Дохідність оренди у Варшаві: скільки приносить квартира по районах

За оцінкою агентства NAWROCKI, валова (брутто) дохідність оренди нової квартири у Варшаві становить від 4,3% на Жолібожі до 7,5% у Рембертуві, а в районах, де забудовники продають найбільше квартир, — Білоленці, Урсусі та Бемові — приблизно 6,7–7% на рік. Чиста дохідність після податку, простою, оздоблення та ремонтів нижча, тому рішення варто ухвалювати за розрахунком для конкретної квартири, а не за середнім показником району.

Як рахувати дохідність оренди: брутто і нетто

Дохідність оренди показує, яку частку вартості квартири вам щороку повертає орендна плата. Інвестори розрізняють два показники, і плутати їх не можна.

• Брутто-дохідність — річна орендна плата, поділена на ціну купівлі. Це швидкий фільтр, щоб порівняти райони між собою.
• Нетто-дохідність — те саме, але після податку, платежів до спільноти власників (wspólnota mieszkaniowa — об'єднання власників будинку) у місяці без орендаря, ремонтів, страхування та простою. Саме вона показує, скільки грошей реально залишається у вас.

Найпростіше рахувати через ставки за квадратний метр. Річна оренда одного метра — це місячна ставка, помножена на дванадцять; її ділимо на ціну метра. Приклад для Білоленки: за оцінкою агентства, оренда коштує близько 70 zł за м² на місяць, а медіанна ціна метра в угодах із забудовниками — 12 446 zł. Дванадцять місячних ставок дають річний дохід з метра, і після ділення виходить приблизно 6,7% брутто.

Важливо розуміти, що стоїть у знаменнику. Ціна від забудовника зазвичай стосується квартири в стані deweloperski (стіни, вікна, комунікації, без оздоблення), тож витрати на ремонт і меблі збільшують реальну суму інвестиції. Тому брутто-дохідність із таблиці нижче — це верхня межа, від якої далі віднімаються всі витрати. Хто рахує тільки від прайс-листа, майже завжди переоцінює свій результат.

Дохідність оренди по районах Варшави

Нижче — оцінка агентства для всіх районів, де є дані про угоди на первинному ринку. Дохідність розрахована від медіанної ціни метра в угодах із забудовниками, тобто від того, що покупці реально заплатили, а не від цін в оголошеннях.

Джерело: ставки оренди — оцінка агентства NAWROCKI (типові ставки в оголошеннях, не угоди); ціни та кількість угод — RCN (Rejestr Cen Nieruchomości, ціни з нотаріальних актів), угоди, зареєстровані з 6 листопада 2024 до 19 грудня 2025 року, аналіз NAWROCKI.

Закономірність проста: що дешевший метр, то вища брутто-дохідність. У Середмісті ставка оренди найвища — 100 zł за м², але метр коштує 25 814 zł, тому дохідність лише 4,6%. На околицях метр значно дешевший, а оренда знижується повільніше за ціну.

Подивіться і на останню колонку. У Білоленці та Урсусі — понад дві тисячі угод із забудовниками, тобто ринок великий і ліквідний, хоча й конкуренція серед орендодавців там вища. У Рембертуві та Весолій угод лише кілька десятків: високий відсоток рахується на невеликій вибірці, а продати таку квартиру згодом може бути складніше. Детальніше про вартість метра — у статті ціни на квартири у Варшаві по районах.

Що впливає на дохідність конкретної квартири

Таблиця показує середню картину району, але дві квартири в одному будинку можуть мати різну дохідність. Ось що змінює результат найсильніше.

Ціна купівлі

Орендна плата не залежить від того, скільки ви заплатили забудовнику, а дохідність — залежить. Кожна зайва тисяча в ціні напряму знижує відсоток. Тому ціну метра в конкретній інвестиції варто порівнювати з реальними угодами в районі: наприклад, транзакційні ціни RCN у Білоленці показують, скільки покупці справді платили, а не скільки просили.

Транспорт і плани міста

Близькість до метро — один із головних аргументів для орендарів. Друга лінія метро M2 будується в бік Бемова: станції Lazurowa, Chrzanów і Karolin мають запрацювати у 2027 році. Продовження M2 до Урсуса та лінія M3 на Празі-Південь поки що лише в планах — орієнтовно на 2033 і 2032 роки. Плани можуть зсуватися, тому купівля «під метро», до якого ще роки, — це ставка, а не гарантія.

Площа і стан квартири

Медіанна площа нової квартири, яку купують у Білоленці чи Урсусі, — близько 44 м², у Віланові — понад 67 м². Що більша квартира, то дорожче її оздоблення і тим вужче коло орендарів, готових платити високу ставку. Квартира від забудовника зазвичай передається без оздоблення, тож до перших грошей від оренди потрібні ремонт, кухня, техніка й меблі. Просте, але якісне оздоблення окупається швидше за дизайнерське; готові пакети описані на сторінці оздоблення квартири під ключ.

Витрати й податки: від брутто до нетто

Перехід від брутто до нетто — місце, де інвестори найчастіше помиляються. Основні статті витрат власника квартири під оренду такі.

• Податок з оренди. Приватна оренда в Польщі оподатковується ryczałt (фіксований податок від доходу): 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% від суми понад цей поріг. Податок рахується від усієї орендної плати, витрати не віднімаються, тож він зменшує кожен злотий оренди ще до інших витрат.
• Простій. Між орендарями квартира може стояти порожня, а платежі до спільноти власників і за комунальні послуги в цей час сплачуєте ви.
• Оздоблення та меблі. Разова інвестиція на старті, яка збільшує знаменник у формулі дохідності.
• Ремонти й заміна техніки. Що інтенсивніше використання квартири, то частіше доводиться її оновлювати.
• Страхування і податок на нерухомість (podatek od nieruchomości — місцевий щорічний податок). Невеликі суми, але щороку.
• Пошук орендаря. Якщо доручаєте це посереднику, його винагорода також зменшує дохід першого року.

Податки при купівлі теж впливають на загальну вартість інвестиції. Купуючи на вторинному ринку, ви сплачуєте PCC (податок на цивільно-правові дії) — 2% ринкової вартості, його стягує нотаріус. При купівлі від забудовника PCC немає, бо VAT уже включено в ціну. Детальніше — у статті податки та додаткові витрати при купівлі квартири.

Окремо пам'ятайте про продаж. Якщо продати квартиру до закінчення 5 календарних років, рахуючи від кінця року купівлі, з доходу сплачується 19% PIT, якщо гроші не витрачено на власні житлові потреби протягом 3 років (ulga mieszkaniowa — житлова податкова пільга). Тож інвестиція в оренду — це горизонт щонайменше на кілька років.

Готівка чи іпотека: приклад Білоленки

Багато інвесторів купують квартиру під оренду в кредит. Розгляньмо приклад на даних агентства. Медіанна ціна квартири від забудовника в Білоленці за даними RCN — близько 573 000 zł. При власному внеску 20% (114 600 zł) кредит становить 458 400 zł. На 25 років за типової ставки близько 6% річних рата рівними платежами — приблизно 2953 zł на місяць.

Тепер оренда: за ставкою 70 zł за м² квартира медіанної площі 43,9 м² приносить суму, близьку до цієї рати. Але з оренди ще потрібно сплатити податок, покрити простої та ремонти, тож на практиці частину рати доведеться доплачувати з власних коштів. За типової ставки кредиту різниця між вартістю позики і брутто-дохідністю більшості районів майже зникає: кредит не множить дохід від оренди, а лише дозволяє купити квартиру з меншим власним капіталом.

Типова ставка 6% — орієнтир: ставка NBP 3,75% плюс типова маржа банку 2,25%, дані на 1 листопада 2026 року. Кредити зі змінною ставкою прив'язані до індексу WIBOR — 2 листопада 2026 року WIBOR 3M становив 3,91%, тож реальна ставка у вашому банку може відрізнятися. Будь-яка зміна ставок одразу змінює рату, а оренда реагує повільніше.

Купівля за готівку не залежить від ставок, але гроші заморожені в одній квартирі. За даними NBP, у II кварталі 2026 року середня ціна угод на первинному ринку Варшави становила 16 783 zł за м², на 2,4% більше, ніж роком раніше; на вторинному — 16 723 zł за м², плюс 1,3% за рік. Зростання є, але помірне, і розраховувати на нього як на гарантований прибуток не варто.

Чи дасть вам банк кредит, залежить від типу перебування та доходу в Польщі. Вимоги банків до українців зібрані в статті іпотека в Польщі для українців, а свою рату можна прикинути в іпотечному калькуляторі.

Як купити квартиру під оренду у Варшаві: покроковий план

1. Визначте бюджет і джерело грошей. Порахуйте власний внесок, витрати на оздоблення і резерв на перші місяці без орендаря. Якщо потрібен кредит, перевірте свою кредитоспроможність у банку ще до вибору квартири.
2. Оберіть два-три райони. Використайте таблицю дохідності, але дивіться також на кількість угод і транспорт: висока дохідність на малому ринку — не завжди найкращий вибір.
3. Порівняйте пропозиції кількох забудовників. У каталозі агентства станом на 5 листопада 2026 року — 282 інвестиції та 14 785 квартир у продажу; лише в Білоленці — 59 інвестицій.
4. Перевірте ціну метра щодо реальних угод. Прайс-лист — це ціна пропозиції. Порівняйте її з медіаною RCN у районі та домовляйтеся про знижку або кращі умови.
5. Прочитайте документи. Umowa deweloperska (договір із забудовником) і prospekt informacyjny (інформаційний проспект) показують терміни, графік платежів, штрафи та стан ділянки. Перевірте, що платежі йдуть через mieszkaniowy rachunek powierniczy (спеціальний захищений рахунок у банку).
6. Порахуйте нетто для конкретної квартири. Ціна разом з оздобленням, реальна ставка оренди для цієї площі, податок, простій, ремонти.
7. Проведіть odbiór techniczny. Технічне приймання квартири — момент, коли недоліки виправляє забудовник, а не ви.
8. Підготуйте квартиру та договір. Оздоблення, меблі, umowa najmu (договір оренди) і сплата ryczałt з першого місяця оренди.

Помилки та ризики, через які інвестори втрачають гроші

• Рахувати від ціни оголошення. За даними NBP, у II кварталі 2026 року середня ціна пропозиції на первинному ринку Варшави становила 18 488 zł за м², а ціна угоди — 16 783 zł за м². Ціни пропозицій за рік зросли на 6,9%, а ціни угод — на 2,4%. Різниця показує, наскільки важливі переговори.
• Забувати про оздоблення. Квартира без ремонту не приносить оренди, а гроші на ремонт збільшують інвестицію.
• Обирати лише за найвищим відсотком. Рембертув має найвищу брутто-дохідність — 7,5%, але лише 89 угод із забудовниками за період даних. Мало нових будинків означає менший вибір і повільніший продаж у майбутньому.
• Ігнорувати податок і простій. Ryczałt 8,5% та порожні місяці роблять із 7% брутто помітно менший результат нетто.
• Купувати під план, а не під факт. Метро, нові дороги та торгові центри в планах — це можливість, а не гарантія вищої оренди.
• Продавати поспіхом. Продаж до завершення п'ятирічного терміну означає 19% PIT з доходу, якщо не застосовується житлова пільга.
• Не перевіряти забудовника. Затримка будівництва відсуває перший дохід від оренди, а кожен місяць затримки при кредиті — це рата без орендаря.

Як NAWROCKI Real Estate допомагає купити квартиру під оренду

Ми працюємо як агент покупця новобудов у Варшаві, тобто на вашому боці, а не на боці забудовника. Для інвестора це означає:

• порівнюємо пропозиції багатьох забудовників одночасно, щоб ви бачили ринок району цілком;
• перевіряємо ціну метра в конкретній інвестиції щодо реальних нотаріальних угод RCN у районі;
• читаємо umowa deweloperska та інформаційний проспект і пояснюємо ризики зрозумілою мовою;
• ведемо переговори із забудовниками щодо ціни та умов;
• стежимо за графіком платежів;
• допомагаємо з odbiór techniczny, щоб недоліки виправив забудовник.

У більшості інвестицій, з якими ми працюємо, винагороду агентству платить забудовник, тому для покупця послуга зазвичай безкоштовна. Якщо в конкретному випадку це не так, ми кажемо про це до початку роботи.

Якщо ви розглядаєте купівлю квартири під оренду у Варшаві, зв'яжіться з агентством NAWROCKI — порівняємо пропозиції в обраних районах і перевіримо ціни щодо реальних угод.