Сколько стоит трёхкомнатная квартира в Варшаве? Цены 2026 по районам

Трёхкомнатная квартира в Варшаве на первичном рынке сегодня стоит чаще всего от примерно 730 000 zł до более чем 1,7 млн zł. Сколько именно стоит трёхкомнатная квартира в Варшаве, зависит прежде всего от района и метража — для типичной квартиры около 60 m² это от ~12 200 zł/m² на Białołęce (≈730 000 zł) до ~29 700 zł/m² в Śródmieście (≈1,78 млн zł).

В среднем сегменте — районы вроде Mokotów или Ursynów — за три комнаты площадью 60 m² вы заплатите ориентировочно 1,0–1,1 млн zł. Ниже объясняем, откуда берутся эти различия и какие расходы добавляются к самой цене квартиры.

От чего зависит цена

Три комнаты — это обычно 55–65 m². Итоговая цена — это метраж, умноженный на ставку за метр, а она различается между районами Варшавы более чем вдвое. На цену также влияют стандарт отделки, этаж и вид, год сдачи и близость к метро. В пределах одного района разброс может достигать нескольких тысяч злотых за метр.

Цены на трёхкомнатные квартиры по районам

Ставки за метр на первичном рынке (цены «от») и ориентировочная цена квартиры 60 m²:

• Śródmieście — ~29 700 zł/m² → ок. 1,78 млн zł
• Wola — ~24 100 zł/m² → ок. 1,45 млн zł
• Żoliborz — ~21 900 zł/m² → ок. 1,31 млн zł
• Wilanów — ~19 000 zł/m² → ок. 1,14 млн zł
• Mokotów — ~18 500 zł/m² → ок. 1,11 млн zł
• Bielany — ~18 000 zł/m² → ок. 1,08 млн zł
• Ursynów — ~17 000 zł/m² → ок. 1,02 млн zł
• Praga-Południe — ~16 600 zł/m² → ок. 996 тыс. zł
• Bemowo — ~16 500 zł/m² → ок. 990 тыс. zł
• Włochy — ~15 800 zł/m² → ок. 948 тыс. zł
• Targówek — ~13 600 zł/m² → ок. 816 тыс. zł
• Białołęka — ~12 200 zł/m² (от 9 490 zł/m²) → ок. 732 тыс. zł
• Rembertów — ~11 900 zł/m² → ок. 714 тыс. zł

Это начальные цены — конкретная квартира может быть дороже или дешевле. Актуальные предложения из всех 16 районов — в каталоге инвестиций.

Что это значит для покупателя

Бюджет 730–820 тыс. zł — это Białołęka, Rembertów и Targówek. Бюджет 1,0–1,1 млн zł открывает средний сегмент: Ursynów, Bemowo, Włochy и Mokotów. Выше 1,4 млн zł — Wola, Żoliborz и Śródmieście.

Расходы сверх цены квартиры

• Транзакционные расходы: ~1,5–2% цены (нотариус, запись в поземельную книгу). На первичном рынке нет налога PCC 2% — НДС уже включён в цену.
• Отделка от застройщика: ~3000–4000 zł/m², то есть для 60 m² дополнительно ~180–240 тыс. zł.
• Ипотека: сейчас ~6% годовых (ставка NBP 3,75% + маржа банка ~2,25%). Платёж посчитайте в кредитном калькуляторе.

Как проходит покупка у застройщика

1. Договор резервирования — блокирует квартиру на время проверки кредитоспособности.
2. Договор с застройщиком — у нотариуса; платежи идут на эскроу-счёт, что защищает покупателя.
3. Технический приём квартиры.
4. Акт передачи собственности и запись в поземельную книгу.

Аренда и доходность

Ставки аренды: Śródmieście ~100 zł/m²/мес., Wola ~92, Mokotów ~88, Białołęka ~70. Валовая доходность обычно выше в более дешёвых районах (Białołęka ~6,9%), потому что арендные ставки растут медленнее цен квартир в центре.

Частые вопросы

Сколько стоит трёхкомнатная квартира в Варшаве в самых дешёвых районах?

Дешевле всего — Rembertów (~11 900 zł/m²), Białołęka (~12 200 zł/m², от 9 490 zł/m²) и Targówek (~13 600 zł/m²). Для 60 m² это ориентировочно 700–820 тыс. zł.

Какой метраж у трёхкомнатной квартиры?

Чаще всего 55–65 m². Новые проекты бывают компактнее (от ~50 m²), старые планировки доходят до 70 m². Метраж напрямую влияет на итоговую цену.

Сколько нужно добавить к цене квартиры?

Транзакционные расходы ~1,5–2% цены и отделка ~3000–4000 zł/m². При 60 m² только отделка — это дополнительно ~180–240 тыс. zł.

Платится ли PCC 2% на первичном рынке?

Нет. Налог PCC 2% относится к вторичному рынку. При покупке у застройщика НДС уже включён в цену — добавляется нотариальный сбор и запись в поземельную книгу.

Итог

Трёхкомнатная квартира в Варшаве — это от ~730 тыс. zł на окраинах до более 1,7 млн zł в центре, средний сегмент — около 1 млн zł. Больше всего на цену влияют район и метраж, а к сумме нужно добавить транзакционные расходы и возможную отделку.

Просмотрите предложения в каталоге 217+ инвестиций и посчитайте платёж в кредитном калькуляторе. Вопросы? Поможет ИИ-консультант Aizabella на сайте или Telegram-бот @RealEstatePolandBot.