¿Comprar casa en Polonia da la residencia? Lo que dice la ley

No: comprar casa en Polonia no da la residencia por sí solo, cueste lo que cueste el piso. Polonia no tiene golden visa ni ningún programa de residencia por inversión, y la ley polaca de extranjeros no incluye la compra de un inmueble entre los motivos para obtener un permiso. Un piso propio sí facilita el trámite cuando la residencia se pide por trabajo, empresa, estudios o familia, y en Varsovia es una compra seria: la mediana de las operaciones de obra nueva en Wola registradas en el RCN fue de unos 1,03 millones de zlotys.

¿Existe una golden visa en Polonia?

No. Algunos países europeos han tenido programas que concedían la residencia a cambio de invertir en vivienda, pero Polonia nunca ha tenido uno. Los motivos de estancia legal de los ciudadanos de fuera de la UE están en la ley de extranjeros (ustawa o cudzoziemcach), y todos dependen del propósito de la estancia, no del patrimonio:

• trabajo con un empleador polaco (pobyt czasowy i praca, el permiso único de residencia y trabajo),
• Tarjeta Azul UE para profesionales altamente cualificados,
• una empresa propia (działalność gospodarcza) con actividad real, ingresos o empleo,
• estudios o investigación,
• reagrupación familiar con alguien que vive legalmente en Polonia,
• residencia permanente o estatuto de residente de larga duración UE tras años de estancia legal continuada.

La compra de vivienda no está en la lista. Da igual el precio, el número de pisos o que se pague sin hipoteca. Decide el voivoda del lugar de residencia (en Varsovia, el Mazowiecki Urząd Wojewódzki), y los recursos van a la Oficina de Extranjería (Urząd do Spraw Cudzoziemców, UdSC). Si alguien ofrece «piso con residencia incluida», está vendiendo algo que la ley polaca no contempla.

Españoles, latinoamericanos y el permiso para comprar

La situación cambia mucho según el pasaporte. Un ciudadano español, como cualquier ciudadano de la UE, puede vivir y trabajar en Polonia sin permiso de residencia; si la estancia se alarga, solo la registra en la oficina del voivoda (rejestracja pobytu obywatela UE, el registro de residencia de ciudadano de la UE). Lo que cuenta es trabajar, tener actividad propia, estudiar o disponer de medios suficientes con seguro médico, no ser propietario.

Para comprar, la referencia es la ley de 24 de marzo de 1920 sobre la adquisición de inmuebles por extranjeros. Un extranjero de fuera del Espacio Económico Europeo necesita en general un permiso del Ministerio del Interior (MSWiA), pero la compra de un samodzielny lokal mieszkalny (vivienda independiente, es decir, un piso normal con su propio registro de la propiedad) está exenta.

Una compra sin el permiso exigido es nula según la ley polaca, así que una casa con terreno conviene prepararla con un abogado. El procedimiento está explicado en permiso para comprar vivienda en Polonia.

Qué aporta un piso propio en el trámite de residencia

Aunque no es un motivo de residencia, la vivienda propia es una buena prueba de apoyo. En casi todos los trámites la oficina mira dónde vive la persona, de qué vive y si tiene seguro médico.

Dirección y empadronamiento

Como propietario te empadronas (zameldowanie, el registro de domicilio polaco) con la escritura notarial o con un extracto del registro de la propiedad electrónico, sin firma de ningún casero. Quien alquila sabe que muchos propietarios se niegan a empadronar, y sin dirección el expediente tarda más.

Alojamiento para la familia

En algunos procedimientos, como la reagrupación familiar, hay que demostrar que la familia tiene alojamiento asegurado. Un piso propio lo acredita mejor que un contrato de alquiler temporal.

Ingresos por alquiler

Si el piso se alquila, esas rentas pueden reforzar la prueba de medios estables, pero no crean un motivo nuevo de residencia. El alquiler privado en Polonia tributa con un impuesto a tanto alzado (ryczałt).

Lo que el piso no hace: no alarga la estancia sin visado ni la estancia con visado en el espacio Schengen, no sustituye al permiso de trabajo y no acelera la decisión del voivoda. Muchos latinoamericanos entran sin visado; comprar un piso durante esa estancia no cambia la fecha en la que hay que salir.

Cuánto cuesta un piso en Varsovia: datos de operaciones reales

Si el piso va a ser tu base en Polonia, el presupuesto debe partir de precios de compraventa, no de listas de precios. Abajo, las medianas del Rejestr Cen Nieruchomości (RCN, el registro de precios de escrituras notariales) para pisos nuevos de promotor, con operaciones registradas del 4 de noviembre de 2024 al 19 de diciembre de 2025, ajustadas con el índice de precios de cada distrito.

En todo Varsovia se registraron en ese periodo 14.429 operaciones de obra nueva, y las medianas por distrito fueron de 10.310 a 25.770 zł por m². Como referencia, el NBP (Banco Nacional de Polonia) da para el segundo trimestre de 2026 un precio medio de oferta de pisos nuevos en Varsovia de 18.488 zł por m² y un precio medio de compraventa de 16.783 zł por m². El detalle por barrios está en precio del m² en Varsovia por distritos.

El catálogo de NAWROCKI recoge a 4 de noviembre de 2026 un total de 280 promociones y 14.612 viviendas a la venta. El piso más barato de una lista de precios en Białołęka cuesta 339.000 zł, pero es un precio de oferta, no de compraventa.

Impuestos, gastos y origen de los fondos

Al precio se suman impuestos y tasas distintos según el piso sea nuevo o de segunda mano:

• piso nuevo de promotor: el IVA (VAT) del 8% ya va incluido en el precio para la superficie útil de hasta 150 m², y el 23% para la parte que exceda; una plaza de garaje o un trastero vendidos aparte suelen tributar al 23%;
• piso de segunda mano: PCC (impuesto sobre actos jurídicos civiles) del 2% del valor de mercado, que cobra el notario; con 800.000 zł son 16.000 zł, y con 1.200.000 zł, 24.000 zł;
• notaría (taksa notarialna): el reglamento solo fija un máximo, así que se puede negociar, y se añade un 23% de IVA;
• tasas del registro de la propiedad: 200 zł por inscribir la propiedad, 200 zł por inscribir la hipoteca y 19 zł de PCC sobre la hipoteca.

El desglose completo está en impuestos al comprar un piso en Polonia. Además, notarios y agentes inmobiliarios son entidades obligadas por la ley contra el blanqueo de capitales, así que preguntarán por el origen del dinero y pueden pedir documentos. Cómo prepararlos se explica en cómo demostrar el origen de fondos.

Hipoteca y riesgo de divisa

Aquí el estatus de residencia sí pesa. Los bancos suelen pedir ingresos en Polonia, historial laboral y, a quien no es de la UE, un documento de estancia legal. Los requisitos cambian de un banco a otro, por eso conviene hablar con un intermediario hipotecario; los detalles están en hipoteca en Polonia para extranjeros.

Según la Recomendación S de la KNF, el banco exige por regla general una entrada de al menos el 20% del valor (el 10% si la parte que falta está garantizada adicionalmente, por ejemplo con un seguro). Un ejemplo con tipos a 1 de noviembre de 2026:

• precio del piso: 1.032.000 zł (mediana de obra nueva en Wola según el RCN);
• entrada del 20%: 206.400 zł;
• préstamo: 825.600 zł a 25 años;
• tipo habitual: alrededor del 6% (tipo de referencia del NBP del 3,75% más un diferencial típico del 2,25%);
• cuota constante: unos 5.319 zł al mes.

El WIBOR 3M estaba en el 3,91% (fixing del 2 de noviembre de 2026), así que con tipo variable la cuota se moverá con el mercado. Puedes probar tus cifras en la calculadora de hipoteca. Si cobras en euros o en otra moneda, suma el riesgo de divisa: precio, cuota y gastos van en zlotys.

Paso a paso: comprar un piso y residir legalmente

1. Resuelve la residencia por separado de la compra: registro si eres de la UE, o un motivo de residencia por trabajo, empresa, estudios o familia si no lo eres.
2. Comprueba que compras una vivienda independiente y no un inmueble que necesita permiso del MSWiA, como una casa con terreno.
3. Reúne la prueba del origen de los fondos: extractos, contratos y declaraciones de impuestos.
4. Abre una cuenta en un banco polaco y planifica los pagos en zlotys según el calendario del promotor.
5. Revisa al promotor: prospekt informacyjny (folleto informativo), registro del terreno, licencia de obra y cuenta fiduciaria.
6. Firma la umowa deweloperska (contrato con el promotor en escritura notarial). Según la ley de promotores de 20 de mayo de 2021, los pagos van a un mieszkaniowy rachunek powierniczy (cuenta fiduciaria de vivienda) y además los protege el Fondo de Garantía de Promotores (DFG).
7. Al terminar la obra, haz el odbiór techniczny (recepción técnica), firma la escritura de transmisión y solicita la inscripción en el registro.
8. Empadrónate y adjunta el título de propiedad a la solicitud de residencia si la oficina lo pide.

Errores frecuentes que cuestan dinero o tiempo

• Comprar creyendo que la escritura resolverá la residencia y descuidar el motivo real, por ejemplo un contrato de trabajo.
• Confiar en intermediarios que venden «piso más residencia». En Polonia esa vía no existe.
• Pedir la residencia tarde: la solicitud debe presentarse durante la estancia legal, y el piso no mueve ese plazo.
• Comprar una casa con terreno sin el permiso necesario, lo que hace nula la compra.
• Llegar al notario sin documentar el origen del dinero, con retrasos o una hipoteca denegada.
• Ignorar el riesgo de divisa cuando se cobra en otra moneda.
• Pagar de más porque la lista de precios está muy por encima de la mediana del RCN en el mismo distrito.

Lo sensato es dejar la parte legal a un abogado y la compra a alguien que compare precios y contratos todos los días.

Cómo ayuda NAWROCKI Real Estate

Los trámites de residencia los lleva un abogado o la propia persona en la oficina del voivoda. NAWROCKI Real Estate ayuda donde los compradores pierden más dinero: al elegir y comprar un piso de obra nueva en Varsovia. Como agente del comprador:

• comparamos a la vez las ofertas de muchos promotores;
• contrastamos el precio por m² del promotor con las operaciones notariales reales (RCN) del distrito;
• leemos el contrato con el promotor y el folleto informativo;
• negociamos precio y condiciones con el promotor;
• controlamos el calendario de pagos;
• ayudamos en la recepción técnica del piso.

En la mayoría de las promociones con las que trabajamos, los honorarios de la agencia los paga el promotor, así que para el comprador el servicio suele ser gratuito. Si en algún caso no es así, lo decimos antes de empezar.

¿Estás pensando en comprar un piso en Varsovia y quieres que alguien revise la oferta, el precio y el contrato antes de firmar? Escríbenos y cuéntanos qué buscas.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Consulte a un notario, abogado, asesor fiscal o hipotecario antes de decidir.

Fuentes

• Ustawa z 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (ISAP)
• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP)
• Urząd do Spraw Cudzoziemców
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Ustawa z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (ISAP)