Kaufnebenkosten in Polen: Was der Wohnungskauf wirklich kostet

Wer in Warschau eine Neubauwohnung direkt vom Bauträger kauft, zahlt keine PCC (die polnische Steuer auf zivilrechtliche Geschäfte, funktional vergleichbar mit der Grunderwerbsteuer), weil die Mehrwertsteuer bereits im Kaufpreis steckt. Die eigentlichen Kaufnebenkosten bestehen dann vor allem aus der Notargebühr samt 23 % MwSt, der Gerichtsgebühr von 200 PLN für den Eigentumseintrag ins Grundbuch und – bei einer Finanzierung – weiteren 200 PLN für die Hypothek plus 19 PLN PCC. Beim Kauf einer Bestandswohnung kommen 2 % PCC auf den Marktwert hinzu, bei einem Preis von 800.000 PLN also 16.000 PLN.

Neubau oder Bestand: Warum der Markt über die Nebenkosten entscheidet

Die wichtigste Weiche stellen Sie nicht beim Notar, sondern bei der Wahl des Marktes. In Polen unterscheidet man den rynek pierwotny (Erstmarkt, Kauf vom Bauträger) und den rynek wtórny (Zweitmarkt, Kauf von einer Privatperson). Steuerlich sind das zwei verschiedene Welten.

Beim Kauf vom Bauträger ist der Vorgang umsatzsteuerpflichtig. Nach dem polnischen Umsatzsteuergesetz gilt für eine Wohnung mit einer Nutzfläche bis 150 m² ein ermäßigter Satz von 8 %, für die Fläche darüber 23 %. Diese Steuer ist im Preis enthalten, Sie zahlen sie nicht zusätzlich. Ein Stellplatz oder ein Kellerabteil, das als eigene Einheit verkauft wird, wird dagegen meist mit 23 % besteuert – das macht Garagenplätze im Neubau spürbar teurer, als viele erwarten.

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung von privat fällt keine Umsatzsteuer an, dafür aber die PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych, Steuer auf zivilrechtliche Geschäfte). Laut Gesetz über die PCC beträgt sie 2 % des Marktwerts und wird direkt vom Notar erhoben. Seit 2023 kann ein Käufer, der seine erste eigene Wohnung auf dem Zweitmarkt erwirbt, unter gesetzlichen Bedingungen von der PCC befreit werden. Für deutsche Käufer ist das ein heikler Punkt: Wie Eigentum an einer Immobilie im Ausland, etwa eine Wohnung in Deutschland, dabei bewertet wird, sollten Sie vorab beim Finanzamt (urząd skarbowy) oder mit einem Steuerberater klären und nicht einfach voraussetzen.

Für Käufer aus Deutschland ergibt sich daraus ein klarer Unterschied zur Heimat: Eine Grunderwerbsteuer, die beim Neubau anfällt, gibt es in Polen in dieser Form nicht.

Was die Wohnung selbst kostet: Preise in Warschau

Nebenkosten hängen am Kaufpreis, deshalb lohnt sich zuerst ein Blick auf reale Preise. Die folgende Tabelle zeigt Medianwerte aus notariellen Kaufverträgen für Wohnungen vom Bauträger in ausgewählten Bezirken.

Quelle: RCN (Rejestr Cen Nieruchomości, Preise aus notariellen Urkunden), Warschau, Transaktionen registriert vom 2024-11-03 bis 2025-12-19, Analyse NAWROCKI.

Stadtweit lag der günstigste Bezirk im Neubau bei 10.310 PLN/m², der teuerste bei 25.770 PLN/m². Wichtig ist der Abstand zwischen Angebot und Abschluss: Laut NBP lag der durchschnittliche Angebotspreis im Warschauer Neubau im II. Quartal 2026 bei 18.488 PLN/m², der durchschnittliche Transaktionspreis bei 16.783 PLN/m². Wer nur Preislisten vergleicht, überschätzt den Markt und verhandelt zu schwach. Die Transaktionspreise für Mokotów und die anderen Bezirke zeigen, was tatsächlich bezahlt wurde. Unser Katalog umfasst aktuell 279 Investitionen mit 14.487 Einheiten im Verkauf; die günstigste gelistete Wohnung in Białołęka kostet 339.000 PLN. Einen Überblick bietet der Katalog der Neubauprojekte in Warschau.

Die Kaufnebenkosten im Überblick

Die Tabelle stellt die festen, gesetzlich bestimmten Posten für drei typische Kaufpreise nebeneinander. Die Notargebühr fehlt bewusst, weil sie verhandelbar ist (dazu weiter unten).

Quelle: gesetzliche Sätze nach PCC-Gesetz und Gerichtskostengesetz, Beispielrechnung NAWROCKI, Stand 2026-11-03.

Die Rechnung zeigt das Muster deutlich. Beim Neubau bleiben die gesetzlichen Gebühren klein, egal wie teuer die Wohnung ist. Auf dem Zweitmarkt wächst die PCC mit dem Preis mit und ist der größte einzelne Nebenkostenposten. Die Gebühr von 200 PLN für den Eigentumseintrag und, wenn Sie finanzieren, ebenfalls 200 PLN für den Eintrag der Hypothek sowie 19 PLN PCC auf die Hypothek regelt das Gesetz über die Gerichtskosten in Zivilsachen.

Der Notar zieht diese Beträge in der Regel bei der Beurkundung ein und leitet sie an Gericht und Finanzamt weiter. Sie zahlen also nicht an drei Stellen, sondern bekommen eine Aufstellung vom Notar. Lassen Sie sich diese Aufstellung vor dem Termin schicken, damit Sie den Betrag rechtzeitig in Złoty bereitstellen können.

Notar und Grundbuch: zwei Termine, verhandelbare Gebühren

Beim Kauf vom Bauträger gibt es in Polen typischerweise zwei notarielle Verträge. Zuerst die umowa deweloperska (Bauträgervertrag), die vor Fertigstellung geschlossen wird und Preis, Fläche, Ausstattungsstandard und Zahlungsplan festlegt. Nach Fertigstellung und Abnahme folgt die umowa przeniesienia własności (Übertragungsvertrag), mit der Sie Eigentümer werden. Die Kosten der Beurkundung des Bauträgervertrags teilen sich nach dem Bauträgergesetz Käufer und Bauträger je zur Hälfte; die Kosten des Übertragungsvertrags trägt meist der Käufer. Prüfen Sie im Vertragsentwurf, was konkret vereinbart ist.

Ein wesentlicher Unterschied zu Deutschland: Dort sind Notargebühren gesetzlich festgelegt. In Polen bestimmt die Verordnung über die Höchstsätze der Notargebühr (taksa notarialna) nur eine Obergrenze. Der Notar darf weniger verlangen, deshalb lohnt es sich, Angebote einzuholen. Auf das Honorar kommen 23 % MwSt. Hinzu kommen Gebühren für die Ausfertigungen der Urkunde (wypisy), die Sie für Bank, Finanzamt und eigene Unterlagen brauchen.

Das Grundbuch heißt in Polen księga wieczysta (Grundbuch, elektronisch geführt). Für eine neue Wohnung wird oft ein eigenes Grundbuchblatt angelegt; bereits während der Bauphase wird häufig Ihr Anspruch aus dem Bauträgervertrag im Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Mit der Grundbuchnummer können Sie den Stand jedes Grundbuchs kostenlos in den Elektronischen Grundbüchern des Justizministeriums einsehen. Das sollten Sie vor jeder Anzahlung tun: Dort sehen Sie Eigentümer, Belastungen und Hypotheken des Bauträgers.

Sprechen Sie kein Polnisch, muss bei der Beurkundung in der Regel ein vereidigter Dolmetscher (tłumacz przysięgły) anwesend sein. Das kostet zusätzlich und sollte früh mit dem Notar abgestimmt werden.

Kosten, die in keiner Gebührentabelle stehen

Die gesetzlichen Gebühren sind überschaubar. Teuer wird es oft bei Posten, die erst nach der Unterschrift sichtbar werden.

• Stellplatz und Kellerabteil. Als eigene Einheit verkauft, tragen sie meist 23 % MwSt statt 8 %. Fragen Sie, ob der Platz im Preis enthalten ist oder separat berechnet wird.
• Ausbau. Neubauwohnungen werden in Polen häufig im stan deweloperski (Rohbau-Standard ohne Bodenbeläge, Türen und Küche) übergeben. Der Innenausbau ist bei vielen Käufern der größte Posten nach dem Kaufpreis. Planen Sie ihn von Anfang an mit ein, zum Beispiel über Pakete für den Wohnungsausbau.
• Dolmetscher und Übersetzungen. Neben dem Notartermin brauchen Sie unter Umständen übersetzte Vollmachten oder Dokumente.
• Währungstausch. Ihr Einkommen ist in Euro, der Preis in Złoty. Wechselkurs und Gebühren der Bank wirken wie ein versteckter Aufschlag auf jede Rate des Zahlungsplans.
• Laufende Kosten nach der Übergabe. Dazu gehören die Hausgeldzahlungen an die Eigentümergemeinschaft (czynsz administracyjny) und die jährliche Grundsteuer (podatek od nieruchomości), deren Höhe die Gemeinde festlegt.
• Abnahme. Die odbiór techniczny (technische Abnahme) ist der Moment, in dem Mängel kostenlos gerügt werden. Wer sie überhastet, bezahlt Nachbesserungen später selbst.

Keiner dieser Posten ist für sich dramatisch. In der Summe entscheiden sie aber darüber, ob Ihr Budget aufgeht.

Finanzierung: Was ein Kredit zusätzlich kostet

Viele deutsche Käufer zahlen bar oder finanzieren in Deutschland. Wer einen Kredit in Polen aufnimmt, sollte die Größenordnungen kennen. Ein Beispiel auf Basis des Medianpreises einer Neubauwohnung in Mokotów:

• Kaufpreis rund 955.000 PLN
• Eigenkapital 20 %, also 191.000 PLN
• Kredit 764.000 PLN (Beleihung 80 %)
• Laufzeit 25 Jahre, Zinssatz rund 6 %
• Monatsrate bei gleichbleibenden Raten etwa 4.922 PLN

Bei variabler Verzinsung setzt sich der Zinssatz aus dem Referenzzins WIBOR (WIBOR 3M lag am 2026-11-02 bei 3,91 %) und einer Bankmarge zusammen, die typischerweise bei 2,25 % liegt; der NBP-Leitzins betrug 3,75 % (Stand der Sätze 2026-11-01). Neben den Zinsen fallen die oben genannten Grundbuchgebühren für die Hypothek an, außerdem bankseitige Kosten wie ein Wertgutachten (operat szacunkowy) und Versicherungen, deren Höhe je nach Bank variiert.

Das größte Risiko für Käufer mit Euro-Einkommen ist der Wechselkurs: Ein Złoty-Kredit wird in Złoty bedient, und Kursbewegungen verändern Ihre reale Belastung. Ob und zu welchen Bedingungen eine polnische Bank Nichtansässigen einen Kredit gibt, klären Sie am besten mit einem Kreditberater. Eine erste Orientierung gibt der Kreditrechner.

Steuern nach dem Kauf: Vermietung und Verkauf

Die Kaufnebenkosten sind nicht die einzige steuerliche Frage. Wer die Wohnung vermieten oder später verkaufen will, sollte die polnischen Regeln vor dem Kauf kennen.

Vermietung. Private Mieteinnahmen werden in Polen pauschal besteuert (ryczałt). Nach dem Gesetz über die Pauschalsteuer beträgt der Satz 8,5 % der Einnahmen bis 100.000 PLN im Jahr und 12,5 % auf den darüber liegenden Teil. Besteuert wird der Umsatz, nicht der Gewinn; Kosten lassen sich nicht abziehen.

Verkauf. Verkaufen Sie die Wohnung vor Ablauf von 5 Kalenderjahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres des Erwerbs, fallen nach dem polnischen Einkommensteuergesetz 19 % PIT auf den Gewinn an. Davon befreit die ulga mieszkaniowa (Steuerbefreiung für eigene Wohnzwecke) in dem Umfang, in dem Sie den Erlös innerhalb von 3 Jahren für eigene Wohnzwecke verwenden.

Deutschland. Wie Miet- und Veräußerungseinkünfte aus Polen in Ihrer deutschen Steuererklärung zu behandeln sind, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Staaten. Welche Wirkung das auf Ihren persönlichen Steuersatz hat, sollte ein Steuerberater mit Erfahrung in beiden Ländern prüfen. Allgemeine Informationen zu polnischen Steuern finden Sie auf podatki.gov.pl.

Schritt für Schritt: Nebenkosten planen und senken

1. Budget komplett rechnen. Kaufpreis, Stellplatz, Ausbau, Notar, Gerichtsgebühren, Dolmetscher und Währungstausch gehören in eine Tabelle, nicht nur der Preis pro m².
2. Rechtliche Voraussetzungen klären. Als EU-Bürger brauchen Sie für eine Wohnung keine Genehmigung; Details dazu lesen Sie im Beitrag zur Genehmigung beim Immobilienkauf in Polen.
3. Preis prüfen. Vergleichen Sie den Preis des Bauträgers mit realen Transaktionen im Bezirk, bevor Sie verhandeln.
4. Prospekt und Vertragsentwurf lesen. Der prospekt informacyjny (Informationsprospekt) nennt Grundstück, Genehmigungen, Termine und Belastungen.
5. Notarangebot einholen. Fragen Sie nach Honorar, MwSt, Ausfertigungen und Dolmetscher und vergleichen Sie zwei Kanzleien.
6. Zahlungsplan und Währung planen. Legen Sie fest, wann Sie wie viel Złoty brauchen, und wählen Sie einen günstigen Weg für den Umtausch.
7. Abnahme gründlich durchführen. Mängel schriftlich im Protokoll festhalten und die Frist für die Beseitigung im Blick behalten.
8. Übertragungsvertrag und Grundbuch kontrollieren. Nach dem Termin prüfen, ob Eigentum und gegebenenfalls Hypothek korrekt eingetragen wurden.

Eine ausführliche Anleitung zum gesamten Ablauf finden Sie im Leitfaden Wohnung kaufen in Polen als Deutscher.

Typische Fehler, die Geld kosten

• Deutsche Maßstäbe übertragen. Wer Nebenkosten wie in Deutschland einplant, aber den Ausbau vergisst, rechnet beim Neubau falsch – zu hoch bei den Steuern, zu niedrig beim Rest.
• Die Notargebühr als fest ansehen. In Polen ist sie nur nach oben begrenzt. Wer nicht fragt, zahlt oft das Maximum.
• Die PCC-Befreiung voraussetzen. Die Befreiung für die erste eigene Wohnung hängt an Bedingungen; Eigentum in Deutschland kann eine Rolle spielen.
• Den Stellplatz übersehen. Die höhere MwSt auf separat verkaufte Stellplätze macht aus einem Detail einen spürbaren Betrag.
• Ohne Grundbuchauszug anzahlen. Belastungen des Bauträgers sind öffentlich einsehbar, werden aber selten geprüft.
• Zu früh verkaufen. Ein Verkauf innerhalb der Frist von 5 Kalenderjahren kann 19 % PIT auf den Gewinn auslösen.

Wie NAWROCKI Real Estate Sie unterstützt

NAWROCKI Real Estate begleitet Käufer als Käuferagent beim Erwerb von Neubauwohnungen in Warschau. Wir vergleichen die Angebote vieler Bauträger gleichzeitig und prüfen den Preis pro m² des Bauträgers gegen reale notarielle Transaktionen (RCN) im jeweiligen Bezirk. Wir lesen den Bauträgervertrag (umowa deweloperska) und den Informationsprospekt, verhandeln Preis und Bedingungen mit den Bauträgern, behalten den Zahlungsplan im Blick und helfen bei der technischen Abnahme der Wohnung. Bei den meisten Projekten, mit denen wir zusammenarbeiten, zahlt der Bauträger unser Honorar; für Sie ist die Begleitung dann in der Regel kostenlos. Ist das ausnahmsweise nicht so, sagen wir es Ihnen vor dem Start.

Sie möchten wissen, welche Nebenkosten bei Ihrer Wunschwohnung konkret anfallen? Schreiben Sie uns über die Kontaktseite – wir gehen Ihre Fragen in Ruhe mit Ihnen durch.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Lassen Sie sich vor einer Entscheidung von einem Notar, Anwalt, Steuer- oder Finanzierungsberater beraten.

Quellen

• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
• Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (ISAP)
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Krajowa Administracja Skarbowa — podatki.gov.pl