Rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty – co wybrać przy zakupie od dewelopera?

Rachunek powierniczy (escrow) to obowiązkowy instrument ochronny przy zakupie mieszkania od dewelopera w Polsce. Według ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, środki wpłacane przez nabywcę muszą trafić na mieszkaniowy rachunek powierniczy. W praktyce deweloperzy najczęściej korzystają z rachunku otwartego, ale niektórzy oferują zamknięty, który zapewnia wyższy poziom zabezpieczenia.

Czym jest rachunek powierniczy otwarty i zamknięty?

Rachunek otwarty

• Deweloper ma dostęp do środków po spełnieniu określonych warunków (np. uzyskanie pozwolenia na budowę, zakończenie etapu budowy).
• Środki mogą być wypłacane wielokrotnie w trakcie realizacji inwestycji.
• Ryzyko: w przypadku bankructwa dewelopera środki mogą zostać częściowo utracone, choć są objęte Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym (DFG).

Rachunek zamknięty

• Środki są blokowane do momentu spełnienia jednego, jasno określonego warunku, najczęściej zakończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
• Deweloper nie może wypłacić pieniędzy wcześniej – wymaga to zgody nabywcy lub sądu.
• Ryzyko jest niższe, ale koszt utrzymania takiego rachunku może być wyższy (opłata za zarządzanie).

Kiedy wybrać rachunek otwarty, a kiedy zamknięty?

Koszty i formalności związane z rachunkiem powierniczym

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – w razie niewypłacalności dewelopera DFG pokrywa do 80 % niezapłaconych kosztów, maksymalnie 150 000 PLN na jedną transakcję (stan na 2026 r.).
• Podatek VAT – 8 % do 150 m², 23 % powyżej; nie ma PCC przy zakupie od dewelopera (ustawa o VAT).
• Notariusz – przy podpisaniu umowy deweloperskiej notariusz pobiera taksę maksymalną określoną w rozporządzeniu (do 1 % wartości transakcji, plus 23 % VAT).

Praktyczne kroki – jak zabezpieczyć wpłatę na rachunku powierniczym?

1. Sprawdź, czy deweloper ma wpis w rejestrze KRS – użyj wyszukiwarki EKRS (ekrs.ms.gov.pl).
2. Zobacz, czy projekt jest objęty DFG – informacje dostępne na stronie UFG (www.ufg.pl).
3. Poproś o pełny projekt umowy deweloperskiej i zwróć uwagę na klauzule dotyczące rachunku powierniczego (rodzaj, warunki wypłaty, koszty).
4. Zweryfikuj, czy deweloper podaje numer rachunku powierniczego w banku podlegającym Komisji Nadzoru Finansowego.
5. Ustal, które etapy budowy będą warunkami wypłaty – najczęściej: pozwolenie na budowę, zakończenie fundamentów, stolarka, instalacje, odbiór techniczny.
6. Zadbaj o zapis o możliwości wypłaty środków w razie niewypłacalności – powinien to być odwołanie do DFG lub zabezpieczenie w formie gwarancji bankowej.
7. Skonsultuj umowę z prawnikiem lub notariuszem – szczególnie istotne są zapisy o karach umownych i zwrocie wpłaconych środków.
8. Upewnij się, że w umowie jest wyraźny termin przeniesienia własności po odbiorze technicznym.

Najczęstsze błędy i ryzyka przy wyborze rachunku powierniczego

• Zaufanie deweloperowi bez weryfikacji DFG – nie każdy projekt jest objęty funduszem, a brak DFG zwiększa ryzyko utraty środków.
• Nieczytelne warunki wypłaty – jeśli umowa nie precyzuje, kiedy środki mogą być wypłacone, deweloper może je wykorzystać przed ukończeniem kluczowych etapów.
• Brak zapisu o zwrocie wpłaty przy rezygnacji – w niektórych umowach koszty rezygnacji są wysokie; warto mieć zapis o zwrocie proporcjonalnym do wykonanej części prac.
• Pomijanie kosztów notarialnych i opłat bankowych – mogą podnieść całkowity koszt zakupu o kilka tysięcy złotych.

Jak NAWROCKI Real Estate pomaga przy wyborze i zabezpieczeniu rachunku powierniczego?

Nasza agencja działa wyłącznie jako pośrednik kupującego w transakcjach deweloperskich. Dzięki szerokiej bazie ofert (285 inwestycji, 14 863 lokali) porównujemy ceny deweloperów z rzeczywistymi transakcjami notarialnymi (RCN) i wskazujemy, które projekty mają najkorzystniejsze warunki rachunku powierniczego. Sprawdzamy:

• Czy deweloper jest wpisany w KRS i posiada aktualny wpis w rejestrze DFG.
• Czy umowa deweloperska zawiera klarowne zapisy o warunkach wypłaty i kosztach rachunku.
• Czy deweloper oferuje rachunek zamknięty – w razie potrzeby negocjujemy jego wprowadzenie.
• Śledzimy harmonogram płatności i pomagamy w odbiorze technicznym, aby środki były wypłacane zgodnie z postępem prac. W większości przypadków opłata za nasze usługi pokrywa deweloper, więc dla kupującego jest to usługa bezpłatna. Jeśli jednak wymagana jest dodatkowa opłata, informujemy o tym przed rozpoczęciem współpracy.

Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem | Co sprawdzić przed zakupem od dewelopera | Finansowanie mieszkania w Warszawie | Umowa rezerwacyjna – na co uważać | Odbiór techniczny mieszkania – checklist

Skontaktuj się z nami już dziś, aby uzyskać niezależną analizę oferty i zabezpieczyć swoje środki na rachunku powierniczym. Kontakt

Artykuł ma charakter ogólnej informacji i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Przed decyzją skonsultuj się z notariuszem, prawnikiem, doradcą podatkowym lub kredytowym.

Źródła

• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ISAP)
• Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny)
• Krajowy Rejestr Sądowy — wyszukiwarka podmiotów