Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem w Warszawie? Rentowność 2026

Czy mieszkanie na wynajem w Warszawie wciąż się opłaca? Odpowiedź zależy od dzielnicy — i od tego, czy liczysz rentowność brutto, czy pieniądze, które realnie zostają Ci w kieszeni. Poniżej liczby z naszej bazy 217 inwestycji i rynkowych stawek najmu.

Rentowność brutto według dzielnic (2026)

Rentowność brutto = roczny czynsz ÷ cena mieszkania. Liczymy na średniej cenie m² z rynku pierwotnego i rynkowej stawce najmu w dzielnicy:

• Białołęka — ok. 12 200 zł/m², najem ok. 70 zł/m²/mies. → 6,9% brutto
• Targówek — ok. 13 600 zł/m², najem ok. 78 zł/m²/mies. → 6,9% brutto
• Rembertów — ok. 11 900 zł/m², najem ok. 65 zł/m²/mies. → 6,6% brutto
• Ursus — ok. 14 100 zł/m², najem ok. 74 zł/m²/mies. → 6,3% brutto
• Włochy — ok. 15 800 zł/m², najem ok. 80 zł/m²/mies. → 6,1% brutto
• Praga-Południe — ok. 16 600 zł/m², najem ok. 82 zł/m²/mies. → 5,9% brutto
• Mokotów — ok. 18 500 zł/m², najem ok. 88 zł/m²/mies. → 5,7% brutto
• Wola — ok. 24 100 zł/m², najem ok. 92 zł/m²/mies. → 4,6% brutto
• Śródmieście — ok. 29 700 zł/m², najem ok. 100 zł/m²/mies. → 4,0% brutto

Wniosek jest niewygodny dla prestiżu: im droższa dzielnica, tym niższa rentowność najmu. Czynsze w Śródmieściu są wyższe o ok. 40% niż na Białołęce, ale ceny mieszkań — o ok. 140%. Zestawienie dzielnic pod kątem inwestycji rozwinęliśmy w tekście najlepsze dzielnice Warszawy pod inwestycję.

Brutto to nie jest to, co zarobisz

Od czynszu trzeba odjąć cztery rzeczy:

• Pustostany i rotacja — realnie licz 1 miesiąc bez najemcy w roku.
• Utrzymanie i czynsz administracyjny — część pokrywa najemca, ale remonty i wyposażenie nie.
• Podatek — ryczałt 8,5% od przychodu (do 100 000 zł rocznie); szczegóły w tekście podatek od najmu — ryczałt 8,5% w praktyce.
• Zarządzanie — samodzielne kosztuje czas, firma bierze zwykle 8–12% czynszu.

Po tych odliczeniach rentowność netto to zwykle ok. 60–65% wartości brutto. Czyli 6,9% brutto na Targówku ≈ 4,4% netto, a 4,0% w Śródmieściu ≈ 2,6% netto.

Konkretny przykład: 50 m² na Targówku

• Cena: ok. 680 000 zł (13 600 zł/m²)
• Wykończenie (stan deweloperski → pod klucz): ok. 150 000 zł — patrz ile kosztuje wykończenie
• Koszty transakcyjne (ok. 2%): ok. 13 600 zł
• Czynsz: ok. 3 900 zł/mies. → 46 800 zł rocznie
• Po pustostanach, kosztach i podatku: ok. 29 700 zł netto rocznie

Za gotówkę: 4,4% netto rocznie od ceny mieszkania, przy rosnącej wartości nieruchomości.

Na kredyt (20% wkładu, 6%, 25 lat): rata ok. 3 500 zł/mies., czyli ok. 42 000 zł rocznie. Najem netto (29 700 zł) nie pokrywa raty — dokładasz ok. 1 000 zł miesięcznie. Mieszkanie zarabia na wzroście wartości i na spłacie kapitału, nie na przepływie gotówki. Własną ratę policzysz w kalkulatorze kredytowym.

Kiedy najem naprawdę się opłaca

• Kupujesz poniżej średniej w dzielnicy. To jedyna dźwignia, którą kontrolujesz przy zakupie. W katalogu inwestycji przy każdym projekcie pokazujemy, o ile cena odbiega od średniej w dzielnicy.
• Kupujesz małe metraże. Kawalerki i 2-pokojowe mają wyższy czynsz z metra niż mieszkania 3–4-pokojowe.
• Masz wysoki wkład własny. Przy 40–50% wkładu przepływ gotówki wychodzi na plus.
• Trzymasz co najmniej 5 lat. Krótszy horyzont zjadają koszty transakcyjne i wykończenie.

Najem krótkoterminowy — czy nie lepiej?

Airbnb w Warszawie potrafi dać 1,5–2× wyższy przychód brutto, ale kosztem obsługi, wyższej rotacji i ryzyka regulacyjnego. Policzyliśmy to osobno: wynajem krótkoterminowy w Warszawie — opłacalność i przepisy.

Najczęstsze pytania

Jaka jest rentowność najmu w Warszawie w 2026?

Brutto: od ok. 4,0% w Śródmieściu do ok. 6,9% na Białołęce i Targówku. Netto — po pustostanach, kosztach i podatku — zwykle 2,6–4,4%.

Czy mieszkanie na wynajem spłaci kredyt?

Przy 20% wkładu własnego zwykle nie: rata przy 6% i 25 latach jest wyższa niż czynsz netto. Bilans wychodzi na zero przy ok. 40–50% wkładu albo przy zakupie wyraźnie poniżej ceny rynkowej.

Ile podatku zapłacę od najmu?

Ryczałt 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie, powyżej — 12,5%. Bez odliczania kosztów. Szczegóły: podatek od najmu w Polsce.

Kupować za gotówkę czy na kredyt?

Za gotówkę dostajesz stabilne 3–4,5% netto plus wzrost wartości. Kredyt zwiększa zwrot z własnego kapitału, ale wymaga dopłacania do raty i akceptacji ryzyka stopy procentowej.

Co dalej

Wybierz dzielnicę pod swój cel w katalogu inwestycji — przy każdym projekcie policzysz rentowność najmu, ratę kredytu i zysk z ewentualnej odsprzedaży. Jeśli chcesz krótką listę projektów z ceną poniżej średniej w dzielnicy — napisz do konsultanta.