Які документи потрібні для купівлі квартири в Польщі

Для купівлі квартири в Польщі покупцеві насамперед потрібен дійсний закордонний паспорт, а решта списку залежить від ринку: у забудовника головні документи — umowa deweloperska та інформаційний проспект, на вторинному ринку — номер księga wieczysta (реєстру прав на нерухомість), документ, на підставі якого продавець отримав квартиру, і довідки про відсутність боргів та зареєстрованих мешканців. Громадянам України, зокрема зі статусом UKR, дозвіл MSWiA на купівлю окремої квартири не потрібен, а на вторинному ринку нотаріус утримає 2% податку PCC — наприклад, 10 000 злотих за ціни 500 000 злотих.

Від чого залежить список документів

Єдиного списку для всіх немає. Набір паперів визначають чотири речі: ринок (первинний чи вторинний), правова форма квартири, спосіб оплати та ваша особиста ситуація — громадянство, сімейний стан, перебування в Польщі в день угоди. У Варшаві обидва ринки приблизно однакові за обсягом: у реєстрі RCN за період з 12 листопада 2024 року по 19 грудня 2025 року записано 14 253 угоди на первинному ринку і 14 416 на вторинному. Тож варто розуміти обидва сценарії.

• Первинний ринок — документи готує забудовник, ваше завдання — перевірити їх до підпису. Право власності переходить до вас лише після завершення будівництва.
• Вторинний ринок — документи збирає продавець, і від їхньої повноти залежить, чи нотаріус узагалі оформить угоду.
• Форма квартири — окрема власність (odrębna własność lokalu) з власною księga wieczysta або кооперативне право (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), яке може не мати такої книги.
• Оплата — за власні кошти треба підтвердити їхнє походження, за іпотеки додається пакет для банку.

Документи покупця: паспорт, PESEL, сімейний стан і гроші

З боку покупця список короткий, але саме він найчастіше відсуває дату угоди. Нотаріус мусить встановити вашу особу і те, до чийого майна потрапить квартира.

• Закордонний паспорт, дійсний у день підписання. Номер PESEL вказують, якщо він у вас є. Статус UKR надається на підставі закону про допомогу громадянам України; для купівлі квартири ні він, ні картка CUKR, ні karta pobytu не обов'язкові, але банк за іпотеки обов'язково перевірить ваш легальний статус.
• Сімейний стан. Нотаріус запитає, який майновий режим діє у шлюбі. Для іноземців він може визначатися правом іншої держави, тому візьміть свідоцтво про шлюб із присяжним перекладом польською (tłumaczenie przysięgłe), а якщо є шлюбний договір — і його. Чи потрібен апостиль, краще заздалегідь уточнити в нотаріуса.
• Довіреність у формі нотаріального акта, якщо за вас підписує інша людина. Простої письмової довіреності недостатньо, бо договір про перехід власності сам вимагає нотаріальної форми.
• Підтвердження походження коштів. Нотаріуси та посередники згідно із законом про протидію відмиванню грошей зобов'язані перевіряти клієнта і можуть запитати, звідки кошти, особливо за переказів з-за кордону та готівки. Знадобляться банківські виписки, договір продажу квартири в Україні, договір дарування від родичів або документи про спадщину з перекладом.

Дозвіл MSWiA: коли він не потрібен

Громадянин країни поза ЄЕЗ, зокрема України, за загальним правилом має отримати дозвіл MSWiA на купівлю нерухомості. Проте закон від 24 березня 1920 року про набуття нерухомості іноземцями звільняє від цього купівлю окремої житлової квартири (samodzielny lokal mieszkalny). Громадянам країн ЄЕЗ і Швейцарії дозвіл на квартиру не потрібен узагалі. Для будинків і земельних ділянок правила суворіші — про це в статті про дозвіл на купівлю нерухомості в Польщі. Якщо ви не володієте польською вільно, нотаріус вимагатиме участі присяжного перекладача. Покроковий шлях для українців описано в статті як купити квартиру в Польщі українцю.

Купівля у забудовника: які документи захищають ваші гроші

Багато хто після досвіду вдома боїться недобудов. У Польщі захист покупця закріплено в документах, тому у забудовника ви не збираєте папери, а уважно їх читаєте. До підписання umowa deweloperska (договір у формі нотаріального акта, за яким забудовник зобов'язується збудувати квартиру і передати вам право власності) ви маєте отримати prospekt informacyjny — інформаційний проспект із додатками. У ньому описано забудовника, його попередні проєкти, ділянку, дозвіл на будівництво, графік робіт і стандарт оздоблення.

Перевірте насамперед:

• номер księga wieczysta ділянки і те, чи іпотека банку, що фінансує будівництво, супроводжується згодою на виділення квартири без обтяження (bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu);
• номер житлового ескроу-рахунку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) — за законом про забудовників від 20 травня 2021 року платежі покупця надходять на такий рахунок і додатково захищені Гарантійним фондом забудовників (DFG) на випадок банкрутства забудовника або банку; що відбувається в такій ситуації, пояснюємо в статті що станеться, якщо забудовник збанкрутує;
• графік платежів, прив'язаний до етапів будівництва;
• план квартири і метраж, а також правила перерахунку, якщо після обміру площа зміниться;
• ціну паркомісця і комірки — як окремі приміщення вони зазвичай оподатковуються ПДВ (VAT) за ставкою 23%, тоді як сама квартира площею до 150 м² — за ставкою 8%.

Після завершення будівництва додаються протокол технічного приймання (odbiór techniczny) зі списком дефектів, довідка про самостійність приміщення (zaświadczenie o samodzielności lokalu) і договір про перехід права власності — теж у нотаріуса. Лише цей акт робить вас власником і відкриває окрему księga wieczysta для квартири.

Вторинний ринок: що має підготувати продавець

На вторинному ринку продавець повинен довести, що має право продати квартиру і що на ній немає прихованих обтяжень. Перш ніж платити завдаток (zadatek), попросіть копії документів і звірте їх із księga wieczysta.

• Підстава набуття — нотаріальний акт купівлі-продажу чи дарування, рішення суду про спадщину (postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku) або нотаріальне посвідчення спадкування, а за кількох спадкоємців — документ про поділ спадщини.
• Довідка з податкової (urząd skarbowy) про сплату податку на спадщину і дарування або про відсутність обов'язку його сплачувати — якщо квартиру отримано у спадок чи в дар, нотаріуси зазвичай її вимагають.
• Довідка про відсутність заборгованості за платежами від wspólnota mieszkaniowa (об'єднання власників), управителя або кооперативу.
• Довідка про відсутність зареєстрованих осіб (zameldowanie) з адміністрації району.
• Енергетичний сертифікат — з 2023 року продавець зобов'язаний передати його покупцеві.
• Довідка з кооперативу за кооперативного права: кому належить право і чи існує księga wieczysta.
• Документи з банку продавця, якщо в розділі IV є іпотека: довідка про залишок боргу і згода банку зняти іпотеку після погашення.

Довідки мають бути актуальними на день угоди, тому продавець зазвичай замовляє їх, коли дату в нотаріуса вже погоджено. Якщо продаж веде агентство нерухомості, посередник часто стежить за комплектом, але рішення і ризик залишаються за покупцем.

Як перевірити księga wieczysta перед купівлею

Księga wieczysta можна безкоштовно переглянути в системі Elektroniczne Księgi Wieczyste Міністерства юстиції. Потрібен лише її номер: код суду, сам номер і контрольна цифра. Правила ведення книг і записів визначає закон про księgi wieczyste та іпотеку.

На що дивитися в кожному розділі:

• Розділ I-O — адреса й опис квартири. Звірте поверх і площу з оголошенням.
• Розділ I-Sp — права, пов'язані з власністю, наприклад частка в спільному майні будинку.
• Розділ II — власник. Він має збігатися з продавцем, а за спільної власності акт підписують усі співвласники.
• Розділ III — сервітути, вимоги третіх осіб, обмеження і відмітки про стягнення.
• Розділ IV — іпотеки.

Особливо важливі відмітки (wzmianki) про подані, але ще не розглянуті заяви. Така відмітка означає, що в суді лежить справа, яка може змінити зміст книги, а принцип публічної достовірності księgi wieczyste проти відміток не захищає. Книгу варто перевірити двічі: перед попереднім договором і напередодні угоди. У забудовника ви перевіряєте книгу ділянки, на якій будується будинок.

Іпотека: документи для банку

З іпотекою список документів приблизно подвоюється, бо банк оцінює водночас вас і квартиру. Згідно з Рекомендацією S наглядового органу KNF банки зазвичай вимагають власний внесок щонайменше 20% вартості нерухомості або 10%, якщо бракуюча частина додатково застрахована.

• Umowa o pracę (трудовий договір) — довідка про працевлаштування і зарплату, виписки з рахунку з надходженнями.
• JDG або B2B (власна діяльність) — декларації PIT за останні роки, книга доходів і витрат або облік доходів за ryczałt, довідки про відсутність боргів у ZUS і податковій, договори з замовниками.
• Документи на квартиру — umowa deweloperska з проспектом або попередній договір з номером księga wieczysta. На вторинному ринку банк також замовляє оцінку (operat szacunkowy).
• Легальний статус — банки по-різному ставляться до статусу UKR і картки CUKR, тому умови варто перевірити заздалегідь; докладніше в статті про іпотеку зі статусом UKR і карткою CUKR.

Приклад на даних RCN: медіанна ціна нової квартири на Мокотові — близько 969 000 злотих. Внесок 20% становитиме 193 800 злотих, кредит — 775 200 злотих. За типової ставки 6% (станом на 1 листопада 2026 року) і строку 25 років рівний платіж буде близько 4 995 злотих на місяць.

Нотаріус, податки і збори під час угоди

Нотаріус складає акт, утримує податки й судові збори, а потім електронно подає заяву про запис до księga wieczysta. Його винагороду (taksa notarialna) розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси обмежує лише зверху, тож про неї можна домовлятися. До такси додається VAT 23%.

На вторинному ринку покупець сплачує податок на цивільно-правові дії (PCC) — 2% ринкової вартості, відповідно до закону про податок на цивільно-правові дії. З 2023 року покупець першого власного житла на вторинному ринку може бути звільнений від нього, якщо виконує умови закону. Як враховується квартира чи частка в квартирі в Україні, краще підтвердити в податковій або в податкового консультанта; докладніше — у статті PCC і перше житло в Польщі. У забудовника PCC немає, бо в ціні вже є VAT.

До цього додаються нотаріальна такса з VAT і, за кредиту, збір 200 злотих за запис іпотеки.

Покроково: у якому порядку збирати документи

1. Визначте бюджет і спосіб оплати. За іпотеки зберіть документи про доходи та отримайте попередню оцінку кредитоспроможності.
2. Оберіть район і квартиру. Для порівняння: медіанна ціна на первинному ринку за даними RCN становила близько 12 465 злотих за м² на Білоленці та 17 163 злотих за м² на Мокотові; ціни інших районів дивіться в розділі ціни угод RCN.
3. Попросіть номер księga wieczysta і перевірте всі розділи в системі EKW.
4. На первинному ринку прочитайте проспект і проєкт umowa deweloperska. На вторинному попросіть у продавця копію підстави набуття і список довідок, які він замовить.
5. Підпишіть договір бронювання або попередній договір. Якщо працюєте через агентство, заздалегідь прочитайте договір посередництва і з'ясуйте, хто платить комісію.
6. Подайте заявку на кредит із договором і документами на квартиру, а дату угоди призначайте після рішення банку.
7. Надішліть нотаріусові комплект документів за кілька днів, щоб він підготував проєкт акта, і прочитайте проєкт разом із перекладачем.
8. Підпишіть акт. У забудовника спочатку прийміть квартиру за протоколом, потім підпишіть договір про перехід власності.
9. Після угоди перевірте в EKW, чи з'явилися записи про власність та іпотеку.

Типові помилки

• Завдаток до перевірки księga wieczysta і підстави набуття.
• Документи з України без присяжного перекладу, через що угоду переносять.
• Квартира зі спадщини без довідки з податкової.
• Плутанина між цінами пропозиції та цінами угод. За даними NBP, у II кварталі 2026 року середня ціна пропозиції на вторинному ринку Варшави становила 19 059 злотих за м², а середня ціна угоди — 16 723 злотих за м².

Як допомагає NAWROCKI Real Estate

NAWROCKI Real Estate працює агентом покупця під час купівлі нових квартир у Варшаві. У частині документів і ціни це означає, що ми:

• порівнюємо пропозиції багатьох забудовників одночасно — у нашому каталозі зараз 279 проєктів і 14 953 квартири в продажу (дані на 10 листопада 2026 року);
• перевіряємо ціну забудовника за м² на тлі реальних нотаріальних угод (RCN) у районі;
• читаємо umowa deweloperska та інформаційний проспект до того, як ви їх підпишете;
• ведемо переговори із забудовником про ціну та умови;
• стежимо за графіком платежів;
• допомагаємо під час технічного приймання квартири.

У більшості проєктів, з якими ми співпрацюємо, винагороду агентства сплачує забудовник, тому для покупця послуга зазвичай безкоштовна. Якщо в конкретному випадку це не так, ми кажемо про це до початку роботи.

Якщо хочете пройти документи купівлі нової квартири з людиною, яка читає їх щодня і пояснить польські терміни, зв'яжіться з нами. Почнемо зі списку запитань до конкретного проєкту.

Стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Перед рішенням проконсультуйтеся з нотаріусом, юристом, податковим або кредитним консультантом.

Джерела

• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)
• Ustawa z 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy (ISAP)