Polonya'da ev alırken vergi: KDV, PCC, noter ve tapu masrafları

Polonya'da yeni bir daireyi doğrudan müteahhitten alırsanız PCC (Polonya'daki medeni hukuk işlemleri vergisi, Türkiye'deki tapu harcına benzer bir yük) ödemezsiniz, çünkü KDV zaten fiyatın içindedir ve 150 m²'ye kadar kullanım alanı için oranı %8'dir. Asıl ek masraflar noter ücreti, bunun üzerine eklenen %23 KDV ve tapu harçlarıdır: mülkiyet kaydı için 200 PLN, krediyle alıyorsanız ipotek kaydı için yine 200 PLN ve ipotek için 19 PLN PCC. İkinci el dairede ise temel vergi piyasa değerinin %2'si olan PCC'dir; 800.000 PLN'lik bir alımda bu 16.000 PLN eder.

Yeni konut mu, ikinci el mi: hangi vergiyi ödersiniz

Polonya'da konut piyasası ikiye ayrılır: rynek pierwotny (birincil piyasa, müteahhitten alım) ve rynek wtórny (ikincil piyasa, bir kişiden alım). Vergi açısından bu iki yol birbirinden tamamen farklıdır.

Müteahhitten alım. Bu satış KDV'ye tabidir. Polonya KDV kanununa göre 150 m²'ye kadar kullanım alanı olan konutlarda indirimli oran %8, bu sınırı aşan kısımda ise %23'tür. Bu vergi fiyat listesindeki rakama dahildir, ayrıca ödenmez. Dikkat edilmesi gereken nokta otopark ve depodur: ayrı birim olarak satıldıklarında genellikle %23 KDV uygulanır, bu yüzden toplam fiyatı beklenenden fazla artırırlar.

Bir kişiden alım. KDV yoktur, ama PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) vardır. PCC kanunu bu vergiyi piyasa değerinin %2'si olarak belirler ve vergiyi imza günü doğrudan noter tahsil eder. 2023'ten beri, ikincil piyasada ilk kendi konutunu alan kişi yasal koşulları sağlarsa PCC'den muaf olabilir. Türkiye'de bir eviniz varsa bu muafiyeti kesin saymayın: yurt dışındaki mülkün nasıl değerlendirileceğini vergi dairesine (urząd skarbowy) ya da bir vergi danışmanına önceden sorun.

Kısacası, yeni konutta vergi fiyatın içinde gizlidir; ikinci elde ise vergi fiyatın üzerine eklenir.

Yabancıların sık düştüğü yanılgılar: izin, oturum ve vergi

Türkiye'den gelen alıcılar Polonya'ya çoğu zaman Türkiye'deki kurallarla bakar. Üç yanılgı özellikle sık görülür.

• "Yabancı olduğum için daha fazla vergi öderim." Hayır. KDV, PCC, noter ücreti ve harçlar Polonyalı bir alıcı için neyse sizin için de aynıdır.
• "Daire almak için izin gerekir." Bağımsız bir daire (samodzielny lokal mieszkalny) için yabancılar, AB dışı vatandaşlar dahil, kural olarak izne ihtiyaç duymaz. Arsa ya da müstakil ev alımında durum farklıdır; otopark payı gibi ek birimleri de noterle teyit edin. Ayrıntılar Polonya'da yabancıların mülk edinme izni yazımızda.
• "Ev alırsam oturum izni alırım." Polonya'da Türkiye'deki gibi gayrimenkul yatırımıyla oturum ya da vatandaşlık programı yoktur. Daire sahibi olmak tek başına karta pobytu (oturum kartı) hakkı vermez; oturum izni çalışma, iş kurma, eğitim veya aile gibi gerekçelere dayanır.

Bu noktaları baştan doğru bilmek, hem bütçenizi hem de beklentilerinizi gerçekçi tutar.

Varşova'da daire fiyatları: masraflardan önce asıl tutar

Masraflar fiyata göre hesaplanır, bu yüzden önce makul fiyatı bilmek gerekir. Aşağıdaki tablo, noter senetlerinden derlenen gerçek satış fiyatlarını gösterir.

Kaynak: RCN (Rejestr Cen Nieruchomości, noter senetlerindeki fiyatlar), Varşova, 2024-11-03 ile 2025-12-19 arasında kaydedilen işlemler, NAWROCKI analizi.

Liste fiyatı ile ödenen fiyat aynı değildir. NBP verilerine göre 2026'nın II. çeyreğinde Varşova'da yeni konutların ortalama ilan fiyatı 18.488 PLN/m², ortalama işlem fiyatı ise 16.783 PLN/m² idi. Aradaki fark, pazarlık payınızın ne kadar gerçek olduğunu gösterir. Şehir genelinde yeni konutun m² medyanı en ucuz ilçede 10.310 PLN, en pahalı ilçede 25.770 PLN'dir; yani ilçe seçimi, toplam maliyet üzerinde vergi ve harçlardan çok daha büyük bir etki yaratır. Kataloğumuzda şu anda 279 projede 14.487 daire satıştadır ve listedeki en uygun daire Białołęka'da 339.000 PLN'dir. Örneğin Ursus'taki gerçek işlem fiyatlarını müteahhidin listesiyle karşılaştırarak başlayabilirsiniz.

Satın alma masrafları tablosu

Tablo, yasayla belirlenen kalemleri üç tipik fiyat için yan yana koyar. Noter ücreti tabloda yok, çünkü pazarlık konusudur (aşağıda anlatıyoruz).

Kaynak: PCC kanunu ve mahkeme harçları kanununa göre yasal oranlar, NAWROCKI hesaplaması, 2026-11-03 itibarıyla.

Sonuç açık: yeni konutta yasal harçlar daire ne kadar pahalı olursa olsun küçük kalır. İkinci elde ise PCC fiyatla birlikte büyür ve alımın en büyük ek masrafı olur. Mülkiyet kaydı için 200 PLN, ipotek kaydı için 200 PLN ve ipotek için 19 PLN PCC, hukuk davalarında mahkeme harçları kanununda düzenlenir. Bu tutarları genellikle noter imza sırasında tahsil eder ve mahkemeye ve vergi dairesine aktarır; siz tek bir döküm alırsınız.

Noter ve tapu: nerede pazarlık yapılabilir

Müteahhitten alımda genellikle iki noter sözleşmesi vardır. İlki inşaat sürerken imzalanan umowa deweloperska'dır (müteahhitle yapılan noter onaylı satış sözleşmesi); fiyatı, alanı, teslim standardını ve ödeme planını belirler. İkincisi bina bitip daire teslim edildikten sonra yapılan umowa przeniesienia własności'dir (mülkiyetin devri sözleşmesi). Kanuna göre umowa deweloperska'nın noter masrafları alıcı ile müteahhit arasında yarı yarıya paylaşılır; son devir sözleşmesinin masrafını ise genellikle alıcı öder. Taslakta neyin kararlaştırıldığını mutlaka kontrol edin.

Azami noter ücretleri yönetmeliği (taksa notarialna) yalnızca bir üst sınır koyar. Noter daha az isteyebilir, bu yüzden iki noterden teklif almak mantıklıdır. Ücretin üzerine %23 KDV eklenir; banka ve resmi işlemler için gereken senet suretlerinin (wypisy) bedeli de ayrıca ödenir.

Polonya'da tapu sicilinin karşılığı księga wieczysta'dır (elektronik tapu kütüğü). Sicil numarasıyla Adalet Bakanlığı'nın elektronik tapu sisteminde arsanın sahibini, ipotekleri ve diğer yükleri ücretsiz görebilirsiniz. Herhangi bir ön ödeme yapmadan önce buna bakın.

Tabloda görünmeyen masraflar

Yasal harçlar küçüktür; bütçe asıl olarak senette yazmayan kalemlerde şaşar.

• Otopark ve depo. Ayrı satıldıklarında genellikle %8 değil %23 KDV'ye tabidir. Fiyata dahil olup olmadıklarını sorun.
• İç tadilat. Polonya'da yeni daireler çoğunlukla stan deweloperski (müteahhit standardı: zemin kaplaması, iç kapı ve mutfak olmadan) teslim edilir. Birçok alıcı için fiyattan sonraki en büyük kalem budur; bunu baştan daire tadilat paketleriyle planlayabilirsiniz.
• Yeminli tercüman. Lehçe bilmiyorsanız noterde kural olarak bir tłumacz przysięgły (yeminli tercüman) bulunmalıdır ve ücreti size aittir.
• Döviz çevirme. Birikiminiz lira, euro veya dolar cinsindense kur farkı ve banka komisyonları ödeme planındaki her taksitte gizli bir ek maliyet gibi çalışır.
• Teslimden sonraki giderler. Site yönetim aidatı (czynsz administracyjny) ve her belediyenin belirlediği yıllık emlak vergisi (podatek od nieruchomości) düzenli olarak ödenir.
• Teknik teslim. Odbiór techniczny (teknik teslim) kusurların müteahhide ücretsiz giderttirildiği andır. Aceleye getirirseniz onarımları sonra siz ödersiniz.

Kredi ile alım: ek maliyetler ve döviz riski

Polonya'da çalışan birçok mühendis ve yazılımcı daireyi Polonya'daki bir bankanın kredisiyle alır. Mokotów'daki medyan yeni konut fiyatına dayalı bir örnek:

• Daire fiyatı: yaklaşık 955.000 PLN
• %20 peşinat: 191.000 PLN
• Kredi: 764.000 PLN (değerin %80'i)
• Vade 25 yıl, faiz yaklaşık %6
• Eşit taksitle aylık ödeme: yaklaşık 4.922 PLN

Değişken faizde oran, WIBOR endeksi (WIBOR 3M, 2026-11-02 tarihinde %3,91) ile genellikle %2,25 olan banka marjından oluşur; NBP referans faizi %3,75'tir (oranlar 2026-11-01 itibarıyla). Faizin yanında ipotek tapu harçları, banka ekspertizi (operat szacunkowy) ve bankadan bankaya değişen sigorta masrafları da hesaba katılmalıdır.

Geliriniz zloti cinsindense kur riski büyük ölçüde ortadan kalkar; gelir Türkiye'de ve lira cinsindeyse her kur hareketi gerçek yükünüzü değiştirir. B2B sözleşmeyle çalışan yazılımcılar için bankaların beklentileri farklıdır, bunu Polonya'da B2B ile konut kredisi yazımızda anlattık. Genel koşullar için Polonya'da yabancılara konut kredisi rehberine bakabilir, son kararı bir kredi danışmanıyla verebilirsiniz.

Satın aldıktan sonra vergiler: kira, satış ve emlak vergisi

Kiraya verirseniz. Özel kira geliri Polonya'da götürü usulde (ryczałt) vergilendirilir. Götürü gelir vergisi kanununa göre oran, yıllık 100.000 PLN'ye kadar gelir için %8,5, bu tutarın üzerindeki kısım için %12,5'tir. Vergi kâr üzerinden değil gelir üzerinden alınır, yani giderler düşülemez.

Erken satarsanız. Daireyi, alım yılının bitiminden itibaren sayılan 5 takvim yılı dolmadan satarsanız gelir vergisi kanunu uyarınca kazanç üzerinden %19 PIT ödenir. Satış gelirini 3 yıl içinde kendi konut ihtiyacınız için kullanırsanız, kullandığınız oranda ulga mieszkaniowa (konut muafiyeti) bu vergiyi ortadan kaldırır.

Yıllık emlak vergisi. Podatek od nieruchomości'yi yabancılar dahil tüm malikler öder; tutarını her belediye yasal sınırlar içinde belirler.

Türkiye'de yaşıyorsanız. Polonya'daki kira ve satış gelirlerinin Türkiye'de nasıl beyan edileceği, iki ülke arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasına bağlıdır. Bunu iki sistemi de bilen bir mali müşavirle netleştirin. Genel bilgi için podatki.gov.pl adresine bakabilirsiniz.

Adım adım: fazla ödemeden satın almak

1. Bütçeyi eksiksiz çıkarın. Fiyat, otopark, iç tadilat, noter, harçlar, tercüman ve döviz çevirme aynı tabloda olsun.
2. Fiyatı kontrol edin. Müteahhidin fiyatını pazarlıktan önce ilçedeki gerçek işlemlerle karşılaştırın.
3. Tanıtım belgesini ve sözleşmeyi okuyun. Prospekt informacyjny (zorunlu bilgi föyü) arsayı, izinleri, takvimi ve yükleri gösterir.
4. Noterden teklif alın. Ücreti, KDV'yi, suretleri ve tercümanı sorun; iki noteri karşılaştırın.
5. Ödeme planını ve dövizi planlayın. Hangi tarihte ne kadar zloti gerektiğini ve nasıl çevireceğinizi önceden belirleyin.
6. Teknik teslimi titizlikle yapın. Kusurları tutanağa yazdırın ve giderilme süresini takip edin.
7. Tapu kaydını kontrol edin. Devir sözleşmesinden sonra mülkiyetin ve varsa ipoteğin księga wieczysta'ya doğru işlendiğini doğrulayın.

Sürecin tamamı için Polonya'da ev almak: yabancılar için adım adım rehber yazımızı okuyabilirsiniz.

NAWROCKI Real Estate size nasıl yardımcı olur

NAWROCKI Real Estate, Varşova'da yeni konut alımında alıcı temsilcisi olarak çalışır. Birçok müteahhidin tekliflerini aynı anda karşılaştırır, müteahhidin m² fiyatını ilçedeki gerçek noter işlemleriyle (RCN) kıyaslarız. Umowa deweloperska'yı ve bilgi föyünü okur, fiyat ve koşulları müteahhitlerle pazarlık eder, ödeme planını takip eder ve dairenin teknik tesliminde yardımcı oluruz. Birlikte çalıştığımız projelerin çoğunda ücretimizi müteahhit öder, bu yüzden hizmet sizin için genellikle ücretsizdir; öyle değilse bunu işe başlamadan önce söyleriz.

İlgilendiğiniz dairede hangi vergi ve masrafların çıkacağını birlikte hesaplamak isterseniz iletişim sayfasından bize yazın; sorularınızı sakin bir şekilde birlikte ele alalım.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal danışmanlık niteliği taşımaz. Karar vermeden önce bir noter, avukat, vergi ya da kredi danışmanına başvurun.

Kaynaklar

• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (ISAP)
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• Krajowa Administracja Skarbowa — podatki.gov.pl