Дозвіл на купівлю нерухомості в Польщі: що потрібно знати українцю

Українцям, які мають статус УКР або тимчасову карту CUKR, не потрібен окремий дозвіл міністерства внутрішніх справ (MSWiA) для придбання самостійного житлового приміщення (samodzielny lokal mieszkalny). Якщо ж планується купівля будинку, ділянки або нерухомості у комерційному використанні, необхідно отримати дозвіл згідно статті 8 закону про купівлю нерухомості іноземцями. Нижче – покроковий алгоритм і реальні цифри, підготовлені нашою агенцією.

Які типи нерухомості підлягають дозволу?

Самостійний житловий приміщення (квартира, студія)

Згідно з Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (art. 8), іноземець‑не‑ЄС‑громадянин може купувати квартиру без дозволу, якщо вона є самостійним житловим приміщенням. Це означає, що квартира має власний вхід, окрему реєстрацію в земельному реєстрі та не є частиною будинку, що продається разом із землею.

Будинки, ділянки, комерційна нерухомість

Для цих об’єктів потрібен дозвіл міністерства внутрішніх справ (MSWiA). Заявка подається через Urząd do Spraw Cudzoziemców і включає документи, що підтверджують законність прибуття в Польщу та фінансову спроможність.

Документи, які потрібні для отримання дозволу (якщо потрібен)

Податки та збори при покупці

На первинному ринку (від девелопера)

• VAT – 8 % для площі до 150 м², 23 % для частини понад 150 м² (закон Ustawa o podatku od towarów i usług). У нашому каталозі нових будинків у Влоцях мінімальна ціна за м² = 11 699 PLN, а середня – 17 425 PLN.
• Notarial fee – до 23 % ПДВ, сума договірно, максимум встановлений Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
• Court fee for land register – 200 PLN за запис власності.

На вторинному ринку (від власника)

• PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) – 2 % від ринкової вартості (закон Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych). При покупці за 800 000 PLN податок складе 16 000 PLN.
• Notarial fee та court fee – як вище.

Приклад розрахунку вартості покупки в районі Мокотув

• Середня ціна за м² на первинному ринку (RCN) – 17 006 PLN (період 2024‑10‑30 – 2025‑12‑19).
• Квартира 53,9 м² → 951 390 PLN (дані RCN).
• При 20 % власного внеску (190 200 PLN) та іпотеці 760 800 PLN під 6 % річних (типова ставка, дані mortgage) – щомісячний платіж ≈ 4 902 PLN (25‑річний термін).
• Додаткові витрати: 2 % PCC (не стягується, бо це нова квартира), нотаріус ≈ 2 000 PLN + 23 % ПДВ, судовий збір 200 PLN.

Практичний чек‑лист: кроки для українця

1. Перевірте статус – чи маєте ви картку CUKR або статус УКР.
2. Визначте тип нерухомості – квартира (без дозволу) чи будинок/ділянка (потрібен дозвіл).
3. Оберіть район – за нашими даними, найнижча середня ціна за м² – у Бялоєці (12 436 PLN), найвища – у Мокотуві (17 006 PLN).
4. Отримайте попередню оцінку бюджету – скористайтеся нашим калькулятором кредиту.
5. Підпишіть договір – umowa deweloperska або umowa sprzedaży.
6. Зверніться до нотаріуса – підготовка документів, сплата PCC (за потреби) та судових зборів.
7. Якщо потрібен дозвіл – подайте заяву до MSWiA через Урядову службу для іноземців, додайте документи та сплатіть збір.
8. Отримайте запис у земельному реєстрі – після завершення угоди нотаріус подає заяву в Elektroniczne Księgi Wieczyste.

Де знайти актуальні пропозиції та дані

• Перегляньте наш каталог нових будинків у конкретному районі, наприклад, нові квартири в Мокотуві.
• Дивіться транзакційні ціни за районом у нашій базі RCN: ціни в Мокотуві.
• Для загального огляду ринку скористайтеся розділом ціни транзакцій.

Пам’ятайте: навіть якщо дозвіл не потрібен, варто проконсультуватися з нотаріусом та податковим консультантом, щоб уникнути непередбачених податків.

Зв’яжіться з нами – ми допоможемо підготувати документи, знайти надійного нотаріуса та отримати найкращу іпотеку.

Стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Перед рішенням проконсультуйтеся з нотаріусом, юристом, податковим або кредитним консультантом.

Джерела

• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• NBP — Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ceny ofertowe i transakcyjne, kwartalnie)
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji
• Urząd do Spraw Cudzoziemców