Податки та додаткові витрати при купівлі квартири в Польщі

При покупці квартири в Польщі українцю доводиться враховувати не лише саму вартість житла, а й податки, нотаріальні та судові збори. Для нових квартир — VAT 8 % (до 150 м²) або 23 % (понад 150 м²); для вторинного ринку — PCC 2 % від ринкової вартості. За даними NAWROCKI, середня вартість нової квартири в Мокотові становить ≈ 955 000 PLN, а вторинна — ≈ 744 915 PLN (RCN, 2024‑11‑02 – 2025‑12‑19).

Основні податки при покупці

VAT на нову квартиру

• 8 % – для житлових площ до 150 м² (згідно з Ustawą o VAT 2004).
• 23 % – для частини площі понад 150 м² та для окремих комерційних об’єктів (парковка, сховище).
• Податок включений у ціну, яку називає «ціна з ПДВ» в каталозі нових будинків (NAWROCKI, оновлення 2026‑10‑30).

PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) на вторинному ринку

• 2 % від ринкової вартості (збирається нотаріусом).
• Не стягується при покупці у девелопера, бо в ціну вже входить VAT.
• При покупці першого власного житла на вторинному ринку можлива звільнення за умови виконання статутних вимог (потрібно уточнити в податковій інспекції).

Нотаріальні та судові збори

*Точна сума визначається нотаріусом, максимальна ставка регулюється Rozporządzeniem o maksymalnych stawkach taksy notarialnej 2008.

Джерело: NAWROCKI analysis of RCN transactions, 2024‑11‑02 – 2025‑12‑19.

Приклад розрахунку витрат

Вторинна квартира за 800 000 PLN

• PCC = 2 % × 800 000 = 16 000 PLN
• PCC на іпотеку = 19 PLN
• Разом: ≈ 18 633 PLN (≈ 2,3 % від вартості).

Нова квартира в Мокотові (площа 55 м², ціна 955 000 PLN)

Практичний чек‑лист: що робити крок за кроком

1. Визначте тип покупки – нова (від девелопера) чи вторинна (від власника). Це впливає на податок (VAT vs PCC).
2. Перевірте право власності у Elektroniczne Księgi Wieczyste. Переконайтеся, що немає обтяжень.
3. Отримайте попередню оцінку вартості (наприклад, через наш каталог нових будинків /oferty або RCN‑дані /ceny-transakcyjne).
4. Розрахуйте суму податків за допомогою нашого калькулятора кредиту – він автоматично додає PCC або VAT.
5. Зверніться до нотаріуса – обговоріть розмір taksy notarialnej, уточніть, чи можливо знизити її в межах законних максимумів.
6. Підготуйте документи для банку (документи про доходи, статус УКР, CUKR‑card). Для іпотеки типово потрібен внесок ≈ 20 % (приклад у даних про іпотеку NAWROCKI).
7. Підписуйте umowę deweloperską (угоду з девелопером) або umowę kupna‑sprzedaży (угоду купівлі‑продажу). Переконайтеся, що в договорі зазначено, чи включено VAT.
8. Оплатіть податки та збори – нотаріус передає їх у відповідні органи.
9. Зареєструйте право власності в книзі вічної (księga wieczysta) – сплачується судовий збір 200 PLN.
10. Після реєстрації – зберігайте всі документи, вони потрібні для податкових декларацій та можливих майбутніх продажів.

Додаткові витрати, про які варто знати

• Комунальні послуги та управління будинком – в середньому 150‑300 PLN/міс.
• Податок на доходи від оренди – 8,5 % (ryczałt) до 100 000 PLN доходу, 12,5 % вище (згідно з Ustawą o podatku dochodowym 1991).

Питання, які часто ставлять українці

• Чи можна отримати знижку на PCC, якщо я вперше купую житло? – Так, при виконанні умов першого власного житла, але треба підтвердити це в податковій інспекції.
• Чи обов’язково сплачувати VAT при покупці нової квартири? – Так, він включений у вартість, яку вказує девелопер.
• Чи треба сплачувати податок, якщо я купую квартиру в іншій країні, а живу в Україні? – Податки сплачуються в Польщі за польським законодавством, а прибуток від продажу може підлягати польському PIT, якщо ви залишаєтеся податковим резидентом Польщі.

Детальніше про іпотеку для українців | Як отримати дозвіл на купівлю нерухомості | Купити квартиру в Польщі – покроковий гайд

Звертайтеся до нашого агентства – ми допоможемо розрахувати точну суму податків, підготувати документи та знайти найкращу пропозицію. Контакти

Стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Перед рішенням проконсультуйтеся з нотаріусом, юристом, податковим або кредитним консультантом.

Джерела

• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)