Precio de la vivienda en Varsovia: evolución, distritos y previsión

El precio de la vivienda en Varsovia sigue subiendo, pero las compraventas reales crecen mucho más despacio que los precios de oferta. Según el NBP, en el segundo trimestre de 2026 el precio medio de oferta de la obra nueva fue de 18.488 zlotys por m² (+6,9 % interanual), y el precio medio realmente pagado en el mercado primario, de 16.783 zlotys por m² (+2,4 % interanual). Las listas de precios de los promotores van por delante de lo que los compradores acaban pagando ante notario.

Precio de oferta frente a precio de compraventa: qué dice el NBP

El Narodowy Bank Polski (NBP, el banco central de Polonia) publica cada trimestre los precios medios de la vivienda en las grandes ciudades. Distingue dos cifras que los anuncios suelen mezclar: ceny ofertowe (precios de oferta, los del anuncio o la lista de precios) y ceny transakcyjne (precios de compraventa, lo que realmente se pagó). También separa el rynek pierwotny (mercado primario, obra nueva) del rynek wtórny (mercado secundario, reventa).

Fuente: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych, medias de Varsovia del segundo trimestre de 2026.

• Las listas de precios son lo que más sube. En un año, la oferta de obra nueva subió un 6,9 % y la compraventa, un 2,4 %. La distancia entre lo que se pide y lo que se paga crece.
• La reventa está más tranquila. Sus precios de compraventa subieron un 1,3 % en el año y un 1,2 % en el último trimestre.
• Lo que se paga es casi igual en ambos mercados. La compraventa media fue de 16.783 zlotys por m² en obra nueva y de 16.723 zlotys por m² en reventa. Con operaciones reales, la obra nueva no es más cara de media.

Precio por m² según el distrito

La media de la ciudad dice poco sobre un piso concreto. Para los distritos, la fuente más fiable es el Rejestr Cen Nieruchomości, RCN (registro de precios basado en el akt notarialny, la escritura notarial). Analizamos las compraventas en mercado libre registradas entre el 10 de noviembre de 2024 y el 19 de diciembre de 2025: 14.253 compras a promotores y 14.417 reventas en 18 distritos. Los cuartiles muestran el rango de la mitad central de las compras de obra nueva.

Fuente: RCN, operaciones registradas del 10.11.2024 al 19.12.2025, medianas ajustadas por el índice de precios del distrito (análisis de NAWROCKI).

El metro cuadrado de obra nueva más barato está en Rembertów, con 10.347 zlotys, y el más caro en Śródmieście, con 25.976 zlotys. Todos los distritos están en nuestra página de precios de compraventa RCN por distrito, y un análisis más amplio, en la guía del precio del metro cuadrado en Varsovia por distritos.

Cómo leer la tabla

• En la periferia, la reventa puede costar más. En Białołęka, Ursus y Bemowo la mediana de reventa supera a la de obra nueva. Probablemente porque los proyectos nuevos se levantan lejos de los servicios consolidados, mientras que los edificios antiguos ya tienen al lado tiendas, colegios y transporte.
• El rango importa tanto como la mediana. En Wola, una cuarta parte de las compras a promotores se cerró por debajo de 17.643 zlotys por m² y otra por encima de 28.007 zlotys. En Białołęka el rango es estrecho: de 11.258 a 13.472 zlotys por m².

Por qué la oferta y la compraventa no coinciden

• El momento. El RCN recoge una venta al firmarse la escritura, así que refleja el mercado con retraso. La lista de precios muestra lo que el promotor pide hoy.
• La negociación. La lista es un punto de partida. El descuento a menudo llega como plaza de garaje, trastero (komórka lokatorska) o un calendario de pagos más cómodo.
• La composición de la oferta. Si en un distrito se venden a la vez varios proyectos de gama alta, la mediana de oferta sube aunque los pisos normales no se encarezcan. En Wola, la mediana de las listas de precios actuales es de 28.340 zlotys por m², frente a una mediana de compraventa de 20.714 zlotys.

Regla práctica: si el precio por m² de un promotor supera claramente la mediana de compraventa del distrito, debe haber un motivo, como la ubicación, la planta, las vistas, la calidad o la fecha de entrega. Lo explicamos en cómo comprobar si el precio de un promotor es justo.

Qué hace subir los precios en un distrito

El metro. La ampliación de la M2 en Bemowo (estaciones Lazurowa, Chrzanów y Karolin) está en obras, con apertura prevista en 2027. La M2 hasta Ursus está planificada para 2033 y la M3 en Praga-Południe, para 2032. El mercado suele incorporar la futura estación al precio mucho antes de que abra; la oferta actual cerca de la M3 está en obra nueva en Praga-Południe.

La oferta. Białołęka tiene 59 promociones y 2.752 pisos a la venta, más que ningún otro distrito, lo que limita las subidas y deja margen para negociar. En Śródmieście solo hay 6 proyectos y 207 pisos, así que allí los promotores ceden menos.

El tamaño. En Wawer la mediana de obra nueva es de 11.656 zlotys por m², pero el piso mediano tiene 74,6 m² y cuesta alrededor de 765.750 zlotys. Un metro cuadrado barato no siempre es una compra barata.

El alquiler. Nuestra estimación de rentabilidad bruta va del 4,3 % en Żoliborz al 7,5 % en Rembertów y suele ser mayor en los distritos más baratos. Se basa en alquileres de oferta, no en contratos reales.

El crédito. Muchos expatriados trabajan como autónomos o con contratos B2B, y cada banco valora esos ingresos a su manera. Consulta las condiciones con un asesor hipotecario antes de buscar.

Previsión: qué permiten decir los datos

Nadie puede dar un porcentaje fiable de subida para el próximo año, y nosotros no lo publicamos. Pero los datos muestran una dirección.

1. La subida sigue, pero se modera en las operaciones reales. En el último trimestre, la compraventa subió un 1,9 % en obra nueva y un 1,2 % en reventa: crecimiento estable, no un salto.
2. La oferta se ha adelantado. Mientras crezca más rápido que la compraventa, el comprador conserva margen de negociación, sobre todo donde hay mucha oferta.
3. Los distritos con metro en obras se encarecen antes de la apertura. Esperar a la estación suele significar pagar más.
4. Una caída brusca es poco probable sin un shock externo.

Cómo seguir los precios por tu cuenta: paso a paso

1. Elige varios distritos según tu trayecto al trabajo, los colegios y tu presupuesto.
2. Consulta la mediana RCN de cada uno y anota el rango entre los cuartiles.
3. Compárala con las listas de precios actuales de los promotores en esos distritos.
4. Compara cosas equivalentes: precio por m² con precio por m², y precio total con pisos de superficie parecida.
5. Calcula la cuota mensual y tu presupuesto en la calculadora de hipoteca antes de visitar una oficina de ventas.
6. Revisa cada trimestre los datos del NBP y comprueba si la compraventa alcanza a la oferta.
7. Antes de reservar, pide el prospekt informacyjny (folleto informativo del promotor) y el borrador de la umowa deweloperska (contrato con el promotor), y léelos antes de pagar nada.

Errores habituales de los compradores extranjeros

• Comparar una lista de precios con la media de la ciudad. La media de Varsovia mezcla Rembertów con Śródmieście y no dice nada de un piso concreto.
• Pensar en euros o en dólares. Precios, hipotecas y datos del RCN están en zlotys; convertir cada oferta solo complica la comparación.
• Olvidar los costes adicionales. Garaje, trastero y acabados suelen pagarse aparte. Los impuestos y tasas son distintos al comprar a un promotor o en reventa y pueden depender de tu situación; confírmalos con un notario o en la oficina tributaria (urząd skarbowy). Si no eres ciudadano de la UE, pregunta también al notario si tu caso exige algún trámite adicional.

Cómo te ayuda NAWROCKI Real Estate

Somos agentes del comprador de obra nueva en Varsovia, y la diferencia entre el precio anunciado y el real es el centro de nuestro trabajo.

• Comparamos a la vez las ofertas de muchos promotores.
• Contrastamos el precio por m² del promotor con las compraventas notariales reales (RCN) del distrito.
• Leemos la umowa deweloperska y el prospekt informacyjny antes de que firmes.
• Negociamos el precio y las condiciones con el promotor.
• Seguimos el calendario de pagos y te ayudamos en el odbiór techniczny (recepción técnica del piso).

En la mayoría de las promociones con las que trabajamos, nuestros honorarios los paga el promotor, así que para el comprador el servicio suele ser gratuito. Si en un caso concreto no es así, te lo decimos antes de empezar.

Si estás eligiendo distrito o ya tienes un piso en mente y quieres saber si su precio es razonable, ponte en contacto con nosotros: lo compararemos con las compraventas reales del distrito y te diremos dónde hay margen para negociar.