Податок на оренду квартири в Польщі для іноземців: що треба знати

Податок на оренду квартири в Польщі для іноземців сплачується за спрощеною системою ryczałt — 8,5 % від доходу до 100 000 PLN на рік, і 12,5 % вище цієї межі. За даними законодавства, це єдине податкове зобов’язання, якщо ви не обираєте розрахунок за реальними витратами.\

Які податкові ставки застосовуються до доходу від оренди?

Ryсzałt (фіксований податок)

• 8,5 % від суми доходу до 100 000 PLN річно.\
• 12,5 % від суми, що перевищує 100 000 PLN.
  Це правило встановлене Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych.\

Податок за реальними витратами (можливий варіант)

• Потрібно вести докладну бухгалтерію і підготувати PIT‑38.\
• Перевага – можливість відняти витрати на утримання, ремонт, амортизацію.
  Для більшості українців, які орендують одну‑дві квартири, ryczałt є простішим і вигіднішим.

Як уникнути подвійного оподаткування між Польщею та Україною?

• Україна та Польща мають Doppelbesteuerungsabkommen (угоду про уникнення подвійного оподаткування).\
• За цією угодою, податок, сплачений у Польщі, зараховується до податкового кредиту в Україні.\
• При заповненні української декларації використовуйте форму PIT‑C і вкажіть сплачений у Польщі 8,5 % (або 12,5 %).\
• Додаткова інформація – Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (для підтвердження правомірності доходу).

Які додаткові витрати слід враховувати?

Практичний план дій для іноземця, який планує орендувати квартиру

1. Оберіть форму оподаткування – ryczałt (8,5 %/12,5 %) або реальні витрати.\
2. Зареєструйте доходи у польському податковому офісі (Urząd Skarbowy) до 30 дня після отримання доходу.\
3. Отримайте номер PESEL або NIP (для іноземців це може бути NIP‑UE).\
4. Підготуйте річну декларацію PIT‑37 (ryczałt) або PIT‑38 (реальні витрати).\
5. Застосуйте кредит за угодою про уникнення подвійного оподаткування у українській декларації.\
6. Зберігайте документи: орендний договір, виписки з банку, підтвердження сплати податку.

Типові помилки та ризики

• Неправильне визначення форми оподаткування – вибір реальних витрат без належної бухгалтерії може призвести до штрафу.\
• Забуття про податковий кредит у Україні – це означає подвійне оподаткування доходу.\
• Неоформлений договір оренди – у випадку спору орендар може вимагати відшкодування, а податкова інспекція може визнати доходи «неоформленими» і накласти штраф.

Документальний пакет для реєстрації оренди

Для іноземця, який планує отримувати дохід від оренди квартири у Варшаві, важливо підготувати повний набір документів, що дозволить безпроблемно оформити договір та сплатити податки. Основні вимоги згідно з польським законодавством:

• Договір оренди (umowa najmu) у письмовій формі, підписаний орендодавцем і орендарем. У договорі має бути вказана сума орендної плати, термін оренди та умови її підвищення.
• Копія паспорта або іншого документу, що підтверджує особу іноземця, та віза/дозвіл на проживання (якщо є).
• NIP (ідентифікаційний номер платника податків) – його можна отримати в місцевому відділенні податкової служби (Urząd Skarbowy). Для іноземців без постійного місця проживання в Польщі можливе використання PESEL або NIP-UE у разі реєстрації в ЄС.
• Виписка з реєстру нерухомості (wydział ksiąg wieczystych), яка підтверджує право власності на квартиру.
• Документи, що підтверджують витрати (рахунки за комунальні послуги, ремонт, управління будинком) – вони потрібні, якщо ви обираєте оподаткування за реальними витратами.
• Заява про обрання форми оподаткування – у випадку ryczałt (фіксований податок) заповнюється форма PIT‑C (для фізичних осіб) до 20 травня року, що наступає за звітним.

Більшість документів можна підготувати заздалегідь, а їхня оригінальна копія має бути подана в податкову службу під час реєстрації доходу. Для зручності можна скористатися послугами нотаріуса, який підтвердить підписання договору та допоможе з оформленням PCC у випадку купівлі нерухомості на вторинному ринку (2 % від wartości rynkowej).

Додаткова інформація про податкові зобов’язання та інші витрати доступна у нашому розділі Податки при купівлі квартири.

Терміни та графік сплати податків на орендний дохід

Після реєстрації доходу від оренди іноземець зобов’язаний дотримуватись чітких строків сплати податків, інакше ризикує отримати штрафи та пені. Основні етапи:

1. Визначення форми оподаткування – до 31 травня року, що наступає за звітним, необхідно подати декларацію PIT‑C (ryczałt) або PIT‑36 (реальні витрати). При ryczałt ставка становить 8,5 % до 100 000 PLN доходу в рік і 12,5 % вище цієї межі.
2. Щоквартальна сплата податку – податок сплачується у чотири рівних частини до 20 числа місяця, наступного за закінченням кварталу (30 червня, 30 вересня, 31 грудня, 31 марта). При цьому можна скористатися електронним сервісом e‑Deklaracje.
3. Додаткові внески – якщо оренда підлягає ZUS (наприклад, при наданні послуг управління нерухомістю), внески сплачуються щомісяця до 10 числа наступного місяця.
4. Подання річної декларації – до 30 квітня (з можливістю продовження до 30 травня) подається підсумкова декларація PIT‑C або PIT‑36, де вказується загальний дохід за рік та сплачений авансовий податок.

Приклад розрахунку річного доходу

У Варшаві середня орендна ставка за даними NAWROCKI становить 92 PLN/m²/міс у районі Воля.

Додаткову інформацію про розрахунок вартості кредиту та можливості інвестування в нові проекти можна знайти у статтях Як отримати іпотеку в Польщі та Ціни на квартири у Варшаві 2026.

Порівняння ryczałt та реальних витрат: коли варто обирати кожен варіант?

У випадку, коли орендна ставка у вашому районі перевищує середню (наприклад, у Śródmieście – 100 PLN/m²/міс, Wola – 92 PLN/m²/міс), і ви плануєте інвестувати в ремонт, варто розглянути оподаткування за реальними витратами, оскільки це може знизити податкову базу. Однак для більшості інвесторів, які орендують житло без значних додаткових витрат, ryczałt залишається найзручнішим варіантом.

Додаткову аналітику щодо доходності оренди у різних районах Варшави можна знайти в нашій статті Дохідність оренди у Варшаві.

Як NAWROCKI Real Estate допомагає з оподаткуванням оренди?

• Ми консультуємо щодо вибору форми оподаткування та підготовки необхідних документів.\
• Перевіряємо юридичну чистоту договору оренди, включаючи правильність зазначення NIP/PESEL орендаря.\
• Співпрацюємо з польськими нотаріусами та податковими консультантами, щоб уникнути помилок у декларації.\
• Якщо ви плануєте купити квартиру для подальшої оренди, наші аналітики порівнюють ціну за м² з реальними транзакціями (RCN) і допоможуть обрати вигідний об’єкт.\
• У більшості випадків наші послуги для покупця безкоштовні, оскільки їх оплачує девелопер; про можливі витрати ми повідомимо заздалегідь.

Зв’яжіться з нами і отримайте індивідуальну консультацію щодо податків та оренди у Варшаві.

Стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Перед рішенням проконсультуйтеся з нотаріусом, юристом, податковим або кредитним консультантом.

Джерела

• Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)