Precio m2 en Varsovia 2026: cuánto cuesta el metro por distrito

El precio del m2 en Varsovia para un piso de obra nueva fue de 16.783 zł de media en las compraventas reales del II trimestre de 2026, según el Narodowy Bank Polski (NBP), mientras que los promotores pedían de media 18.488 zł por m². La diferencia entre distritos es enorme: según las escrituras notariales del registro RCN (operaciones registradas del 2024-11-03 al 2025-12-19), la mediana de obra nueva va desde 10.310 zł por m² en Rembertów hasta 25.770 zł por m² en Śródmieście.

Precio de oferta y precio real: por qué ves dos cifras distintas

Los portales inmobiliarios muestran ceny ofertowe (precios de oferta): lo que el vendedor pide. Los bancos, los notarios y Hacienda trabajan con ceny transakcyjne (precios de transacción), es decir, el importe que figura en el akt notarialny (escritura notarial). Si vienes de España o de Latinoamérica y comparas Varsovia con tu ciudad, esta diferencia importa más que cualquier titular, porque la distancia entre ambas cifras puede ser grande.

La encuesta trimestral del NBP sobre precios de vivienda en Varsovia lo muestra con claridad:

Fuente: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych, II trimestre de 2026; variación anual entre el II trimestre de 2025 y el II trimestre de 2026.

De aquí salen dos conclusiones prácticas. La primera: las listas de precios de los promotores suben bastante más rápido que lo que los compradores acaban pagando, así que hay margen para comprobar y negociar. La segunda: el mercado no está cayendo. Entre el I y el II trimestre de 2026 los precios de transacción subieron un 1,9 % en obra nueva y un 1,2 % en segunda mano. Esperar una gran bajada es una apuesta, no un plan.

La tercera fuente es el catálogo de obra nueva de NAWROCKI: a fecha de 2026-11-03 incluye 279 promociones con 14.487 viviendas a la venta, con precios tomados de las listas de los promotores. Es la oferta actual, no operaciones cerradas, por eso en este artículo siempre la comparamos con el registro RCN.

Precio del m2 en cada distrito de Varsovia: compraventas reales

El Rejestr Cen Nieruchomości (RCN, registro oficial de precios inmobiliarios) recoge los precios de las escrituras notariales. Hemos analizado las ventas de pisos en mercado libre registradas del 2024-11-03 al 2025-12-19: 14.429 operaciones de obra nueva y 14.660 de segunda mano en 18 distritos. Las cifras son medianas ajustadas por el índice de precios de cada distrito. La mediana es la operación del medio: la mitad de los pisos se vendió por menos y la otra mitad por más, así que unos pocos áticos de lujo no la distorsionan. La columna «Rango habitual» indica dónde se situó la mitad central de las ventas de obra nueva, del primer al tercer cuartil.

Fuente: RCN, ventas de pisos en mercado libre registradas del 2024-11-03 al 2025-12-19; medianas ajustadas por el índice de precios del distrito; análisis de NAWROCKI.

Fíjate en la relación entre obra nueva y segunda mano. En el centro, lo nuevo es más caro: en Śródmieście la mediana de obra nueva es de 25.770 zł/m² frente a 20.769 zł/m² en segunda mano, y en Żoliborz de 24.559 zł/m² frente a 20.611 zł/m². En la periferia suele ocurrir lo contrario: en Wilanów la obra nueva se vendió a una mediana de 15.259 zł/m² y la segunda mano a 18.924 zł/m², y en Ursynów las cifras fueron 13.887 zł/m² y 16.998 zł/m². Normalmente significa que las promociones nuevas se levantan en las zonas menos consolidadas del distrito, así que conviene comparar la ubicación exacta y no solo el nombre del distrito. Tienes el detalle de cada zona en nuestra página de precios de transacción RCN de todos los distritos de Varsovia.

Distritos más baratos y más caros, y cuánto fiarse de cada mediana

Según la mediana de obra nueva, los distritos de Varsovia se agrupan más o menos en tres franjas:

• Asequibles: Rembertów (10.310 zł/m²), Wawer (11.651 zł/m²), Wesoła (12.371 zł/m²), Białołęka (12.444 zł/m²) y Ursus (12.733 zł/m²). Aquí una familia obtiene más metros por el mismo dinero.
• Gama media: Bemowo, Targówek, Ursynów, Włochy, Wilanów y Praga-Południe, aproximadamente entre 13.620 y 15.703 zł/m².
• Gama alta: Bielany, Mokotów, Praga-Północ, Ochota, Wola, Żoliborz y Śródmieście, de 16.655 a 25.770 zł/m².

Lo segundo es cuántas operaciones hay detrás de cada mediana. Białołęka (2.254 ventas de obra nueva) y Ursus (2.223) son mercados amplios y líquidos, con medianas estables y mucha oferta donde elegir. En Śródmieście, en cambio, solo hubo 63 ventas de obra nueva en todo el periodo; en Wesoła, 42; en Rembertów, 90, y en Żoliborz, 94. Con muestras tan pequeñas, una sola promoción cara o barata mueve la mediana de forma visible, así que esas cifras son una orientación y no un precio de mercado.

Lo tercero es la amplitud del rango. En Praga-Południe, por ejemplo, la mitad central de las ventas de obra nueva estuvo entre 14.161 y 17.156 zł/m², un rango relativamente estrecho que facilita detectar un precio fuera de mercado. En Wola, en cambio, va de 17.606 a 27.951 zł/m², porque las torres cerca del distrito de negocios conviven con edificios corrientes. Para afinar, consulta los precios de transacción en Praga-Południe u otro distrito y mira las ventas cercanas a la promoción que te interesa.

Cuánto cuesta un piso completo, no solo el metro

El precio por metro sirve para comparar, pero el banco y el notario trabajan con el importe total, y el tamaño típico de los pisos cambia mucho entre distritos. Estas son las operaciones medianas de obra nueva del mismo periodo RCN y el piso más barato que hoy figura en nuestro catálogo:

Fuente: RCN, operaciones registradas del 2024-11-03 al 2025-12-19 (precio y superficie medianos de obra nueva); catálogo NAWROCKI a fecha de 2026-11-03 (listas de precios de promotores).

Lo que se deduce: en Białołęka y Ursus la compra típica de obra nueva es un piso de unos 44 m² por 572.371 zł y 596.864 zł, respectivamente. Wawer tiene uno de los metros más baratos, pero su operación mediana es de 765.750 zł porque el piso típico allí mide 74,6 m². Ochota muestra el mismo efecto en la gama alta: operación mediana de 1.443.324 zł para 71,9 m². En Wola el piso típico es pequeño (44,1 m²), pero por el precio del metro cuesta 1.031.522 zł.

El piso más barato del catálogo marca un suelo útil para tu presupuesto: desde 339.000 zł en Białołęka, 412.365 zł en Targówek y 437.716 zł en Rembertów. Suelen ser las unidades más pequeñas de cada promoción, así que comprueba que la distribución te sirve. Para saber cuánto podrías pedir prestado con tus ingresos, usa nuestra calculadora de hipoteca y capacidad de compra, y si eres extranjero revisa los requisitos de la hipoteca en Polonia para extranjeros.

Lista de precios del promotor frente a lo que realmente se pagó

La comparación más útil para un comprador es la mediana de las listas de precios actuales frente a la mediana de ventas RCN en el mismo distrito:

• Białołęka: listas de precios 13.908 zł/m², ventas 12.444 zł/m²;
• Ursus: 15.300 zł/m² frente a 12.733 zł/m²;
• Praga-Południe: 18.735 zł/m² frente a 15.703 zł/m²;
• Mokotów: 21.500 zł/m² frente a 17.061 zł/m²;
• Wola: 27.059 zł/m² frente a 20.702 zł/m²;
• Śródmieście: 34.217 zł/m² frente a 25.770 zł/m².

Estas diferencias no son un descuento al que tengas derecho. Los datos son de momentos distintos: las ventas RCN se registraron hasta el 2025-12-19, el catálogo se actualizó el 2026-11-03 y el mercado ha subido desde entonces. Además, las listas actuales pueden incluir promociones de gama más alta que aún no tienen ventas registradas. Aun así, la diferencia es una señal: si un piso está claramente por encima del límite superior del rango habitual del distrito, el promotor debería justificar el sobreprecio (planta, vistas, terraza, calidad del edificio) o estar dispuesto a negociar.

Los precios mínimos por metro del catálogo también orientan: las ofertas empiezan en 9.499 zł/m² en Białołęka, 11.350 zł/m² en Targówek, 11.500 zł/m² en Wawer y 11.699 zł/m² en Włochy. Todas las promociones actuales con precios están en nuestro catálogo de obra nueva en Varsovia.

Otros factores del precio: metro, estado de entrega, alquiler y divisa

Metro

Una nueva estación de metro cambia el valor de una zona. La ampliación de la línea M2 en Bemowo, con las estaciones Lazurowa, Chrzanów y Karolin, está en obras y su apertura está prevista para 2027. En Ursus, las estaciones de la M2 (Ursus Północny, Posag 7 Panien, Ursus Niedźwiadek) están planificadas para 2033, y la línea M3 en Praga-Południe, de Dworzec Wschodni a Gocław, para 2032. Los plazos pueden retrasarse, así que no pagues un gran sobreprecio por una línea que todavía solo existe en los planos.

Estado de entrega

A diferencia de lo habitual en España, la obra nueva en Polonia se entrega casi siempre en stan deweloperski (estado de promotor: paredes y suelos preparados, sin cocina, sin pavimento final y a menudo sin puertas interiores). Hay que sumar al presupuesto el acabado y los muebles. La plaza de garaje y el trastero suelen venderse aparte.

Alquiler y divisa

Según la estimación de la agencia, el alquiler de oferta típico en Śródmieście ronda los 100 zł por m² al mes, lo que supone una rentabilidad bruta del 4,7 % sobre la mediana de obra nueva; en Wola son 92 zł (5,3 %), en Ursus 74 zł (7 %) y en Rembertów 65 zł (7,6 %). Son estimaciones basadas en alquileres de oferta, no datos de contratos, y no descuentan impuestos, gestión ni meses vacíos: no son una promesa de rentabilidad. Además, precio, alquiler y una futura venta están en zlotys; si tus ingresos o ahorros están en euros u otra moneda, el tipo de cambio afecta a tu coste y a tu rentabilidad reales.

Cómo comprobar si el precio de un piso es justo: 7 pasos

1. Elige dos o tres distritos. Compara la mediana RCN, el número de ventas y tus trayectos al trabajo o al colegio.
2. Busca el rango habitual del distrito. Un precio dentro del rango de la tabla está en mercado; por encima, pregunta qué lo justifica.
3. Compara varias promociones cercanas. En una misma calle puede haber proyectos de calidades muy distintas.
4. Calcula el coste total. Suma plaza de garaje, trastero, acabados, notaría, tasas e impuestos al precio del piso.
5. Revisa al promotor y los documentos. Lee el prospekt informacyjny (folleto informativo), la księga wieczysta (registro de la propiedad) del solar, las condiciones del rachunek powierniczy (cuenta fiduciaria) y el borrador de la umowa deweloperska (contrato con el promotor).
6. Confirma tu situación legal y tu financiación. Si no eres ciudadano de la UE, revisa si necesitas autorización en nuestra guía sobre el permiso para comprar vivienda en Polonia, y pregunta pronto al banco qué documentos de residencia y qué aportación propia exige.
7. Negocia precio y condiciones. En principio se pueden negociar el precio, la plaza de garaje, el calendario de pagos, la fecha de entrega y las penalizaciones por retraso.

Errores frecuentes de los compradores extranjeros

• Comparar precios de oferta con precios de venta. Según el NBP, la oferta de segunda mano está en 19.059 zł/m² y las ventas reales en 16.723 zł/m². Si te guías por los anuncios, un precio inflado te parecerá normal.
• Usar la media de la ciudad. La media de Varsovia no dice nada de un edificio concreto: la mediana de obra nueva de Śródmieście es más del doble que la de Rembertów.
• Ignorar el tamaño de la muestra. Una mediana basada en pocas decenas de ventas es una pista, no un precio de mercado.
• Presupuestar solo el piso. Garaje, trastero, acabados e impuestos cambian bastante la cifra final.
• Firmar sin entender el contrato. La umowa deweloperska fija plazos, penalizaciones, cláusulas de cambio de precio y la entrega, y está redactada en polaco. Corregir un error después de firmar es difícil.
• Creer que la oficina de ventas te asesora. El equipo comercial del promotor representa al promotor, no al comprador.

Cómo te ayuda NAWROCKI Real Estate

NAWROCKI Real Estate es un agente del comprador para pisos de obra nueva en Varsovia: trabajamos del lado de quien compra.

• Comparamos a la vez las ofertas de muchos promotores, para que veas todo el mercado en los distritos que te interesan.
• Comprobamos el precio por metro del promotor frente a las compraventas notariales reales (RCN) del distrito.
• Leemos la umowa deweloperska y el folleto informativo y te explicamos los riesgos con claridad.
• Negociamos el precio y las condiciones con los promotores.
• Hacemos seguimiento del calendario de pagos.
• Te ayudamos en el odbiór techniczny (recepción técnica del piso).

En la mayoría de las promociones con las que trabajamos, los honorarios de la agencia los paga el promotor, por lo que para el comprador el servicio suele ser gratuito. Si en un caso concreto no es así, te lo decimos antes de empezar.

Si estás eligiendo distrito o ya tienes un piso en mente y dudas del precio, escríbenos: lo comparamos con ventas reales de la zona y te proponemos alternativas.