Цены на квартиры в Варшаве 2026: сколько стоит метр в каждом районе

Сколько на самом деле стоит квартира от застройщика в Варшаве в 2026 году? Мы разобрали 217 актуальных инвестиций во всех районах города. Ниже — реальные цены предложения, а не усреднённая статистика годичной давности.

Средняя цена за м² на первичном рынке (2026)

• Śródmieście — ок. 29 700 zł/м² (от 28 000 до 31 700 zł/м²)
• Wola — ок. 24 100 zł/м² (от 15 900 до 35 500 zł/м²)
• Żoliborz — ок. 21 900 zł/м²
• Wilanów — ок. 19 000 zł/м²
• Mokotów — ок. 18 500 zł/м²
• Bielany — ок. 18 100 zł/м²
• Praga-Północ — ок. 17 600 zł/м²
• Ursynów — ок. 17 000 zł/м²
• Praga-Południe — ок. 16 600 zł/м²
• Bemowo — ок. 16 500 zł/м²
• Włochy — ок. 15 800 zł/м²
• Wawer — ок. 14 600 zł/м²
• Ursus — ок. 14 100 zł/м²
• Targówek — ок. 13 600 zł/м²
• Białołęka — ок. 12 200 zł/м² (минимум: от 9 490 zł/м²)
• Rembertów — ок. 11 900 zł/м²

Актуальные предложения по каждому району — в каталоге инвестиций, распределение цен по городу — на карте инвестиций.

Что из этих данных следует

Разброс цен в Варшаве — более чем 2,5×. Метр в Śródmieście стоит столько же, сколько два с половиной метра на Białołęce. Для покупателя это простой стратегический выбор: престиж и локация против метража и низкого порога входа.

Wola догоняет центр. Верхние предложения на Woli (до 35 500 zł/м²) уже выше средней по Śródmieście — эффект премиальных проектов у ронда Дашиньского, нового делового центра города. Смотрите новостройки на Woli.

Białołęka и Targówek — самый низкий порог входа. Студию или небольшую двушку от застройщика здесь можно купить примерно от 372 000 zł. Это естественное направление для первой квартиры и для сдачи в аренду — новостройки на Białołęce.

Цена в прайсе — не та сумма, которую вы заплатите

К цене из прайса застройщика добавьте три статьи, о которых легко забыть:

• Отделка. Квартира продаётся в состоянии stan deweloperski — доведение «под ключ» реально стоит 3 000–4 000 zł/м². Разбор: что такое stan deweloperski и сколько стоит отделка.
• Транзакционные расходы. Нотариус, регистрация, возможная комиссия — обычно 2–3% цены.
• Первый взнос. При ипотеке — 10–20% цены. Платёж считается в кредитном калькуляторе по актуальной ставке НБП.

Пример. Квартира 45 м² на Białołęce за ок. 550 000 zł: при взносе 20% это ок. 110 000 zł наличными, плюс ок. 150 000 zł на отделку, плюс ок. 12 000 zł расходов на сделку. Реальный порог входа — ок. 270 000 zł, а не «взнос 110 тысяч».

Где метр дорожает быстрее всего

Три фактора, которые в наших данных сильнее всего поднимают цену м²:

• Метро. Проекты в радиусе ~500 м от станции стоят заметно дороже сопоставимых в том же районе, но в 2 км от метро.
• Стадия строительства. В одном и том же проекте цена растёт по мере готовности — минимум на этапе котлована, когда риск максимален.
• Класс дома. Подземный паркинг, консьерж, качество конструкции — это не «бонусы», а 10–20% разницы в цене метра.

Сколько стоит содержание квартиры

Эксплуатационный платёж в новых домах — обычно 12–18 zł/м² в месяц, плюс коммунальные и налог на недвижимость. Полный расчёт — в статье сколько стоит содержание квартиры в Варшаве. Если покупаете под аренду, добавьте налог на аренду (ryczałt 8,5%).

Частые вопросы

Сколько стоит квадратный метр в Варшаве в 2026 году?

Средняя по первичному рынку — ок. 18 000 zł/м², но разброс большой: от ок. 9 490 zł/м² в самых доступных проектах на Białołęce до ок. 31 700 zł/м² в Śródmieście.

Какой район Варшавы самый дешёвый?

Самый низкий метр — Rembertów (ок. 11 900 zł/м²), Białołęka (ок. 12 200 zł/м²) и Targówek (ок. 13 600 zł/м²). Сопоставление с доходностью аренды — в тексте лучшие районы Варшавы для инвестиций.

Упадут ли цены на квартиры в Варшаве?

В данных первичного рынка снижения не видно: предложение ограничено, себестоимость строительства не падает. Более вероятна стабилизация, чем падение — аргументы обеих сторон в прогнозе цен на 2026–2027.

Стоит ли покупать на этапе строительства?

Цена ниже, чем в готовом доме, но выше риск: сроки и устойчивость застройщика. Перед подписанием договора пройдите чек-лист проверки застройщика.

Что дальше

Выберите район и бюджет в каталоге инвестиций — по каждому проекту посчитается доходность аренды и видно, ниже ли цена средней по району. Если нужен короткий путь: напишите консультанту, соберём подборку проектов под ваш бюджет и цель (для себя / под аренду / под перепродажу).