Как меняются цены на квартиры в Варшаве: тренды и прогноз

Цены на квартиры в Варшаве продолжают расти, но спокойнее, чем кажется по объявлениям. По данным NBP за II квартал 2026 года средняя цена в прайс-листах застройщиков составила 18 488 злотых за м² (+6,9% за год), а средняя цена реальных сделок на первичном рынке — 16 783 злотых за м² (+2,4% за год). Иначе говоря, ожидания продавцов растут заметно быстрее, чем суммы, которые покупатели в итоге платят у нотариуса.

Что показывают данные NBP: прайс-листы и реальные сделки

Narodowy Bank Polski (NBP, центральный банк Польши) раз в квартал публикует средние цены квартир в крупных городах. Он разделяет два показателя, которые в объявлениях постоянно путают: ceny ofertowe (цены предложения — то, что написано в объявлении или прайс-листе) и ceny transakcyjne (цены, по которым квартиры действительно продали). Отдельно считаются rynek pierwotny (первичный рынок, квартиры от застройщика) и rynek wtórny (вторичный рынок, перепродажа).

Источник: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych, средние значения по Варшаве за II квартал 2026 года.

Из таблицы следуют три вывода, важные для покупателя:

• Прайс-листы застройщиков дорожают быстрее всего. За год средняя цена предложения на первичном рынке выросла на 6,9%, а цена сделок — только на 2,4%. Разрыв между «хочу» и «плачу» увеличивается.
• Вторичный рынок растёт медленнее. Цены сделок при перепродаже прибавили за год 1,3%, а за последний квартал — 1,2%.
• Реальные деньги на обоих рынках почти одинаковы. Средняя цена сделки — 16 783 злотых за м² у застройщиков и 16 723 злотых за м² на вторичном рынке. Новостройка в среднем не дороже «вторички», если смотреть на сделки, а не на объявления.

Цены по районам: где метр дороже и где дешевле

Средняя по городу мало говорит о конкретной квартире. Для районов надёжнее Rejestr Cen Nieruchomości, RCN (реестр цен, в который попадает сумма из akt notarialny — нотариального акта). Мы проанализировали сделки на свободном рынке, зарегистрированные с 10 ноября 2024 по 19 декабря 2025 года: 14 253 покупки у застройщиков и 14 417 покупок на вторичном рынке в 18 районах. Рядом показана медиана текущих прайс-листов из нашего каталога новостроек.

Источник: RCN, сделки с 10.11.2024 по 19.12.2025, медианы с поправкой на индекс цен района (анализ NAWROCKI); прайс-листы — каталог новостроек NAWROCKI на 7 ноября 2026 года.

Самый дешёвый метр у застройщиков по сделкам — в Rembertów, 10 347 злотых, самый дорогой — в Śródmieście, 25 976 злотых. Все районы с медианами и числом сделок собраны на странице цены сделок RCN по всем районам Варшавы.

Почему на окраинах «вторичка» бывает дороже новостроек

В Białołęka, Ursus и Bemowo медиана сделок на вторичном рынке выше, чем у застройщиков. Причины могут быть разными: новые проекты часто строятся дальше от готовой инфраструктуры, а квартиры на перепродаже уже стоят рядом с магазинами, школами и остановками. Вывод для покупателя простой: сравнивать нужно не «новое против старого», а конкретные адреса и их окружение.

Почему в центре медиана может обманывать

В Śródmieście за весь период зарегистрировано всего 59 сделок у застройщиков, в Żoliborz — 94. При такой выборке один дорогой проект заметно сдвигает медиану. Смотрите и на разброс: на Wola четверть сделок у застройщиков прошла дешевле 17 643 злотых за м², а четверть — дороже 28 007 злотых. На Białołęka тот же коридор узкий: от 11 258 до 13 472 злотых за м².

Почему цена в прайс-листе и цена сделки расходятся

Разница между медианой сделок RCN и медианой прайс-листов в таблице выше складывается из нескольких причин, и важно их не смешивать.

• Время. Сделки RCN попадают в реестр после подписания нотариального акта, то есть показывают рынок с задержкой. Каталог показывает цены, которые застройщики просят сейчас.
• Торг и условия. Прайс-лист — стартовая точка. Скидка может прийти не в цене метра, а в виде места в гараже, кладовки (komórka lokatorska) или более удобного графика платежей.
• Состав предложения. Если в районе одновременно продаётся несколько премиальных проектов, медиана прайс-листов растёт, даже если обычные квартиры не подорожали. Так, на Wola медиана прайсов — 28 340 злотых за м², а медиана прошлых сделок — 20 714 злотых.

Практическое правило: если цена метра у застройщика заметно выше медианы сделок в том же районе, у этого должно быть объяснение — расположение, этаж, вид, стандарт дома или срок сдачи. Если объяснения нет, это повод торговаться или искать дальше.

От чего зависит, как быстро дорожают квартиры в районе

Город растёт неравномерно. Чтобы понять, куда пойдут цены в конкретном месте, полезно смотреть на несколько факторов.

Метро. Линия M2 в Bemowo (станции Lazurowa, Chrzanów, Karolin) строится, открытие запланировано на 2027 год. Продление M2 в Ursus планируется к 2033 году, а линия M3 в Praga-Południe — к 2032 году. Как рынок реагирует на новые станции, мы разбирали в статье метро в Варшаве и цены на квартиры.

Предложение. На Białołęka сейчас продаются 59 инвестиций и 2 752 квартиры — больше, чем в любом другом районе. Большой выбор сдерживает рост цен и даёт пространство для торга. В Śródmieście в продаже всего 6 проектов и 207 квартир, поэтому застройщики там уступают неохотно.

Площадь и формат. В Wawer медиана цены метра у застройщиков — 11 656 злотых, но медианная квартира имеет 74,6 м² и стоит около 765 750 злотых. Дешёвый метр не всегда означает дешёвую покупку.

Спрос инвесторов. По нашей оценке, валовая доходность аренды при медианной цене новостройки колеблется от 4,6% в Śródmieście до 7,5% в Rembertów. Это оценка запрашиваемой аренды, а не данные сделок, но она объясняет, почему инвесторы активны в более дешёвых районах.

Кредит. Многие покупатели из Беларуси, Украины и Казахстана работают в IT по контракту B2B. Банки оценивают такой доход по своим правилам, и от этого зависит, сколько покупателей реально могут выйти на рынок. Условия лучше заранее уточнить у кредитного консультанта.

Прогноз: чего разумно ожидать

Честный ответ: точную цифру роста на следующий год не может дать никто, и мы её не называем. Но данные позволяют увидеть направление.

1. Рост продолжается, но замедляется в реальных сделках. За квартал цены сделок на первичном рынке выросли на 1,9%, на вторичном — на 1,2%. Это спокойная динамика, а не скачок.
2. Прайс-листы ушли вперёд. Пока цены предложения растут быстрее сделок, у покупателя остаётся пространство для переговоров, особенно в районах с большим предложением.
3. Районы с метро в работе дорожают раньше открытия. Рынок обычно закладывает будущую станцию в цену заранее, поэтому ждать «после открытия» часто означает платить больше.
4. Резкое падение маловероятно без внешнего шока. Подробнее о том, что могло бы его вызвать, — в материале упадут ли цены на квартиры в Варшаве.

Для решения о покупке важнее не общий прогноз, а цена конкретной квартиры относительно сделок в её районе.

Как отслеживать цены самому: пошаговый план

1. Выберите несколько районов, которые подходят по дороге на работу, школам и бюджету.
2. Посмотрите медиану сделок RCN в каждом районе и запишите разброс между дешёвой и дорогой четвертью сделок.
3. Сравните её с актуальными прайс-листами застройщиков, например в разделе новостройки на Bemowo.
4. Сравнивайте одинаковое: цену метра с ценой метра, а общую стоимость — с квартирами похожей площади.
5. Рассчитайте ежемесячный платёж и максимальный бюджет в кредитном калькуляторе до первого визита в отдел продаж.
6. Раз в квартал проверяйте свежие данные NBP и смотрите, догоняют ли цены сделок прайс-листы.
7. Перед бронированием попросите prospekt informacyjny (информационный проспект застройщика) и проект umowa deweloperska (договора с застройщиком) и прочитайте их до внесения денег.

Ошибки, из-за которых переплачивают

• Сравнивать прайс-лист со средней по городу. Средняя по Варшаве смешивает Rembertów и Śródmieście, поэтому ничего не говорит о конкретной квартире.
• Считать в долларах. Многие привыкли, что квартиры в Минске, Киеве или Алматы обсуждают в долларах. В Варшаве и цена, и кредит — в злотых, и пересчёт только мешает сравнивать предложения.
• Не смотреть на период данных. Сделки RCN показывают прошлое, прайс-листы — настоящее. Сравнивая их, помните о разнице во времени.
• Верить медиане, построенной на десятках сделок. Там, где сделок мало, одна покупка меняет картину.
• Забывать о дополнительных расходах. Место в гараже, кладовка и отделка часто не входят в цену метра. Налоги и сборы при покупке у застройщика и на вторичном рынке устроены по-разному; актуальные правила для своей ситуации стоит подтвердить у нотариуса или в налоговой (urząd skarbowy).
• Ждать обвала. Пока данные показывают умеренный рост, ожидание чаще стоит денег, чем экономит их.

Как NAWROCKI Real Estate помогает купить по реальной цене

Мы работаем как агент покупателя новых квартир в Варшаве, и вся наша работа строится вокруг того, о чём эта статья, — разницы между ценой в объявлении и реальной ценой.

• Сравниваем предложения многих застройщиков одновременно, а не одного отдела продаж.
• Проверяем цену метра у застройщика по реальным нотариальным сделкам RCN в этом районе.
• Читаем umowa deweloperska и prospekt informacyjny до того, как вы что-то подпишете.
• Ведём переговоры о цене и условиях с застройщиком.
• Следим за графиком платежей и помогаем на odbiór techniczny (техническом приёме квартиры).

В большинстве проектов, с которыми мы работаем, вознаграждение агентства платит застройщик, поэтому для покупателя услуга обычно бесплатна. Если в конкретном случае это не так, мы говорим об этом до начала работы.

Если вы выбираете район или уже нашли квартиру и хотите понять, справедлива ли её цена, свяжитесь с нами — сравним предложение с реальными сделками в районе и подскажем, где есть пространство для торга.