Impuestos al comprar un piso en Polonia: IVA, PCC, notario y más

Si compras un piso de obra nueva directamente a una promotora en Polonia, no pagas PCC (el impuesto polaco sobre actos jurídicos civiles, parecido al ITP español): el IVA, en Polonia llamado VAT, ya está incluido en el precio y es del 8 % para la superficie útil de hasta 150 m². Tus gastos reales serán sobre todo el notario, al que se suma un 23 % de IVA, y las tasas del registro: 200 PLN por inscribir la propiedad y, si hay hipoteca, otros 200 PLN más 19 PLN de PCC sobre la hipoteca. En un piso de segunda mano el impuesto principal es el PCC del 2 %, es decir, 16.000 PLN en una compra de 800.000 PLN.

Obra nueva o segunda mano: qué impuesto te corresponde

En Polonia se distingue entre el rynek pierwotny (mercado primario, compra a la promotora) y el rynek wtórny (mercado secundario, compra a un particular). Fiscalmente son dos caminos distintos.

Compra a la promotora. La operación está sujeta al IVA. Según la ley polaca del IVA, se aplica un tipo reducido del 8 % a la vivienda hasta 150 m² de superficie útil y el 23 % a la parte que supere ese límite. Este impuesto no se paga aparte: va dentro del precio de la lista. La trampa está en la plaza de garaje y el trastero. Si se venden como unidades independientes, normalmente tributan al 23 %, así que su precio pesa más de lo que parece.

Compra a un particular. No hay IVA, pero sí PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych). La ley del PCC fija un 2 % del valor de mercado, y lo cobra directamente el notario el día de la firma. Desde 2023, quien compra su primera vivienda propia en el mercado secundario puede quedar exento del PCC si cumple las condiciones legales. Si ya tienes un piso en España o en tu país de origen, no des la exención por segura: cómo se valora una propiedad en el extranjero hay que confirmarlo con la oficina tributaria (urząd skarbowy) o con un asesor fiscal.

Para quien viene de España, la lógica resulta familiar: impuesto de transmisión en segunda mano, IVA en obra nueva. La diferencia es que en Polonia la compra a la promotora no lleva encima ningún impuesto adicional sobre la escritura; solo tasas judiciales fijas y la minuta del notario.

Cuánto cuesta el piso en Varsovia antes de los gastos

Los gastos se calculan sobre el precio, así que primero hay que saber qué precio es razonable. Esta tabla resume la oferta actual de obra nueva en algunos distritos.

Fuente: catálogo de obra nueva de NAWROCKI (listas de precios de las promotoras), precios de oferta en PLN, actualizado a 2026-11-03.

Son precios de lista, no pagados. En las escrituras registradas en el RCN (Rejestr Cen Nieruchomości, registro de precios de escrituras) entre 2024-11-03 y 2025-12-19, la mediana de obra nueva fue de 17.061 PLN/m² en Mokotów y de 12.444 PLN/m² en Białołęka. Según el NBP, en el II trimestre de 2026 el precio medio de oferta en obra nueva de Varsovia era de 18.488 PLN/m², mientras que el precio medio de transacción era de 16.783 PLN/m². Esa diferencia es tu margen de negociación. Puedes comparar con los precios reales de compraventa en Białołęka y revisar las promociones de obra nueva en Białołęka o en otros distritos.

Tabla de impuestos y tasas en la compra

La tabla reúne los importes fijados por ley para tres precios habituales. No incluye al notario, porque su minuta se puede negociar (lo vemos justo después).

Fuente: tipos legales según la ley del PCC y la ley de costas judiciales, cálculo de NAWROCKI, datos a 2026-11-03.

La conclusión es clara. En obra nueva, las tasas apenas cambian aunque el piso sea mucho más caro. En segunda mano, el PCC crece con el precio y es el mayor gasto de la compra. Las tasas de 200 PLN por la inscripción de la propiedad y otros 200 PLN por la de la hipoteca, además de los 19 PLN de PCC sobre la hipoteca, están en la ley de costas judiciales en asuntos civiles. Normalmente el notario cobra estos importes en la firma y los transfiere al juzgado y a Hacienda, así que recibirás un único desglose.

El notario y el registro: dónde sí se puede negociar

En una compra a la promotora suele haber dos escrituras. Primero, la umowa deweloperska (contrato con la promotora ante notario), que se firma durante la obra y fija precio, superficie, calidades y calendario de pagos. Después, la umowa przeniesienia własności (escritura de transmisión de la propiedad), cuando el edificio está terminado y has recibido el piso. Por ley, los gastos notariales de la umowa deweloperska se reparten a partes iguales entre comprador y promotora; los de la escritura final suele pagarlos el comprador. Revisa en el borrador qué se ha pactado.

El reglamento sobre las tarifas máximas notariales (taksa notarialna) solo fija un tope. El notario puede cobrar menos, así que merece la pena pedir presupuesto a dos despachos. A la minuta se suma un 23 % de IVA, y además pagarás las copias autorizadas de la escritura (wypisy) que te pedirán el banco y la administración.

La księga wieczysta (registro de la propiedad, electrónico) es pública. Con su número puedes consultar gratis en el portal de libros registrales del Ministerio de Justicia quién es el propietario del terreno y qué hipotecas o cargas tiene. Hazlo antes de pagar cualquier anticipo.

Gastos que no aparecen en ninguna tabla

Las tasas legales son pequeñas; el presupuesto se desvía por lo que no figura en la escritura.

• Garaje y trastero. Vendidos por separado, tributan normalmente al 23 % y no al 8 %. Pregunta si están incluidos o se facturan aparte.
• Acabados. En Polonia la obra nueva suele entregarse en stan deweloperski (estado de promotora: sin suelos, puertas interiores ni cocina). Para muchos compradores es el mayor gasto después del precio. Puedes planificarlo desde el principio con paquetes de acabado del piso.
• Traductor jurado. Si no hablas polaco, en la notaría normalmente tiene que estar presente un tłumacz przysięgły (traductor jurado), y su honorario corre de tu cuenta.
• Cambio de divisa. Si tus ahorros están en euros o dólares, el tipo de cambio y las comisiones del banco funcionan como un sobrecoste en cada pago del calendario.
• Gastos corrientes. Tras la entrega pagarás la cuota de la comunidad (czynsz administracyjny) y el impuesto anual sobre bienes inmuebles (podatek od nieruchomości), que fija cada ayuntamiento.
• Recepción técnica. El odbiór techniczny (recepción técnica del piso) es el momento de anotar defectos para que la promotora los repare sin coste. Si lo haces con prisa, pagarás tú los arreglos.

Si compras con hipoteca

Muchos expatriados en Varsovia compran con un préstamo de un banco polaco. Un ejemplo con el precio mediano de obra nueva en Mokotów según el RCN:

• Precio del piso: unos 955.000 PLN
• Entrada del 20 %: 191.000 PLN
• Préstamo: 764.000 PLN (financiación del 80 %)
• Plazo de 25 años con un tipo de alrededor del 6 %
• Cuota mensual constante: unos 4.922 PLN

Con tipo variable, el interés se compone del índice WIBOR (el WIBOR 3M estaba en 3,91 % el 2026-11-02) más el margen del banco, que suele ser del 2,25 %; el tipo de referencia del NBP era del 3,75 % (tipos actualizados a 2026-11-01). Además de las tasas registrales de la hipoteca, el banco puede cobrar la tasación (operat szacunkowy) y exigir seguros, con importes que varían según la entidad.

Si cobras en zloty, el riesgo de cambio desaparece; si tus ingresos son en euros, cada movimiento del tipo de cambio altera lo que realmente pagas. Los requisitos para extranjeros cambian según el banco y tu tipo de residencia, por eso lo mejor es hablar con un asesor hipotecario. Tienes más detalle en nuestra guía de hipoteca en Polonia para extranjeros, y puedes hacer números con la calculadora de hipoteca.

Impuestos después de la compra: alquiler, venta e impuesto municipal

Si alquilas. Los ingresos por alquiler privado tributan en Polonia con un impuesto a tanto alzado (ryczałt). Según la ley del impuesto a tanto alzado, es del 8,5 % de los ingresos hasta 100.000 PLN al año y del 12,5 % sobre lo que exceda. Se paga sobre los ingresos, no sobre el beneficio, así que no se deducen gastos.

Si vendes pronto. Si vendes antes de que terminen 5 años naturales contados desde el final del año de compra, la ley del impuesto sobre la renta aplica un 19 % de PIT sobre la ganancia. La ulga mieszkaniowa (exención por vivienda propia) te libera de él en la medida en que reinviertas el dinero en tus propias necesidades de vivienda en un plazo de 3 años.

Impuesto anual. El podatek od nieruchomości lo pagan todos los propietarios, también los extranjeros, y lo fija cada municipio dentro de los límites legales.

Si no resides en Polonia. Para un inversor que vive en España, cómo se declaran estas rentas en ambos países depende del convenio para evitar la doble imposición. Revísalo con un asesor fiscal que conozca los dos sistemas. Hay información general en podatki.gov.pl.

Paso a paso para no pagar de más

1. Calcula el presupuesto completo. Precio, garaje, acabados, notario, tasas, traductor y cambio de divisa.
2. Confirma si necesitas permiso. Para un piso independiente, los extranjeros por regla general no lo necesitan; lo explicamos en la guía sobre el permiso para comprar vivienda en Polonia.
3. Contrasta el precio. Compara el precio de la promotora con transacciones reales del distrito antes de negociar.
4. Lee el folleto y el contrato. El prospekt informacyjny (folleto informativo obligatorio) recoge el terreno, las licencias, los plazos y las cargas.
5. Pide presupuesto al notario. Pregunta por la minuta, el IVA, las copias y el traductor, y compara dos despachos.
6. Planifica pagos y divisa. Anota cuándo necesitas cada importe en zloty y cómo vas a cambiarlo.
7. Haz bien la recepción técnica. Deja los defectos por escrito en el acta y vigila el plazo de reparación.
8. Comprueba la inscripción. Tras la escritura final, verifica que la propiedad y, si la hay, la hipoteca figuran correctamente en la księga wieczysta.

Errores frecuentes que cuestan dinero

• Pensar que la minuta notarial es fija. En Polonia solo existe un máximo. Quien no pregunta suele pagar el tope.
• Contar con la exención del PCC sin comprobarla. Tener una vivienda en tu país puede importar.
• Pagar sin mirar el registro. Las hipotecas de la promotora sobre el terreno son públicas, pero pocos compradores las revisan.
• Vender antes de tiempo. Una venta dentro de los 5 años naturales puede generar un 19 % de PIT sobre la ganancia.

Cómo te ayuda NAWROCKI Real Estate

NAWROCKI Real Estate trabaja como agente del comprador en la compra de pisos de obra nueva en Varsovia. Comparamos a la vez las ofertas de muchas promotoras y contrastamos el precio por m² de la promotora con transacciones notariales reales (RCN) del distrito. Leemos la umowa deweloperska y el folleto informativo, negociamos precio y condiciones con las promotoras, seguimos el calendario de pagos y te ayudamos en la recepción técnica del piso. En la mayoría de las promociones con las que trabajamos, nuestros honorarios los paga la promotora, así que para ti el servicio suele ser gratuito; si en algún caso no es así, te lo decimos antes de empezar.

¿Quieres saber qué impuestos y gastos tendría el piso que estás mirando? Escríbenos desde la página de contacto y lo revisamos contigo con calma.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Consulte a un notario, abogado, asesor fiscal o hipotecario antes de decidir.

Fuentes

• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (ISAP)
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• Krajowa Administracja Skarbowa — podatki.gov.pl