Polonya'da ev alarak oturum izni alınır mı? Gerçekler ve kurallar

Hayır, Polonya'da ev almak tek başına oturum izni sağlamaz ve bu, dairenin fiyatına göre de değişmez. Polonya'da golden visa ya da yatırım yoluyla oturum programı yoktur ve Yabancılar Kanunu gayrimenkul sahipliğini oturum izni gerekçeleri arasında saymaz. Ancak kendi daireniz, iş, şirket, eğitim veya aile gerekçesiyle başvurduğunuzda süreci kolaylaştırır; Varşova'da bu ciddi bir yatırımdır, çünkü RCN verilerine göre Wola'daki yeni konut işlemlerinin medyanı yaklaşık 1,03 milyon zloti oldu.

Polonya'da ev almak neden oturum izni sağlamaz

Türkiye'de gayrimenkul yatırımı ile vatandaşlık veya ikamet yollarını bilen okurlar için bu soru çok doğal. Bazı Avrupa ülkeleri de bir dönem yatırım karşılığında oturum veren programlar uyguladı. Polonya ise böyle bir programı hiç uygulamadı. AB dışı vatandaşların yasal kalış gerekçeleri Yabancılar Kanunu (ustawa o cudzoziemcach) ile belirlenir ve bu gerekçelerin hepsi mal varlığına değil, kalışın amacına bağlıdır.

Görüldüğü gibi daire hiçbir satırda tek başına bir gerekçe olarak yer almıyor. Dairenin fiyatı, kaç daireniz olduğu veya kredisiz ödeme yapmanız sonucu değiştirmez. Kararı ikamet yerindeki voyvoda verir (Varşova için Mazowiecki Urząd Wojewódzki), itirazlar ise Yabancılar Dairesi (Urząd do Spraw Cudzoziemców, UdSC) tarafından incelenir. B2B sözleşmeyle çalışan yazılımcılar için doğru gerekçe sözleşmenin nasıl kurulduğuna bağlıdır, bu da bir göç hukuku avukatına sorulması gereken bir konudur.

Yabancı olarak daire almak için izin gerekir mi

Satın alma tarafı çoğu kişinin düşündüğünden daha basittir. Yabancıların gayrimenkul edinimine dair 24 Mart 1920 tarihli kanun uyarınca Avrupa Ekonomik Alanı dışından bir yabancı, gayrimenkul almak için genel olarak İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni almak zorundadır. Ancak samodzielny lokal mieszkalny (bağımsız konut birimi, yani kendi tapu kütüğü olan normal bir daire) alımı bu izinden muaftır. Bu, Türk vatandaşları için de geçerlidir: daire için izin gerekmez, oturum kartı olmadan da daire satın alınabilir. AEA ülkeleri ve İsviçre vatandaşları daire için zaten izne ihtiyaç duymaz.

Müstakil ev ve arsa için kurallar daha sıkıdır. Ev hukuken bir arsanın üzerindedir, bu yüzden AEA dışından bir alıcı genellikle MSWiA izni almalıdır ve gerekli izin olmadan yapılan satış geçersizdir. Bu süreçte Polonya ile bağınızı göstermeniz istenir, bu yüzden bir avukatla hazırlanmak gerekir. İzin süreci Polonya'da yabancıların mülk edinme izni yazımızda anlatılıyor.

Otopark yeri ve depo gibi ek birimlerin durumunu noter imzadan önce kontrol eder, çünkü bu birimlerin hukuken nasıl ayrıldığı önemlidir. Genel süreç için Polonya'da ev almak rehberi yazısına göz atabilirsiniz.

Kendi dairenizin oturum başvurusuna gerçek katkısı

Daire bir gerekçe olmasa da başvuruda güçlü bir destek belgesidir. Kurum çoğu başvuruda nerede yaşadığınıza, nasıl geçindiğinize ve sağlık sigortanız olup olmadığına bakar.

Adres ve ikamet kaydı

Ev sahibi olarak adres kaydınızı (zameldowanie, Polonya'daki ikamet kaydı) noter senedi veya elektronik tapu kütüğü çıktısı ile yaptırırsınız, ev sahibinin imzasına ihtiyaç olmaz. Kiracılar, ev sahiplerinin kayıt yapmayı ne kadar sık reddettiğini bilir ve adres olmadan dosya daha geç tamamlanır.

Aile için konut

Aile birleşimi gibi bazı süreçlerde ailenin güvenceli bir konutu olduğunu göstermek gerekir. Kendi daireniz bunu süreli bir kira sözleşmesinden daha güçlü şekilde kanıtlar.

Kira geliri

Daire kiraya verilirse kira geliri düzenli gelir kanıtını destekleyebilir, ancak yeni bir oturum gerekçesi oluşturmaz. Polonya'da özel kiralama götürü vergi (ryczałt) ile vergilendirilir.

Dairenin sağlamadığı şeyler de var: Schengen bölgesindeki vizeli veya vizesiz kalışı uzatmaz, çalışma izninin yerini tutmaz ve voyvodanın kararını hızlandırmaz. Kısa süreli bir vizeyle gelip daire alan kişi, başka bir gerekçe elde etmediyse vizesinin bittiği tarihte ülkeden çıkmak zorundadır.

Varşova'da daire fiyatları: gerçek işlem verileri

Daire Polonya'daki yaşamınızın merkezi olacaksa bütçeyi fiyat listelerine değil, gerçek satış fiyatlarına göre kurmak gerekir. Aşağıda Rejestr Cen Nieruchomości (RCN, noter senetlerinden derlenen fiyat sicili) verilerine göre müteahhitten alınan yeni dairelerin medyanları yer alıyor. Veriler 4 Kasım 2024 ile 19 Aralık 2025 arasında kaydedilen işlemleri kapsıyor ve semt fiyat endeksine göre düzeltilmiş durumda.

Bu dönemde Varşova genelinde yeni konut piyasasında 14.429 işlem kaydedildi ve semt medyanları metrekare başına 10.310 ile 25.770 zloti arasında değişti. Karşılaştırma için NBP (Polonya Merkez Bankası), 2026'nın ikinci çeyreği için Varşova'da yeni dairelerin ortalama ilan fiyatını metrekare başına 18.488 zloti, ortalama işlem fiyatını ise 16.783 zloti olarak veriyor. Semt bazında ayrıntılar Varşova daire fiyatları semtlere göre yazısında.

NAWROCKI kataloğunda 4 Kasım 2026 itibarıyla 280 proje ve satışta 14.612 konut bulunuyor. Białołęka'da fiyat listesindeki en uygun daire 339.000 zloti, ancak bu bir ilan fiyatıdır, işlem fiyatı değildir.

Vergiler, masraflar ve paranın kaynağı

Fiyata ek olarak, yeni ve ikinci el dairede farklılaşan vergi ve harçlar ödenir:

• müteahhitten yeni daire: 150 m²'ye kadar kullanım alanı için %8 KDV (VAT) fiyata dahildir, bu alanın üzerindeki kısım için oran %23'tür; ayrı birim olarak satılan otopark veya depo genellikle %23 ile vergilendirilir;
• ikinci el daire: piyasa değerinin %2'si oranında PCC (medeni hukuk işlemleri vergisi) noter tarafından tahsil edilir; 800.000 zloti için bu 16.000 zloti, 1.200.000 zloti için ise 24.000 zloti eder;
• noter ücreti (taksa notarialna): yönetmelik yalnızca üst sınırı belirler, bu yüzden pazarlık yapılabilir ve üzerine %23 KDV eklenir;
• tapu harçları: mülkiyet kaydı 200 zloti, ipotek kaydı 200 zloti ve ipotek için 19 zloti PCC.

Tüm masraflar Polonya'da ev alırken vergi ve masraflar yazısında. Ayrıca noterler ve emlak aracıları kara para aklamayla mücadele kanunu kapsamında yükümlüdür, bu yüzden paranın kaynağını soracak ve belge isteyebilecektir. Türkiye'den yapılacak transferleri önceden planlamak ve banka dökümlerini, sözleşmeleri ve vergi beyannamelerini hazır tutmak işinizi kolaylaştırır.

Yabancı olarak konut kredisi

Oturum durumunun gerçekten önemli olduğu yer burasıdır. Bankalar genellikle Polonya'da elde edilen gelir, çalışma geçmişi ve yasal kalışı gösteren bir belge ister; bazıları süresiz oturumu veya AB uzun dönemli ikamet statüsü olan müşterileri tercih eder. Koşullar bankadan bankaya değiştiği için bir kredi danışmanıyla görüşmek faydalıdır. Ayrıntılar Polonya'da yabancılar için konut kredisi yazısında.

KNF'nin S Tavsiyesi'ne göre bankalar kural olarak konut değerinin en az %20'si kadar peşinat ister (eksik kısım ek olarak teminat altına alınırsa, örneğin sigortalanırsa %10). 1 Kasım 2026 tarihli oranlarla bir örnek:

• daire fiyatı: 1.032.000 zloti (RCN'ye göre Wola'da yeni konut medyanı);
• %20 peşinat: 206.400 zloti;
• kredi: 25 yıl vadeli 825.600 zloti;
• tipik faiz: yaklaşık %6 (NBP politika faizi %3,75 ile tipik banka marjı %2,25);
• eşit taksit: ayda yaklaşık 5.319 zloti.

WIBOR 3M, 2 Kasım 2026 fixinginde %3,91 seviyesindeydi; değişken faizde taksit piyasayla birlikte hareket eder. Kendi senaryolarınızı kredi hesaplayıcısı ile deneyebilirsiniz. Geliriniz lira veya başka bir para birimindeyse kur riskini de hesaba katın, çünkü fiyat, taksit ve masraflar zloti cinsindendir.

Adım adım: daire almak ve yasal olarak kalmak

1. Oturum gerekçenizi satın almadan bağımsız olarak netleştirin (iş, şirket, eğitim veya aile) ve bir göç hukuku avukatıyla gözden geçirin.
2. Aldığınız şeyin bağımsız bir daire mi, yoksa MSWiA izni gerektiren bir gayrimenkul mü (örneğin arsalı ev) olduğunu kontrol edin.
3. Paranın kaynağını gösteren belgeleri toplayın: banka dökümleri, sözleşmeler ve vergi beyannameleri.
4. Polonya'da bir banka hesabı açın ve ödemeleri müteahhidin ödeme planına göre zloti cinsinden planlayın.
5. Müteahhidi kontrol edin: prospekt informacyjny (bilgilendirme prospektüsü), arsanın tapu kütüğü, yapı ruhsatı ve emanet hesabı.
6. Umowa deweloperska (noter senedi şeklinde müteahhit sözleşmesi) imzalayın. 20 Mayıs 2021 tarihli müteahhit kanununa göre ödemeleriniz mieszkaniowy rachunek powierniczy (konut emanet hesabı) hesabına gider ve ayrıca Müteahhit Garanti Fonu (DFG) ile korunur.
7. İnşaat bitince odbiór techniczny (teknik teslim) yapın, mülkiyeti devreden senedi imzalayın ve tapu kaydı için başvurun.
8. Adres kaydınızı yaptırın ve kurum isterse mülkiyet belgesini oturum başvurunuza ekleyin.

Para ve zaman kaybettiren yaygın hatalar

• Noter senedinin oturum meselesini çözeceğine inanıp iş sözleşmesi gibi gerçek bir gerekçeyi ihmal etmek.
• "Daire artı oturum izni" paketi satan aracılara güvenmek. Polonya'da böyle bir yol yoktur.
• Oturum başvurusunu geç yapmak: başvuru yasal kalış süresi içinde yapılmalıdır ve daire bu süreyi uzatmaz.
• Gerekli izin olmadan arsalı ev almak, bu da satışı geçersiz kılar.
• Paranın kaynağını belgelemeden notere gitmek ve bu yüzden işlemin gecikmesi veya kredinin reddedilmesi.
• Gelir başka bir para birimindeyken kur riskini göz ardı etmek.
• Fiyat listesi aynı semtteki RCN medyanının belirgin şekilde üzerindeyken fazla ödemek.

Hukuki kısmı bir avukata, satın alma kısmını ise her gün fiyat ve sözleşme karşılaştıran birine bırakmak en mantıklı yoldur.

NAWROCKI Real Estate nasıl yardımcı olur

Oturum işlemlerini bir avukat veya kişinin kendisi voyvodalık ofisinde yürütür. NAWROCKI Real Estate ise alıcıların en çok para kaybettiği noktada, yani Varşova'da yeni bir daire seçerken ve satın alırken yardımcı olur. Alıcı temsilcisi olarak:

• birçok müteahhidin tekliflerini aynı anda karşılaştırırız;
• müteahhidin metrekare fiyatını semtteki gerçek noter işlemleriyle (RCN) kıyaslarız;
• müteahhit sözleşmesini ve bilgilendirme prospektüsünü okuruz;
• fiyat ve koşullar için müteahhitle pazarlık yaparız;
• ödeme planını takip ederiz;
• dairenin teknik tesliminde yardımcı oluruz.

Birlikte çalıştığımız projelerin çoğunda ajans ücretini müteahhit öder, bu yüzden hizmet alıcı için genellikle ücretsizdir. Durum farklıysa bunu çalışmaya başlamadan önce söyleriz.

Varşova'da daire almayı planlıyor ve imzadan önce teklifi, fiyatı ve sözleşmeyi birinin kontrol etmesini istiyorsanız bizimle iletişime geçin ve ne aradığınızı anlatın.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal danışmanlık niteliği taşımaz. Karar vermeden önce bir noter, avukat, vergi ya da kredi danışmanına başvurun.

Kaynaklar

• Ustawa z 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (ISAP)
• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP)
• Urząd do Spraw Cudzoziemców
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Ustawa z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (ISAP)