Налог на аренду квартиры в Польше — паушальный сбор 8,5% на практике

8,5% до 100 000 злотых, дальше 12,5%

С 2023 года частная аренда в Польше рассчитывается исключительно паушальным налогом с учтённого дохода. Выбора налоговой шкалы и вычета расходов больше нет. Правило простое: 8,5% с дохода до 100 000 злотых в год, с превышения — 12,5%.

Ключевое слово — «доход», а не «прибыль». Налог считается со всей арендной платы, поступившей на счёт, без вычета амортизации, процентов по кредиту или ремонта. Эксплуатационные платежи (взносы в товарищество, коммуналка), если арендатор платит их напрямую или они чётко выделены в договоре, в доход не входят.

Для одной квартиры под сдачу в Варшаве порог 100 000 злотых практически недостижим, поэтому в статье считаем по ставке 8,5%.

Сколько это реально стоит — цифры из Варшавы

Возьмём данные нашего каталога. Ставки аренды в Варшаве (зл/м² в месяц): Средместье ~100, Воля ~92, Мокотув ~88, Бялоленка ~70.

Посчитаем квартиру 50 м² в трёх сценариях:

• Средместье (100 зл/м²): аренда 5 000 зл/мес → 60 000 зл/год → налог 5 100 зл/год (425 зл/мес).
• Мокотув (88 зл/м²): аренда 4 400 зл/мес → 52 800 зл/год → налог 4 488 зл/год (374 зл/мес).
• Бялоленка (70 зл/м²): аренда 3 500 зл/мес → 42 000 зл/год → налог 3 570 зл/год (298 зл/мес).

Паушальный налог платится ежемесячно или ежеквартально, а годовой отчёт (PIT-28) подаётся до конца апреля следующего года.

Что это значит для покупателя под аренду

Налог — лишь один элемент расчёта. Окупаемость определяет отношение годовой аренды к цене покупки, то есть валовая доходность.

Здесь возникает зависимость, удивляющая многих инвесторов: более дорогой район не значит более высокую доходность. Высокие ставки аренды в центре не поспевают за ценами за метр.

Сравним цены покупки (от, зл/м²) из наших данных:

• Средместье: ~29 700 зл/м². Квартира 50 м² = около 1 485 000 зл. Годовая аренда 60 000 зл → доходность ~4,0%.
• Мокотув: ~18 500 зл/м². 50 м² = около 925 000 зл. Аренда 52 800 зл → ~5,7%.
• Бялоленка: ~12 200 зл/м² (от 9 490). 50 м² = около 610 000 зл. Аренда 42 000 зл → ~6,9%.

Бялоленка даёт самую высокую валовую доходность (~6,9%) при самом низком пороге входа. Средместье покупают скорее ради роста стоимости и престижа локации, чем ради текущего денежного потока.

Это доходность валовая — до налога, постоянных расходов и простоев. После вычета паушальных 8,5% чистая ниже. Честно: реальная отдача зависит ещё от периодов без арендатора и мелкого ремонта, которых ни одна таблица не предусматривает.

Полный расчёт для конкретной инвестиции сделаете сами — на каждом объявлении в нашем каталоге инвестиций работает бесплатный калькулятор окупаемости, подставляющий реальную цену и местную аренду.

Практические шаги и расходы на покупку

Покупка у застройщика идёт в установленном порядке:

1. Резервационный договор — блокирует квартиру и цену.
2. Договор с застройщиком — у нотариуса, с платежами на эскроу-счёт, что защищает деньги до приёмки.
3. Технический приём — проверка метража и отделки.
4. Акт передачи собственности — у нотариуса.

К цене квартиры добавьте расходы, о которых стоит знать заранее:

• Транзакционные расходы: ~1,5–2% стоимости (нотариус, запись в поземельную книгу, налог PCC на вторичке — на первичке от застройщика обычно отсутствует).
• Отделка «под застройщика»: ~3 000–4 000 зл/м². Для 50 м² это дополнительные 150 000–200 000 зл до заезда первого арендатора.

Второй расход чаще всего упускают в расчётах. Квартира 50 м² в Мокотуве за ~925 000 зл — это реально ~1,08–1,13 млн зл входного бюджета с отделкой и транзакционными расходами.

Риски, о которых говорим прямо

• Простои. Месяц без арендатора в Средместье — потеря 5 000 зл дохода, больше годового налога при более дешёвой квартире.
• Налог с дохода, не с прибыли. Если платите кредит, проценты не вычесть. При высоком LTV и плавающей ставке денежный поток бывает отрицательным несмотря на доходность «на бумаге».
• Изменчивость ставок аренды. Цифры выше — состояние рынка, не обещание. Аренда реагирует на предложение новых квартир в районе.

Мы не обещаем «гарантированной доходности». Мы показываем метод расчёта, чтобы вы сами оценили, сходится ли инвестиция.

С чего начать

Если цель — текущий доход от аренды, смотрите районы с более высокой валовой доходностью — посмотрите предложения в Бялоленке, где порог входа начинается от 9 490 зл/м². Если приоритет — сохранение капитала и престиж, разумнее центр.

Конкретное решение основывайте на цифрах выбранной квартиры:

• Просмотрите каталог 217+ инвестиций во всех 16 районах Варшавы.
• Запустите калькулятор окупаемости на выбранном объявлении — он подставит реальную цену и местную аренду.
• Вопросы про налог, кредит или выбор района? Напишите консультанту Айзабелле на сайте или боту в Telegram @RealEstatePolandBot. Работаем на польском, русском и украинском.

Налог 8,5% — самый простой элемент всего расчёта. Сложнее и важнее подобрать квартиру, в которой после вычета налога, отделки и простоев цифры всё ещё сходятся.