Выгодно ли покупать квартиру под аренду в Варшаве? Доходность 2026

Окупается ли квартира под аренду в Варшаве? Ответ зависит от района — и от того, считаете ли вы доходность брутто или деньги, которые реально остаются на руках. Ниже — цифры из нашей базы 217 инвестиций и рыночных ставок аренды.

Валовая доходность по районам (2026)

Доходность брутто = годовая аренда ÷ цена квартиры. Считаем по средней цене м² на первичном рынке и рыночной ставке аренды района:

• Białołęka — ок. 12 200 zł/м², аренда ок. 70 zł/м²/мес → 6,9% брутто
• Targówek — ок. 13 600 zł/м², аренда ок. 78 zł/м²/мес → 6,9% брутто
• Rembertów — ок. 11 900 zł/м², аренда ок. 65 zł/м²/мес → 6,6% брутто
• Ursus — ок. 14 100 zł/м², аренда ок. 74 zł/м²/мес → 6,3% брутто
• Włochy — ок. 15 800 zł/м², аренда ок. 80 zł/м²/мес → 6,1% брутто
• Praga-Południe — ок. 16 600 zł/м², аренда ок. 82 zł/м²/мес → 5,9% брутто
• Mokotów — ок. 18 500 zł/м², аренда ок. 88 zł/м²/мес → 5,7% брутто
• Wola — ок. 24 100 zł/м², аренда ок. 92 zł/м²/мес → 4,6% брутто
• Śródmieście — ок. 29 700 zł/м², аренда ок. 100 zł/м²/мес → 4,0% брутто

Вывод неудобный для престижа: чем дороже район, тем ниже доходность аренды. Аренда в Śródmieście выше, чем на Białołęce, примерно на 40%, а цены квартир — на 140%. Сравнение районов под инвестиции: лучшие районы Варшавы для инвестиций.

Брутто — это не то, что вы заработаете

Из арендной платы вычтите четыре вещи:

• Простои и смена жильцов — реально закладывайте 1 месяц без арендатора в году.
• Содержание и эксплуатационный платёж — часть платит арендатор, но ремонт и мебель — нет.
• Налог — ryczałt 8,5% с выручки (до 100 000 zł в год); подробно: налог на аренду — ryczałt 8,5% на практике.
• Управление — своими силами это время, компания берёт обычно 8–12% аренды.

После этих вычетов чистая доходность обычно составляет 60–65% от валовой. То есть 6,9% брутто на Targówku ≈ 4,4% нетто, а 4,0% в Śródmieście ≈ 2,6% нетто.

Конкретный пример: 50 м² на Targówku

• Цена: ок. 680 000 zł (13 600 zł/м²)
• Отделка (stan deweloperski → «под ключ»): ок. 150 000 zł — см. сколько стоит отделка
• Расходы на сделку (ок. 2%): ок. 13 600 zł
• Аренда: ок. 3 900 zł/мес → 46 800 zł в год
• После простоев, расходов и налога: ок. 29 700 zł чистыми в год

За наличные: 4,4% чистыми в год от цены квартиры плюс рост стоимости актива.

В ипотеку (взнос 20%, 6%, 25 лет): платёж ок. 3 500 zł/мес — 42 000 zł в год. Чистая аренда (29 700 zł) не покрывает платёж: доплачиваете ок. 1 000 zł в месяц. Квартира зарабатывает на росте цены и погашении тела кредита, а не на денежном потоке. Свой платёж посчитайте в кредитном калькуляторе.

Когда аренда действительно выгодна

• Покупка ниже средней по району. Единственный рычаг, которым вы управляете в момент покупки. В каталоге инвестиций по каждому проекту показано отклонение цены от средней по району.
• Малые площади. Студии и двушки дают больше аренды с метра, чем 3–4-комнатные.
• Большой первый взнос. При 40–50% взноса денежный поток выходит в плюс.
• Горизонт от 5 лет. Короткий срок съедают расходы на сделку и отделку.

Краткосрочная аренда — не выгоднее?

Airbnb в Варшаве может дать в 1,5–2 раза больше выручки брутто, но ценой операционной нагрузки, высокой ротации и регуляторного риска. Отдельный расчёт: краткосрочная аренда в Варшаве — доходность и правила.

Частые вопросы

Какая доходность аренды в Варшаве в 2026 году?

Брутто: от ок. 4,0% в Śródmieście до ок. 6,9% на Białołęce и Targówku. Нетто — после простоев, расходов и налога — обычно 2,6–4,4%.

Окупит ли аренда ипотеку?

При взносе 20% — обычно нет: платёж при 6% на 25 лет выше чистой аренды. Баланс сходится при взносе ок. 40–50% или при покупке заметно ниже рынка.

Сколько налога платить с аренды?

Ryczałt 8,5% с выручки до 100 000 zł в год, свыше — 12,5%. Без вычета расходов. Подробнее: налог на аренду в Польше.

Покупать за наличные или в ипотеку?

За наличные — стабильные 3–4,5% чистыми плюс рост стоимости. Ипотека повышает отдачу на собственный капитал, но требует доплаты к платежу и принятия процентного риска.

Что дальше

Выберите район под свою цель в каталоге инвестиций — по каждому проекту считается доходность аренды, платёж по ипотеке и прибыль от перепродажи. Нужна короткая подборка проектов с ценой ниже средней по району — напишите консультанту.