику та майна. Хоча не є обов’язковим, більшість банків вимагає поліс на випадок пошкодження будівлі під час будівництва.

Це важливо враховувати при плануванні власного бюджету.

Детальніше про податки та додаткові витрати

Огляд механізмів захисту при банкрутстві забудовника

1. Житловий рахунок‑пауеричний (Escrow)

Згідно з Developer Act of 20 May 2021, усі внески покупця (включно з авансом та частковими платежами) мають бути зараховані на спеціальний житловий рахунок‑пауеричний, який відкритий у банку‑депозитарі. Цей рахунок гарантує, що кошти будуть використані лише на будівництво конкретного об’єкту.

2. Державний Державний Фонд Гарантування (DFG)

При цьому, покупець отримує право на завершення будівництва або повернення внесених коштів.

3. Порядок дій у випадку оголошення банкрутства

1. Повідомлення про банкрутство надходить від суду або реєстратора (EKR).
2. Перевірка стану житлового рахунку – чи залишилися кошти, які ще не використані забудовником.
3. Звернення до DFG з документами про внески (договори, виписки з рахунку, платіжні доручення).
4. Оцінка нерухомості – незалежний експерт визначає вартість вже збудованих частин.
5. Вибір сценарію:
   • завершення будівництва за рахунок DFG;
   • передача прав на готову частину іншому забудовнику;
   • повернення коштів покупцю.

Як працює DFG

Типові помилки покупців і як їх уникнути

Практичний чек‑лист перед підписанням договору

1. Перевірити реєстраційний номер забудовника в EKR.
2. Переконатися, що усі внески направляються на житловий рахунок‑пауеричний.
3. Оцінити розмір VAT згідно площі квартири (8 % до 150 м², 23 % вище).
4. Попросити копії договору страхування будівельного ризику.
5. Уточнити умови та розмір компенсації DFG у випадку банкрутства.

Як обрати надійне агентство нерухомості

Зв’язатися з нами – ми готові відповісти на всі ваші запитання і допомогти в процесі купівлі.

Стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Перед рішенням проконсультуйтеся з нотаріусом, юристом, податковим або кредитним консультантом.

Джерела

• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ISAP)
• Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny)
• Krajowy Rejestr Sądowy — wyszukiwarka podmiotów