Як змінюються ціни на квартири у Варшаві: тенденції та прогноз

Ціни на квартири у Варшаві зростають, але повільніше, ніж може здатися з оголошень. За даними NBP за II квартал 2026 року середня ціна в прайс-листах забудовників становила 18 488 злотих за м² (+6,9% за рік), тоді як середня ціна реальних угод на первинному ринку — 16 783 злотих за м² (+2,4% за рік). Тобто продавці підвищують очікування значно швидше, ніж зростають суми, які покупці справді платять у нотаріуса.

Ціни в оголошеннях і реальні угоди: що показує NBP

Narodowy Bank Polski (NBP, центральний банк Польщі) щокварталу публікує середні ціни квартир у великих містах. Важливо, що він розрізняє два показники: ceny ofertowe (ціни пропозиції — те, що написано в оголошенні чи прайс-листі) і ceny transakcyjne (ціни, за якими квартири реально продали). Окремо рахуються rynek pierwotny (первинний ринок, квартири від забудовника) і rynek wtórny (вторинний ринок, перепродаж).

Джерело: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych, середні значення для Варшави за II квартал 2026 року.

Що з цього випливає для покупця:

• Прайс-листи забудовників дорожчають найшвидше. За рік середня ціна пропозиції на первинному ринку зросла на 6,9%, а ціна угод — лише на 2,4%. Відстань між «просять» і «платять» збільшується.
• Вторинний ринок спокійніший. Ціни угод під час перепродажу за рік додали 1,3%, за останній квартал — 1,2%.
• Реальні гроші на обох ринках майже однакові. Середня ціна угоди — 16 783 злотих за м² у забудовника і 16 723 злотих за м² на вторинному ринку. Новобудова в середньому не дорожча за «вторинку», якщо дивитися на угоди, а не на оголошення.

Як відрізняються ціни за районами

Середня по місту мало що каже про конкретну квартиру, особливо коли сім'я обирає район під школу, садочок і дорогу на роботу. Для районів надійніший Rejestr Cen Nieruchomości, RCN (реєстр цін, куди потрапляє сума з akt notarialny — нотаріального акта). Ми проаналізували угоди на вільному ринку, зареєстровані з 10 листопада 2024 по 19 грудня 2025 року: 14 253 купівлі у забудовників і 14 417 купівель на вторинному ринку у 18 районах. Поруч — ціна найдешевшої квартири, яку забудовники пропонують зараз.

Джерело: RCN, угоди з 10.11.2024 по 19.12.2025, медіани з поправкою на індекс цін району (аналіз NAWROCKI); найдешевші квартири — каталог новобудов NAWROCKI станом на 7 листопада 2026 року.

Найдешевший метр у забудовників за угодами — у Rembertów, 10 347 злотих, найдорожчий — у Śródmieście, 25 976 злотих. Усі райони з медіанами і кількістю угод зібрані на сторінці ціни угод RCN по всіх районах Варшави, а докладний огляд вартості метра — у статті ціни на квартири у Варшаві по районах.

Що видно з таблиці

• Ціна входу і ціна метра — різні речі. На Mokotów медіана метра вища, ніж на Bemowo, але найдешевша квартира в продажу там коштує 489 600 злотих проти 504 830 злотих на Bemowo. Невелика квартира в дорожчому районі іноді доступніша за просторішу в дешевшому.
• На околицях «вторинка» буває дорожчою. На Białołęka, Bemowo чи Ursynów медіана угод на вторинному ринку вища, ніж у забудовника. Можлива причина — новобудови часто з'являються далі від готової інфраструктури, а старіші будинки вже стоять поруч зі школами й транспортом.
• Мала вибірка — обережно з висновками. На Ursynów за весь період було лише 171 угода у забудовників, тож один проєкт помітно впливає на медіану.

Чому ціна в прайс-листі вища за ціну угоди

Різниця між тим, що написано в прайсі, і тим, що фіксує нотаріус, має кілька причин, і їх варто розрізняти.

• Час. Угоди RCN потрапляють до реєстру після підписання нотаріального акта, тож показують ринок із запізненням. Прайс-лист показує, скільки забудовник просить сьогодні.
• Торг і умови. Прайс — стартова точка. Знижка може прийти не в ціні метра, а у вигляді місця в гаражі, комірки (komórka lokatorska) чи зручнішого графіка платежів.
• Склад пропозиції. Якщо в районі одночасно продається кілька преміальних проєктів, медіана прайсів зростає, навіть коли звичайні квартири не подорожчали. Наприклад, на Wola медіана прайсів становить 28 340 злотих за м², а медіана минулих угод — 20 714 злотих.

Практичне правило: якщо метр у забудовника помітно дорожчий за медіану угод у тому самому районі, це має пояснення — розташування, поверх, вид, стандарт будинку чи термін здачі. Як це перевірити самостійно, ми розписали в матеріалі як перевірити ціну забудовника.

Що рухає ціни: метро, пропозиція і формат квартир

Варшава дорожчає нерівномірно, тому прогнозувати варто для конкретного місця, а не для міста загалом.

Метро. Лінія M2 на Bemowo (станції Lazurowa, Chrzanów, Karolin) будується, відкриття заплановане на 2027 рік. Продовження M2 в Ursus планується до 2033 року, а лінія M3 у Praga-Południe — до 2032 року. Ринок зазвичай закладає майбутню станцію в ціну заздалегідь.

Пропозиція. На Białołęka зараз продаються 59 інвестицій і 2 752 квартири — більше, ніж будь-де у Варшаві. Великий вибір стримує зростання цін і дає простір для торгу. У Śródmieście в продажу лише 6 проєктів і 207 квартир, тож поступаються там неохоче. Загалом у нашому каталозі 285 інвестицій і 14 911 квартир.

Площа і формат. У Wawer медіана метра у забудовника — 11 656 злотих, але медіанна квартира має 74,6 м² і коштує близько 765 750 злотих. Для сім'ї з дітьми простір важливий, проте дешевий метр не завжди означає дешеву покупку.

Доступність кредиту. Багато українців у Польщі мають статус UKR, карту CUKR або тимчасовий дозвіл на проживання. Банки по-різному оцінюють таких позичальників, і від цього залежить, скільки покупців реально виходить на ринок. Умови для своєї ситуації краще уточнити в кредитного радника заздалегідь.

Прогноз без обіцянок: чого розумно очікувати

Чесна відповідь: точний відсоток зростання на наступний рік не назве ніхто, і ми його не вигадуємо. Але дані дозволяють побачити напрям.

1. Зростання триває, але в реальних угодах сповільнюється. За квартал ціни угод на первинному ринку зросли на 1,9%, на вторинному — на 1,2%. Це спокійна динаміка, а не стрибок.
2. Прайси забігли вперед. Поки ціни пропозиції зростають швидше за угоди, у покупця залишається простір для переговорів, особливо там, де пропозиція велика.
3. Райони з метро в будівництві дорожчають до відкриття. Чекати «після відкриття станції» зазвичай означає платити більше.
4. Різке падіння малоймовірне без зовнішнього шоку. Поточні дані такого сценарію не показують.

Для рішення про купівлю важливіший не загальний прогноз, а те, наскільки ціна конкретної квартири відповідає угодам у її районі.

Як перевірити, чи справедлива ціна квартири: покроково

1. Оберіть кілька районів, які підходять за дорогою на роботу, школами, садочками і бюджетом.
2. Подивіться медіану угод RCN у кожному районі та запишіть розкид між дешевшою і дорожчою чвертю угод.
3. Порівняйте її з актуальними прайсами забудовників у тих самих районах.
4. Порівнюйте однакове: ціну метра з ціною метра, а повну вартість — з квартирами схожої площі.
5. Розрахуйте щомісячний платіж і максимальний бюджет у кредитному калькуляторі ще до першої зустрічі у відділі продажу.
6. Раз на квартал перевіряйте свіжі дані NBP і дивіться, чи наздоганяють ціни угод прайс-листи.
7. До бронювання попросіть prospekt informacyjny (інформаційний проспект забудовника) і проєкт umowa deweloperska (договору із забудовником) та прочитайте їх до того, як вносити гроші.

Помилки й ризики: на чому втрачають гроші

• Порівнювати прайс із середньою по місту. Середня по Варшаві змішує Rembertów і Śródmieście, тому нічого не каже про конкретну квартиру.
• Рахувати в доларах. Багато хто звик, що квартири в Києві чи Львові обговорюють у доларах. У Варшаві і ціна, і кредит — у злотих, і перерахунок лише заважає порівнювати пропозиції.
• Не дивитися на період даних. Угоди RCN показують минуле, прайси — теперішнє.
• Довіряти забудовнику без перевірки. Після досвіду з недобудовами вдома обережність цілком зрозуміла. Перевірте історію забудовника, стан проєкту і те, як захищені ваші платежі; що буває, коли щось іде не так, ми описали в статті що станеться, якщо забудовник збанкрутує. Деталі щодо захисту коштів варто підтвердити в нотаріуса або юриста.
• Забувати про додаткові витрати. Місце в гаражі, комірка й оздоблення часто не входять у ціну метра. Податки та збори при купівлі у забудовника і на вторинному ринку влаштовані по-різному; актуальні правила для своєї ситуації варто підтвердити в нотаріуса або в податковій (urząd skarbowy).

Як допомагає NAWROCKI Real Estate

Ми працюємо як агент покупця новобудов у Варшаві, і вся наша робота стосується саме того, про що ця стаття, — різниці між ціною в оголошенні та реальною ціною.

• Порівнюємо пропозиції багатьох забудовників одночасно, а не одного відділу продажу.
• Перевіряємо ціну метра у забудовника за реальними нотаріальними угодами RCN у цьому районі.
• Читаємо umowa deweloperska і prospekt informacyjny до того, як ви щось підпишете.
• Ведемо переговори щодо ціни та умов із забудовником.
• Стежимо за графіком платежів і допомагаємо під час odbiór techniczny (технічного приймання квартири).

У більшості проєктів, з якими ми співпрацюємо, винагороду агентству сплачує забудовник, тому для покупця послуга зазвичай безкоштовна. Якщо в конкретному випадку це не так, ми кажемо про це до початку роботи.

Якщо ви обираєте район або вже знайшли квартиру й хочете зрозуміти, чи справедлива її ціна, зв'яжіться з нами — порівняємо пропозицію з реальними угодами в районі та підкажемо, де є простір для торгу.