Polonya’da Yabancıların Mülk Edinme İzni ve Süreci

Polonya’da bir yabancı olarak mülk satın alabilmek için genellikle İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni gerekir; fakat samodzielny lokal mieszkalny (bağımsız konut birimi) bu zorunluluğu ortadan kaldırır. 2024‑2025 dönemi RCN verilerine göre, Mokotów’da yeni bir dairenin medyan fiyatı 951 390 PLN (53,9 m²) iken, Białołęka’da en düşük medyan fiyat 572 371 PLN (43,9 m²) olarak kaydedilmiştir.

1. Yabancıların Mülk Edinme Kanunu ve Art. 8

Polonya’da yabancıların gayrimenkul alımını düzenleyen Act of 24 March 1920 on the acquisition of real estate by foreigners (Ustawa z 24 marca 1920 r.) hâlâ geçerlidir. Bu kanunun art. 8 uyarınca:

• AB/AEA ve İsviçre vatandaşları izinsiz daire alabilir.
• Diğer yabancılar (Türkiye gibi) genellikle MSWiA izni almalıdır.
• Samodzielny lokal mieszkalny (bağımsız konut birimi) alımları bu izinden muaftır.

Bu istisna, özellikle yatırım amaçlı daire almayı planlayan Türk vatandaşları için kritik bir avantajdır. Ancak, arazi, müstakil ev veya ticari gayrimenkul alımları hâlâ izin gerektirir.

2. İzin Alma Süreci

2.1 Gerekli Belgeler

2.2 Adım Adım İzin Başvurusu

1. Belgeleri hazırlayın – yukarıdaki tabloyu kontrol edin.
2. MSWiA e‑posta veya online portal üzerinden başvuru yapın – başvuru formunu doldurup ek belgelerle birlikte gönderin.
3. Ücret ödeyin – başvuru ücreti 500 PLN civarındadır (güncel ücret MSWiA sitesinde kontrol edin).
4. Değerlendirme süresi – ortalama 4‑6 hafta; acil durumlarda ek ücretle hızlandırma mümkün.
5. İzin belgesi alın – onaylandığında izin belgesi PDF olarak gönderilir; bu belge notere sunulur.

Not: İzin belgesi sadece daire alımında geçerlidir; arazi veya müstakil ev alımında ek izinler gerekebilir.

3. Maliyet ve Vergi Detayları

3.1 Satın Alma Maliyeti

• Yeni konut (primary market): Fiyata KDV (8 % – 150 m²’ye kadar, üzeri %23) dahildir, PCC (2 % tapu vergisi) uygulanmaz.
• İkinci el (secondary market): KDV yok, PCC %2 uygulanır. Örnek: 800 000 PLN değerinde daire için 16 000 PLN PCC.
• Noter ücreti: Maksimum tarifeye göre 23 % KDV eklenir, genellikle 1 000‑2 000 PLN arası.
• Tapu (land register) ücreti: 200 PLN (sahiplik) + 200 PLN (ipotek, varsa).

3.2 Mortgage ve Finansman

2026‑10‑15 tarihli verilerle ortalama mortgage oranı %6 (NBP referans %3,75 + banka marjı %2,25). Örnek bir hesaplama (Mokotów medyan fiyatı 951 000 PLN):

• %20 peşinat → 190 200 PLN
• Kredi tutarı → 760 800 PLN
• 25 yıl vadede eşit taksit → aylık 4 902 PLN

Bu örnek, kalkulator‑kredytowy aracılığıyla kişiselleştirilebilir.

4. Pratik Kontrol Listesi (Yeni Daire Alırken)

5. Bölge Bazlı Fiyat ve Gelişim Bilgileri

• Mokotów: Medyan yeni daire fiyatı 951 390 PLN, ortalama 17 006 PLN/m² (RCN). En çok yeni proje burada (31 yatırım, 1 089 birim).
• Białołęka: En uygun fiyatlı yeni daire 339 000 PLN, medyan 9 499 PLN/m², 57 yatırım ve 2 628 birim satışta.
• Włochy: Ortalama 14 301 PLN/m² (primary), 27 yatırım, 739 birim.

Daha detaylı bölge fiyatları ve yeni projeler için:

• Mokotów’da RCN işlem fiyatları
• Białołęka’da yeni konutlar
• Tüm yeni projeler kataloğu

7. Sonuç ve İletişim

Polonya’da yabancı olarak mülk edinmek, doğru izin ve maliyet bilgisini bilmekle mümkündür. Özellikle bağımsız konut birimi alımı, izin sürecini büyük ölçüde basitleştirir. Güncel fiyatlar, yeni projeler ve mortgage hesaplamaları için NAWROCKI Real Estate’in araçlarını kullanın ve sorularınız için uzman ekibimizle iletişime geçin.

Bizimle iletişime geçin ve yatırımınızı güvenle başlatın.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal danışmanlık niteliği taşımaz. Karar vermeden önce bir noter, avukat, vergi ya da kredi danışmanına başvurun.

Kaynaklar

• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)