Varşova daire fiyatları 2026: semt semt metrekare fiyatları

Varşova daire fiyatları, yeni konutlarda gerçek satışlara göre 2026'nın II. çeyreğinde metrekare başına ortalama 16.783 zł seviyesindeydi (Narodowy Bank Polski, NBP); müteahhitlerin ilanlarda istediği ortalama fiyat ise metrekare başına 18.488 zł idi. Semtler arasındaki fark çok büyük: RCN sicilindeki noter senetlerine göre (2024-11-03 ile 2025-12-19 arasında kaydedilen satışlar) yeni konutlarda medyan metrekare fiyatı Rembertów'da 10.310 zł'den Śródmieście'de 25.770 zł'ye kadar uzanıyor.

İlan fiyatı ve gerçek satış fiyatı: neden iki farklı rakam görüyorsunuz

Emlak portalları ceny ofertowe (ilan fiyatları) gösterir; yani satıcının istediği fiyatı. Bankalar, noterler ve vergi dairesi ise ceny transakcyjne (işlem fiyatları) ile çalışır: mülkiyet devredilirken akt notarialny (noter senedi) içine yazılan tutar. Türkiye'den gelen biri için bu ayrım özellikle önemlidir, çünkü ilandaki rakam ile gerçekte ödenen tutar arasındaki fark büyük olabilir.

NBP'nin Varşova konut fiyatlarına ilişkin çeyreklik araştırması bu farkı 2026'nın II. çeyreği için açıkça gösteriyor:

• Birinci el piyasa (müteahhitten yeni konut): ilan fiyatı 18.488 zł/m², gerçek satış fiyatı 16.783 zł/m²;
• İkinci el piyasa (yeniden satış): ilan fiyatı 19.059 zł/m², gerçek satış fiyatı 16.723 zł/m².

Değişim hızları da farklı. Yıllık bazda (2025 II. çeyrek ile 2026 II. çeyrek arasında) yeni konutlarda ilan fiyatları yüzde 6,9 artarken gerçek satış fiyatları yalnızca yüzde 2,4 arttı. İkinci elde ilanlar yüzde 3,6, satışlar yüzde 1,3 yükseldi. Bir önceki çeyreğe göre ise yeni konutlarda satış fiyatları yüzde 1,9, ikinci elde yüzde 1,2 arttı. Buradan iki sonuç çıkıyor: müteahhit fiyat listeleri alıcıların gerçekte ödediğinden daha hızlı yükseliyor, yani kontrol ve pazarlık için alan var; ama piyasa düşmüyor, yavaş da olsa yükseliyor.

Üçüncü kaynak NAWROCKI yeni konut kataloğu: 2026-11-03 itibarıyla katalogda 279 proje ve satışta 14.487 daire var; fiyatlar müteahhitlerin kendi fiyat listelerinden alınıyor. Bu, tamamlanmış satışlar değil güncel arzdır; bu yüzden yazı boyunca onu RCN verileriyle karşılaştırıyoruz.

Varşova'da semtlere göre metrekare fiyatları: gerçek satış verileri

Rejestr Cen Nieruchomości (RCN, resmi gayrimenkul fiyat sicili) fiyatları noter senetlerinden kaydeder. 2024-11-03 ile 2025-12-19 arasında kaydedilen serbest piyasa daire satışlarını inceledik: 18 semtte 14.429 yeni konut ve 14.660 ikinci el satışı. Tablodaki rakamlar, her semtin fiyat endeksine göre düzeltilmiş medyanlardır. Medyan, ortadaki satıştır: dairelerin yarısı daha ucuza, yarısı daha pahalıya satılmıştır; bu yüzden birkaç lüks çatı katı medyanı bozmaz. "Olağan aralık" sütunu, yeni konut satışlarının ortadaki yarısının nerede olduğunu gösterir (birinci çeyrekten üçüncü çeyreğe).

Kaynak: RCN, 2024-11-03 ile 2025-12-19 arasında kaydedilen serbest piyasa daire satışları; medyanlar semt fiyat endeksine göre düzeltilmiştir; NAWROCKI analizi.

Yeni konut ile ikinci el arasındaki ilişkiye dikkat edin. Merkezde yeni konut daha pahalı: Śródmieście'de yeni konut medyanı 25.770 zł/m², ikinci elde 20.769 zł/m²; Żoliborz'da 24.559 zł/m² ve 20.611 zł/m². Dış semtlerde ise durum çoğu zaman tersine dönüyor: Wilanów'da yeni daireler 15.259 zł/m² medyanla, ikinci el daireler 18.924 zł/m² medyanla satıldı; Ursynów'da rakamlar 13.887 zł/m² ve 16.998 zł/m². Bu genellikle yeni projelerin semtin daha az yerleşik kenar bölgelerinde inşa edildiği anlamına gelir; bu yüzden semt adını değil, tam konumu karşılaştırın. Tüm semtlerin ayrıntıları Varşova'nın tüm semtleri için RCN satış fiyatları sayfamızda.

En ucuz ve en pahalı semtler: medyana ne kadar güvenmeli

Yeni konut medyanına göre Varşova semtleri kabaca üç gruba ayrılıyor:

• Uygun fiyatlı: Rembertów (10.310 zł/m²), Wawer (11.651 zł/m²), Wesoła (12.371 zł/m²), Białołęka (12.444 zł/m²) ve Ursus (12.733 zł/m²). Aynı bütçeyle en fazla metrekare burada alınır.
• Orta segment: Bemowo, Targówek, Ursynów, Włochy, Wilanów ve Praga-Południe; yaklaşık 13.620 ile 15.703 zł/m² arası.
• Pahalı: Bielany, Mokotów, Praga-Północ, Ochota, Wola, Żoliborz ve Śródmieście; 16.655 ile 25.770 zł/m² arası.

İkinci olarak her medyanın arkasında kaç satış olduğuna bakın. Białołęka (2.254 yeni konut satışı) ve Ursus (2.223) derin ve likit piyasalar; medyanlar istikrarlı, seçenek bol. Buna karşılık Śródmieście'de tüm dönem boyunca yalnızca 63 yeni konut satışı oldu; Wesoła'da 42, Rembertów'da 90, Żoliborz'da 94. Bu kadar küçük örneklemlerde tek bir pahalı ya da ucuz proje medyanı belirgin şekilde kaydırır; bu rakamları piyasa fiyatı değil, yön gösterici olarak okuyun.

Üçüncüsü aralığın genişliği. Bemowo'da yeni konut satışlarının ortadaki yarısı 12.741 ile 14.842 zł/m² arasında; yani dar bir aralık ve piyasanın üzerindeki bir fiyatı fark etmek kolay. Wola'da ise aralık 17.606 ile 27.951 zł/m², çünkü iş merkezine yakın kuleler sıradan binalarla yan yana satılıyor. Ayrıntı için örneğin Bemowo'daki RCN satış fiyatlarını açıp ilgilendiğiniz projenin çevresindeki satışlara bakın.

Dairenin toplam fiyatı: sadece metrekare değil

Metrekare fiyatı karşılaştırma için doğru araçtır, ama banka ve noter toplam tutarla çalışır; tipik daire büyüklüğü de semtten semte çok değişir. Aşağıda aynı RCN dönemindeki medyan yeni konut satışları ve şu anda kataloğumuzdaki en ucuz daire yer alıyor:

Kaynak: RCN, 2024-11-03 ile 2025-12-19 arasında kaydedilen satışlar (yeni konutta medyan fiyat ve alan); NAWROCKI kataloğu, 2026-11-03 itibarıyla (müteahhit fiyat listeleri).

Bundan çıkan sonuç: Białołęka ve Ursus'ta tipik yeni konut alımı yaklaşık 44 m²'lik bir daire; fiyatı sırasıyla 572.371 zł ve 596.864 zł. Wawer'de metrekare fiyatı en düşüklerden biri, ama medyan satış 765.750 zł, çünkü oradaki tipik daire 74,6 m². Ochota aynı etkiyi üst segmentte gösteriyor: 71,9 m² için medyan satış 1.443.324 zł. Wola'da tipik daire küçük (44,1 m²), ama yüksek metrekare fiyatı nedeniyle 1.031.522 zł tutuyor.

Katalogdaki en ucuz daire bütçeniz için iyi bir alt sınırdır: Białołęka'da 339.000 zł'den, Targówek'te 412.365 zł'den, Rembertów'da 437.716 zł'den başlıyor. Bunlar genellikle projelerin en küçük daireleridir; planın size uyup uymadığını kontrol edin. Gelirinize göre ne kadar kredi alabileceğinizi konut kredisi ve satın alma gücü hesaplayıcımız gösterir.

Müteahhit fiyat listesi ile gerçekte ödenen fiyat

Alıcı için en faydalı karşılaştırma, güncel fiyat listelerinin medyanı ile aynı semtteki RCN satış medyanıdır:

• Białołęka: fiyat listeleri 13.908 zł/m², satışlar 12.444 zł/m²;
• Ursus: 15.300 zł/m²'ye karşı 12.733 zł/m²;
• Praga-Południe: 18.735 zł/m²'ye karşı 15.703 zł/m²;
• Mokotów: 21.500 zł/m²'ye karşı 17.061 zł/m²;
• Wola: 27.059 zł/m²'ye karşı 20.702 zł/m²;
• Śródmieście: 34.217 zł/m²'ye karşı 25.770 zł/m².

Bu farklar size garanti edilmiş bir indirim değildir. Veriler farklı zamanlara ait: RCN satışları 2025-12-19'a kadar kaydedildi, katalog 2026-11-03'te güncellendi ve piyasa o zamandan beri yükseldi. Ayrıca güncel fiyat listelerinde henüz satışı kaydedilmemiş daha üst segment projeler olabilir. Yine de fark bir sinyaldir: bir daire semtin olağan aralığının üst sınırının belirgin şekilde üzerindeyse, müteahhit bu farkı (kat, manzara, teras, bina standardı) açıklayabilmeli ya da pazarlığa açık olmalıdır.

Katalogdaki en düşük metrekare fiyatları da yol gösterir: teklifler Białołęka'da 9.499 zł/m², Targówek'te 11.350 zł/m², Wawer'de 11.500 zł/m² ve Włochy'de 11.699 zł/m² seviyesinden başlıyor. Fiyatlarıyla birlikte tüm güncel projeler Varşova yeni konut kataloğumuzda.

Fiyatı etkileyen diğer faktörler: metro, teslim durumu, kira ve kur

Metro

Yeni metro istasyonları bir bölgenin değerini değiştirir. Bemowo'da M2 hattının uzantısı (Lazurowa, Chrzanów ve Karolin istasyonları) inşaat halinde ve açılışı 2027 için planlanıyor. Ursus'ta M2 istasyonları (Ursus Północny, Posag 7 Panien, Ursus Niedźwiadek) 2033'e, Praga-Południe'de Dworzec Wschodni'den Gocław'a uzanan M3 hattı ise 2032'ye planlanmış durumda. Takvimler kayabilir; henüz yalnızca planda olan bir hat için yüksek bir ek fiyat ödemekte dikkatli olun.

Teslim durumu

Türkiye'deki birçok projeden farklı olarak Polonya'da yeni daireler genellikle stan deweloperski (müteahhit standardı: sıva ve şap yapılmış, mutfak, son zemin kaplaması ve çoğu zaman iç kapılar olmadan) teslim edilir. Tadilat ve mobilya bütçesini ayrıca eklemeniz gerekir. Otopark yeri ve depo genellikle daireden ayrı satılır.

Kira getirisi ve kur riski

Ajansın tahminine göre Śródmieście'de tipik ilan kirası aylık metrekare başına yaklaşık 100 zł; bu, yeni konut medyan fiyatında yüzde 4,7 brüt getiri demek. Wola'da 92 zł (yüzde 5,3), Ursus'ta 74 zł (yüzde 7), Rembertów'da 65 zł (yüzde 7,6). Bunlar ilan kiralarına dayalı tahminlerdir, sözleşme verisi değildir; vergi, yönetim giderleri ve boş kalan aylar düşülmeden hesaplanır, yani getiri vaadi değildir. Ayrıca satın alma fiyatı, kira ve ileride satış bedeli zloti cinsindendir; birikiminiz veya geliriniz başka bir para birimindeyse kur hareketleri gerçek maliyetinizi ve getirinizi değiştirir.

Bir dairenin fiyatı adil mi: 7 adımda kontrol

1. İki ya da üç semt seçin. RCN medyanını, satış sayısını ve işe ya da okula ulaşım süresini karşılaştırın.
2. Semtin olağan aralığını bulun. Fiyat tablodaki aralığın içindeyse piyasaya uygundur; üst sınırın üzerindeyse gerekçesini sorun.
3. Yakındaki birkaç projeyi karşılaştırın. Aynı sokakta çok farklı standartta projeler olabilir.
4. Toplam maliyeti hesaplayın. Daire fiyatına otopark, depo, tadilat, noter ücretleri, harçlar ve vergileri ekleyin; süreç ve masrafların genel çerçevesi Polonya'da ev almak rehberimizde.
5. Müteahhidi ve belgeleri kontrol edin. prospekt informacyjny (bilgilendirme prospektüsü), arsanın księga wieczysta (tapu sicili) kaydı, rachunek powierniczy (emanet hesabı) koşulları ve umowa deweloperska (müteahhit sözleşmesi) taslağını okuyun.
6. Hukuki durumunuzu ve finansmanı netleştirin. AB ve AEA dışından bir alıcı olarak hangi kuralların size uygulandığını Polonya'da yabancıların mülk edinme izni yazımızdan kontrol edin; bankaya hangi oturma belgelerini ve ne kadar peşinat istediğini erkenden sorun.
7. Fiyat ve koşulları pazarlık edin. Fiyat, otopark yeri, ödeme takvimi, teslim tarihi ve gecikme cezaları prensipte pazarlığa açıktır.

Türk alıcıların sık yaptığı hatalar ve yanlış bilinenler

• "Daire alırsam oturma izni alırım." Polonya'da konut satın almak tek başına oturma izni ya da vatandaşlık vermez. Oturma izni çalışma, iş kurma, eğitim veya aile gibi ayrı gerekçelere dayanır.
• İlan fiyatını piyasa fiyatı sanmak. NBP'ye göre ikinci elde ilan fiyatı 19.059 zł/m², gerçek satış fiyatı 16.723 zł/m². İlanlara bakarak karar verirseniz şişirilmiş bir fiyat size normal görünür.
• Şehir ortalamasıyla hesap yapmak. Varşova ortalaması belirli bir bina hakkında bir şey söylemez: Śródmieście'deki yeni konut medyanı Rembertów'dakinin iki katından fazla.
• Sadece daireyi bütçelemek. Otopark, depo, tadilat ve vergiler son rakamı önemli ölçüde değiştirir.
• Anlamadığınız sözleşmeyi imzalamak. umowa deweloperska süreleri, cezaları, fiyat değişikliği maddelerini ve teslimi belirler; Lehçe yazılır ve imzadan sonra hatayı düzeltmek zordur.
• Satış ofisini danışman sanmak. Müteahhidin satış ekibi alıcıyı değil, müteahhidi temsil eder.

NAWROCKI Real Estate nasıl yardımcı olur

NAWROCKI Real Estate, Varşova'da yeni konut alıcıları için çalışan bir alıcı temsilcisidir; yani alıcının tarafındayız:

• birçok müteahhidin tekliflerini aynı anda karşılaştırırız, böylece ilgilendiğiniz semtlerdeki tüm piyasayı görürsünüz;
• müteahhidin metrekare fiyatını semtteki gerçek noter satışlarıyla (RCN) karşılaştırırız;
• umowa deweloperska ve bilgilendirme prospektüsünü okur, riskleri anlaşılır şekilde açıklarız;
• müteahhitlerle fiyat ve koşulları pazarlık ederiz;
• ödeme takvimini takip ederiz;
• odbiór techniczny (dairenin teknik teslim kontrolü) sırasında yardımcı oluruz.

Birlikte çalıştığımız projelerin çoğunda ajans ücretini müteahhit öder; bu nedenle hizmet alıcı için genellikle ücretsizdir. Belirli bir dairede durum farklıysa, bunu çalışmaya başlamadan önce söyleriz.

Bir semt seçiyorsanız ya da aklınızda bir daire var ve fiyatından emin değilseniz, bize yazın; fiyatı çevredeki gerçek satışlarla karşılaştırır ve size alternatifler sunarız.