Immobilienpreise Warschau 2026: Quadratmeterpreise nach Bezirken

Die Immobilienpreise in Warschau liegen bei Neubauwohnungen im Schnitt bei 16.783 zł pro m², wenn man die tatsächlich gezahlten Preise betrachtet (Narodowy Bank Polski, II. Quartal 2026); die Angebotspreise der Bauträger liegen mit durchschnittlich 18.488 zł pro m² deutlich darüber. Zwischen den Bezirken ist der Unterschied groß: Laut den notariellen Kaufpreisen im Register RCN (Transaktionen registriert vom 2024-11-03 bis 2025-12-19) reicht der Median für Neubauten von 10.310 zł pro m² in Rembertów bis 25.770 zł pro m² in Śródmieście.

Angebotspreis, Transaktionspreis, Preisliste: welche Zahl zählt

Wer aus Deutschland auf Warschau schaut, sieht zuerst Inserate. Dort stehen ceny ofertowe (Angebotspreise), also die Wunschpreise der Verkäufer. Banken, Notare und das Finanzamt arbeiten dagegen mit ceny transakcyjne (Transaktionspreisen): dem Betrag, der im akt notarialny (notarieller Kaufvertrag) steht. Das ist vergleichbar mit dem Unterschied zwischen Immobilienportal und Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in Deutschland – nur dass die polnischen Daten für Käufer leichter zugänglich sind.

Die quartalsweise Erhebung der polnischen Nationalbank (NBP) für Warschau zeigt die Lücke für das II. Quartal 2026:

• Erstmarkt (Neubau vom Bauträger): Angebot 18.488 zł/m², Transaktionen 16.783 zł/m²;
• Zweitmarkt (Bestand, Weiterverkauf): Angebot 19.059 zł/m², Transaktionen 16.723 zł/m².

Auch die Dynamik unterscheidet sich. Im Jahresvergleich (II. Quartal 2025 zum II. Quartal 2026) stiegen die Angebotspreise im Neubau um 6,9 %, die Transaktionspreise nur um 2,4 %. Im Bestand legten die Angebote um 3,6 % zu, die gezahlten Preise um 1,3 %. Gegenüber dem Vorquartal stiegen die Transaktionspreise im Neubau um 1,9 % und im Bestand um 1,2 %. Die Preislisten laufen den gezahlten Preisen also davon – genau dort liegt der Spielraum für Prüfung und Verhandlung. Gleichzeitig zeigen die Daten keinen Preisrückgang, sondern ein langsames Wachstum.

Die dritte Quelle ist der NAWROCKI-Katalog der Neubauprojekte: Stand 2026-11-03 umfasst er 279 Projekte mit 14.487 Wohnungen im Verkauf, mit Preisen aus den Preislisten der Bauträger. Das ist das aktuelle Angebot, keine abgeschlossenen Käufe – deshalb stellen wir es im Folgenden immer den RCN-Daten gegenüber.

Quadratmeterpreise in allen Warschauer Bezirken: echte Kaufpreise

Das Rejestr Cen Nieruchomości (RCN, amtliches Register der Immobilienpreise) erfasst Preise aus notariellen Urkunden. Wir haben Wohnungsverkäufe auf dem freien Markt ausgewertet, die vom 2024-11-03 bis 2025-12-19 registriert wurden: 14.429 Käufe im Neubau und 14.660 im Bestand in 18 Bezirken. Die Tabelle zeigt Mediane, bereinigt um den Preisindex des jeweiligen Bezirks. Der Median ist der mittlere Kauf – die Hälfte der Wohnungen wurde günstiger, die Hälfte teurer verkauft –, sodass einzelne Penthäuser ihn nicht verzerren. Die Spalte „Typische Spanne“ zeigt, wo die mittlere Hälfte der Neubaukäufe lag, vom ersten bis zum dritten Quartil.

Quelle: RCN, Wohnungsverkäufe auf dem freien Markt, registriert vom 2024-11-03 bis 2025-12-19; Mediane bereinigt um den Bezirkspreisindex; Auswertung NAWROCKI.

Auffällig ist das Verhältnis von Neubau zu Bestand. Im Zentrum ist der Neubau teurer: In Śródmieście liegt der Median bei 25.770 zł/m² gegenüber 20.769 zł/m² im Bestand, in Żoliborz bei 24.559 zł/m² gegenüber 20.611 zł/m². Am Stadtrand ist es oft umgekehrt: In Wilanów wurden Neubauwohnungen im Median für 15.259 zł/m² verkauft, Bestandswohnungen für 18.924 zł/m², in Ursynów lauten die Werte 13.887 zł/m² und 16.998 zł/m². Meist heißt das, dass neue Projekte an den weniger gewachsenen Rändern eines Bezirks entstehen. Vergleichen Sie deshalb die konkrete Lage, nicht nur den Bezirksnamen. Alle Bezirke im Detail finden Sie auf unserer Seite mit den RCN-Transaktionspreisen aller Warschauer Bezirke.

Günstige und teure Bezirke: wie belastbar ist der Median

Nach dem Neubau-Median lassen sich die Warschauer Bezirke grob in drei Gruppen einteilen:

• Günstig: Rembertów (10.310 zł/m²), Wawer (11.651 zł/m²), Wesoła (12.371 zł/m²), Białołęka (12.444 zł/m²) und Ursus (12.733 zł/m²). Hier bekommt man die meiste Wohnfläche für das Geld.
• Mittleres Segment: Bemowo, Targówek, Ursynów, Włochy, Wilanów und Praga-Południe, etwa von 13.620 bis 15.703 zł/m².
• Teuer: Bielany, Mokotów, Praga-Północ, Ochota, Wola, Żoliborz und Śródmieście, von 16.655 bis 25.770 zł/m².

Zweitens kommt es darauf an, wie viele Käufe hinter einem Median stehen. Białołęka (2.254 Neubaukäufe) und Ursus (2.223) sind tiefe, liquide Märkte mit stabilen Werten und großer Auswahl. In Śródmieście gab es im gesamten Zeitraum dagegen nur 63 Neubaukäufe, in Wesoła 42, in Rembertów 90 und in Żoliborz 94. Bei so kleinen Stichproben verschiebt schon ein einzelnes teures oder günstiges Projekt den Median spürbar; diese Werte sind daher eher Orientierung als Marktpreis.

Drittens zählt die Breite der Spanne. In Wola liegt die mittlere Hälfte der Neubaukäufe zwischen 17.606 und 27.951 zł/m², weil Wohntürme nahe dem Geschäftsviertel neben gewöhnlichen Wohnhäusern verkauft werden. Auch Mokotów zeigt eine spürbare Bandbreite von 15.572 bis 19.488 zł/m², je nachdem, ob ein Projekt nahe am Zentrum oder weiter südlich liegt. In solchen Bezirken sagt der Gesamtmedian wenig über eine bestimmte Wohnung aus – schauen Sie sich die Transaktionspreise in Mokotów an und vergleichen Sie Käufe in der Nähe des Projekts, das Sie interessiert.

Was eine ganze Wohnung kostet, nicht nur der Quadratmeter

Der Quadratmeterpreis eignet sich zum Vergleichen, aber Bank und Notar rechnen mit dem Gesamtpreis. Und die typische Wohnungsgröße unterscheidet sich stark zwischen den Bezirken. Hier die mittleren Neubaukäufe aus demselben RCN-Zeitraum und die günstigste Wohnung, die derzeit in unserem Katalog steht:

Quelle: RCN, Käufe registriert vom 2024-11-03 bis 2025-12-19 (Median-Preis und -Fläche im Neubau); NAWROCKI-Katalog, Stand 2026-11-03 (Preislisten der Bauträger).

Was daraus folgt: In Białołęka und Ursus ist der typische Neubaukauf eine Wohnung mit rund 44 m² für 572.371 zł beziehungsweise 596.864 zł. Wawer hat einen der niedrigsten Quadratmeterpreise, doch der Median-Kauf liegt bei 765.750 zł, weil die typische Wohnung dort 74,6 m² groß ist. Ochota zeigt denselben Effekt im oberen Segment: Median-Kauf 1.443.324 zł bei 71,9 m². In Wola ist die typische Wohnung klein (44,1 m²), kostet wegen des hohen Quadratmeterpreises aber 1.031.522 zł.

Die günstigste Katalogwohnung ist eine nützliche Untergrenze fürs Budget: ab 339.000 zł in Białołęka, ab 412.365 zł in Targówek und ab 437.716 zł in Rembertów. Meist sind das die kleinsten Einheiten eines Projekts – prüfen Sie also, ob der Grundriss zu Ihnen passt. Wie viel Kredit bei Ihrem Einkommen möglich ist, zeigt unser Kredit- und Leistbarkeitsrechner.

Preisliste des Bauträgers gegen tatsächlich gezahlte Preise

Der aufschlussreichste Vergleich für Käufer: der Median der aktuellen Preislisten gegen den Median der RCN-Käufe im selben Bezirk.

• Białołęka: Preislisten 13.908 zł/m², Käufe 12.444 zł/m²;
• Ursus: 15.300 zł/m² gegenüber 12.733 zł/m²;
• Praga-Południe: 18.735 zł/m² gegenüber 15.703 zł/m²;
• Mokotów: 21.500 zł/m² gegenüber 17.061 zł/m²;
• Wola: 27.059 zł/m² gegenüber 20.702 zł/m²;
• Śródmieście: 34.217 zł/m² gegenüber 25.770 zł/m².

Diese Differenzen sind kein Rabatt, der Ihnen zusteht. Die Daten stammen aus verschiedenen Zeitpunkten – die RCN-Käufe wurden bis 2025-12-19 registriert, der Katalog wurde am 2026-11-03 aktualisiert, und der Markt ist seitdem gestiegen. Zudem können aktuelle Preislisten hochwertigere Projekte enthalten, für die es noch keine Verkäufe gibt. Ein Signal ist die Differenz trotzdem: Liegt eine Wohnung deutlich über der oberen Grenze der typischen Spanne im Bezirk, sollte der Bauträger den Aufschlag begründen können (Etage, Ausblick, Terrasse, Gebäudestandard) – oder verhandlungsbereit sein.

Auch die niedrigsten Quadratmeterpreise im Katalog sind aufschlussreich: Angebote beginnen bei 9.499 zł/m² in Białołęka, 11.350 zł/m² in Targówek, 11.500 zł/m² in Wawer und 11.699 zł/m² in Włochy. Alle aktuellen Projekte mit Preisen finden Sie in unserem Katalog der Neubauprojekte in Warschau.

Was den Preis zusätzlich bestimmt: U-Bahn, Ausbau, Mietrendite, Währung

U-Bahn

Neue Metrostationen verändern die Bewertung einer Lage. Die Verlängerung der Linie M2 in Bemowo mit den Stationen Lazurowa, Chrzanów und Karolin ist im Bau, die Eröffnung ist für 2027 geplant. In Ursus sind M2-Stationen (Ursus Północny, Posag 7 Panien, Ursus Niedźwiadek) für 2033 vorgesehen, die Linie M3 in Praga-Południe von Dworzec Wschodni bis Gocław für 2032. Solche Pläne können sich verschieben – zahlen Sie für eine Linie, die erst auf dem Papier existiert, keinen großen Aufschlag.

Ausbauzustand

Anders als in Deutschland üblich werden Neubauwohnungen in Polen meist im stan deweloperski (Rohzustand mit Estrich und Putz, ohne Bodenbeläge und Küche) übergeben. Das Budget für Ausbau und Möbel kommt also hinzu – welche Pakete es gibt, zeigt unsere Seite zum Wohnungsausbau. Tiefgaragenstellplätze und Kellerabteile werden in der Regel separat verkauft.

Mietrendite und Währungsrisiko

Nach Schätzung der Agentur liegt die typische Angebotsmiete in Śródmieście bei etwa 100 zł pro m² und Monat, was beim Neubau-Median eine Bruttorendite von 4,7 % ergibt; in Wola sind es 92 zł (5,3 %), in Ursus 74 zł (7 %) und in Rembertów 65 zł (7,6 %). Das sind Schätzungen auf Basis von Angebotsmieten, keine Transaktionsdaten, und sie gelten vor Steuern, Verwaltungskosten und Leerstand – also kein Renditeversprechen. Hinzu kommt das Währungsrisiko: Kaufpreis, Miete und ein späterer Verkaufserlös fallen in Zloty an. Wer in Euro rechnet, trägt die Wechselkursschwankung mit.

Kaufpreis prüfen in sieben Schritten

1. Zwei bis drei Bezirke auswählen. Vergleichen Sie RCN-Median, Zahl der Käufe und Ihre Wege zu Arbeit oder Schule.
2. Typische Spanne nachschlagen. Liegt der Preis innerhalb der Spanne aus der Tabelle, ist er marktüblich; darüber muss der Aufschlag begründet sein.
3. Mehrere Projekte in der Nähe vergleichen. In derselben Straße können Projekte sehr unterschiedlichen Standards stehen.
4. Gesamtkosten rechnen. Stellplatz, Kellerabteil, Ausbau, Notar, Gerichtsgebühren für das Grundbuch und Steuern gehören dazu. Wie sich die Kaufnebenkosten von den deutschen unterscheiden, erklärt unser Ratgeber Wohnung kaufen in Polen als Deutscher.
5. Bauträger und Unterlagen prüfen. Lesen Sie den prospekt informacyjny (Informationsprospekt), das księga wieczysta (Grundbuch) des Grundstücks, die Bedingungen des rachunek powierniczy (Treuhandkonto) und den Entwurf der umowa deweloperska (Bauträgervertrag).
6. Finanzierung klären. Ob Kredit in Polen oder Eigenmittel aus Deutschland: Klären Sie früh, in welcher Währung Sie finanzieren und welche Unterlagen die Bank verlangt.
7. Preis und Bedingungen verhandeln. Verhandelbar sind grundsätzlich Preis, Stellplatz, Zahlungsplan, Übergabetermin und Vertragsstrafen bei Verzug.

Unterschiede zu Deutschland, die Käufer Geld kosten

• Angebot mit Kaufpreis verwechseln. Laut NBP liegen die Angebotspreise im Bestand bei 19.059 zł/m², die gezahlten Preise bei 16.723 zł/m². Wer sich an Inseraten orientiert, hält einen überhöhten Preis schnell für normal.
• Mit dem Stadtdurchschnitt rechnen. Der Warschauer Durchschnitt sagt nichts über ein bestimmtes Haus: Der Neubau-Median in Śródmieście ist mehr als doppelt so hoch wie in Rembertów.
• Den Ausbau vergessen. Eine Wohnung im stan deweloperski ist nicht bezugsfertig; die Ausbaukosten gehören von Anfang an ins Budget.
• Zwei Notartermine übersehen. Beim Kauf vom Bauträger wird zunächst die umowa deweloperska notariell beurkundet, nach Fertigstellung folgt der eigentliche Eigentumsübertragungsvertrag. Beide Urkunden sind in polnischer Sprache.
• Steuern nur auf einer Seite planen. Mieteinnahmen aus einer Warschauer Wohnung werden grundsätzlich in Polen versteuert; wie Deutschland sie berücksichtigt, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen. Klären Sie das vorab mit Ihrem Steuerberater.
• Den Vertrieb für einen Berater halten. Das Verkaufsbüro vertritt den Bauträger, nicht den Käufer.

Wie NAWROCKI Real Estate hilft

NAWROCKI Real Estate ist ein Käufermakler für Neubauwohnungen in Warschau – wir stehen auf der Seite des Käufers:

• wir vergleichen die Angebote vieler Bauträger gleichzeitig, damit Sie den ganzen Markt in Ihren Wunschbezirken sehen;
• wir prüfen den Quadratmeterpreis des Bauträgers anhand echter notarieller Käufe (RCN) im Bezirk;
• wir lesen die umowa deweloperska und den Informationsprospekt und erklären die Risiken verständlich;
• wir verhandeln Preis und Bedingungen mit den Bauträgern;
• wir behalten den Zahlungsplan im Blick;
• wir unterstützen bei der odbiór techniczny (technische Abnahme der Wohnung).

Bei den meisten Projekten, mit denen wir zusammenarbeiten, zahlt der Bauträger unsere Provision, sodass der Service für Käufer in der Regel kostenlos ist. Ist das bei einer bestimmten Wohnung nicht der Fall, sagen wir es Ihnen vor Beginn der Zusammenarbeit.

Sie wählen gerade einen Bezirk oder haben bereits eine Wohnung im Blick und sind beim Preis unsicher? Schreiben Sie uns – wir vergleichen den Preis mit echten Käufen in der Umgebung und zeigen Ihnen Alternativen.