Polonya'da Ev Almak İçin Gerekli Belgeler: Tam Liste

Polonya'da ev almak için öncelikle geçerli bir pasaport gerekir; diğer belgeler ise piyasaya göre değişir: müteahhitten alımda temel belgeler umowa deweloperska (müteahhit sözleşmesi) ve bilgilendirme prospektüsüdür, ikinci el dairede ise księga wieczysta (tapu sicili) numarası, satıcının daireyi hangi belgeyle edindiği ve borç ile kayıtlı kişi olmadığını gösteren yazılar istenir. Türk vatandaşları gibi AEA dışından gelen alıcılar bağımsız bir daire için İçişleri Bakanlığı'ndan (MSWiA) izin almak zorunda değildir; ikinci el alımda ise noter %2 PCC vergisi tahsil eder, örneğin 500.000 PLN'lik bir dairede bu tutar 10.000 PLN'dir.

Belge listesi neye göre değişir

Herkes için tek bir liste yoktur. İstenecek belgeleri dört şey belirler: piyasa (yeni konut mu, ikinci el mi), dairenin hukuki şekli, ödeme yöntemi ve kişisel durumunuz, yani vatandaşlığınız, medeni haliniz ve imza günü Polonya'da olup olmayacağınız. Varşova'da iki piyasa da benzer büyüklükte: RCN siciline (noter senetlerindeki fiyatlar) göre 12 Kasım 2024 ile 19 Aralık 2025 arasında birincil piyasada 14.253, ikincil piyasada 14.416 işlem kaydedildi. Bu nedenle iki yolu da bilmek gerekir.

• Yeni konut (rynek pierwotny) – belgeleri müteahhit hazırlar, sizin işiniz imzadan önce onları kontrol etmektir. Mülkiyet size ancak inşaat bittikten sonra geçer.
• İkinci el (rynek wtórny) – belgeleri satıcı toplar ve noter, eksiksiz bir dosya olmadan senedi düzenlemez.
• Hukuki şekil – kendi tapu siciline sahip bağımsız mülkiyet (odrębna własność lokalu) ya da sicili olmayabilen kooperatif mülkiyet hakkı (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
• Ödeme – nakit alımda paranın kaynağını göstermeniz, kredili alımda ise banka için ayrı bir dosya hazırlamanız gerekir.

Alıcının belgeleri: kimlik, medeni hal ve para

Alıcı tarafındaki liste kısadır, ama imza tarihini en sık erteleten de budur. Noter, kim olduğunuzu ve dairenin kimin malvarlığına gireceğini tespit etmek zorundadır.

• Pasaport, imza günü geçerli olmalıdır. PESEL numaranız (Polonya kimlik numarası) varsa senede yazılır. Daire almak için karta pobytu (oturma kartı) şart değildir, ancak banka kredi verirken yasal kalış durumunuzu mutlaka kontrol eder.
• Medeni hal. Noter, evliliğinizde hangi mal rejiminin geçerli olduğunu soracaktır. Yabancılar için bu rejim başka bir ülkenin hukukuna tabi olabilir; Türk Medeni Kanunu'nda yasal rejim kural olarak edinilmiş mallara katılmadır. Bu yüzden evlilik belgenizi Lehçeye yeminli tercümeyle (tłumaczenie przysięgłe) getirin, varsa mal rejimi sözleşmenizi de ekleyin. Türkiye'den alınan belgeler için apostil gerekip gerekmediğini önceden notere sorun.
• Vekâletname, sizin yerinize başkası imzalayacaksa noter senedi şeklinde olmalıdır. Basit yazılı bir yetki yeterli değildir, çünkü mülkiyetin devri de noter senedi gerektirir.
• Paranın kaynağı. Kara para aklamanın önlenmesi hakkındaki Polonya yasasına göre noterler ve emlak aracıları, özellikle yurt dışından gelen havalelerde ve nakit ödemelerde paranın nereden geldiğini sorabilir. Banka hesap dökümleri, Türkiye'deki bir mülkün satış belgeleri, bağış veya miras belgeleri ile maaş dökümleri işinizi kolaylaştırır.

Yabancılar için izin ve oturum izni efsanesi

AEA dışındaki bir ülkenin vatandaşı, örneğin Türk vatandaşı, kural olarak Polonya'da gayrimenkul edinmek için MSWiA izni almalıdır. Ancak yabancıların gayrimenkul edinmesine ilişkin 24 Mart 1920 tarihli yasa, bağımsız bir konut biriminin (samodzielny lokal mieszkalny) alımını bu izinden muaf tutar. AEA ülkeleri ve İsviçre vatandaşlarının daire için izne hiç ihtiyacı yoktur. Müstakil ev ve arsa için kurallar daha sıkıdır; ayrıntılar Polonya'da yabancıların mülk edinme izni yazımızda. Sık duyulan bir yanlışı da düzeltelim: Polonya'da daire satın almak tek başına oturum izni sağlamaz; bu konuyu Polonya'da ev alarak oturum izni alınır mı yazısında anlattık. Lehçeyi akıcı konuşmuyorsanız noter, imzada yeminli tercüman bulunmasını isteyecektir.

Müteahhitten alım: neleri kontrol etmelisiniz

Müteahhitten alımda belge toplamazsınız, belgeleri okursunuz. Umowa deweloperska (müteahhidin daireyi inşa edip mülkiyetini size devretmeyi üstlendiği, noter senedi şeklindeki sözleşme) imzalanmadan önce size ekleriyle birlikte prospekt informacyjny, yani bilgilendirme prospektüsü verilmelidir. Bu, aşamanın en önemli belgesidir: müteahhidi, önceki projelerini, arsayı, inşaat ruhsatını, takvimi ve teslim standardını anlatır.

Özellikle şunlara bakın:

• arsanın tapu sicili ve inşaatı finanse eden bankanın Bölüm IV'teki ipoteğinin, dairenin ipoteksiz ayrılmasına (bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu) onayla birlikte gelip gelmediği;
• konut emanet hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy) – 20 Mayıs 2021 tarihli müteahhit yasasına göre alıcının ödemeleri bu hesaba yatırılır ve müteahhit ya da banka batarsa ayrıca Müteahhit Garanti Fonu (DFG) ile korunur;
• ödeme takvimi, inşaat aşamalarına bağlı olmalıdır;
• daire planı ve metrekare, ayrıca son ölçümden sonra çıkan farkların nasıl hesaplanacağı;
• otopark ve depo fiyatı – ayrı birim olarak satıldıklarında genellikle %23 KDV (VAT) uygulanır, dairenin kendisine ise 150 m²'ye kadar %8 oranı uygulanır.

İnşaat bittikten sonra eksiklerin listelendiği teknik teslim tutanağı (odbiór techniczny), birimin bağımsız olduğunu gösteren belge (zaświadczenie o samodzielności lokalu) ve yine noterde imzalanan mülkiyet devri sözleşmesi gelir. Sizi malik yapan ve daire için ayrı tapu sicilinin açılmasını sağlayan bu son senettir. Müteahhidi araştırmanın yollarını Polonya'da müteahhit nasıl kontrol edilir yazısında bulabilirsiniz.

İkinci el: satıcının hazırlaması gereken belgeler

İkinci el piyasada satıcı, daireyi satmaya yetkili olduğunu ve üzerinde gizli bir yük bulunmadığını kanıtlamalıdır. Kapora (zadatek) ödemeden önce belgelerin kopyalarını isteyin ve tapu siciliyle karşılaştırın.

• Edinme belgesi – satış veya bağış senedi, mirasın tespitine ilişkin mahkeme kararı (postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku) ya da noterlikçe düzenlenen veraset belgesi; birden fazla mirasçı varsa mirasın paylaştırılmasına dair belge.
• Vergi dairesi yazısı (urząd skarbowy) – miras ve bağış vergisinin ödendiğini ya da ödeme yükümlülüğü olmadığını gösterir; miras veya bağış yoluyla edinilen dairelerde noterler genellikle bunu ister.
• Aidat ve ortak gider borcu olmadığına dair yazı – site yönetimi (wspólnota mieszkaniowa), yönetici şirket veya kooperatiften alınır.
• Dairede kayıtlı kişi olmadığına dair yazı (zameldowanie) – semt belediyesinden alınır.
• Enerji performans sertifikası – 2023'ten beri satıcı bunu alıcıya teslim etmek zorundadır.
• Kooperatif yazısı – kooperatif mülkiyet hakkında hakkın kime ait olduğunu ve tapu sicili bulunup bulunmadığını gösterir.
• Satıcının bankasından belgeler – Bölüm IV'te ipotek varsa kalan borç tutarı ve kredi kapatılınca ipoteğin silinmesine banka onayı.

Yazılar imza günü güncel olmalıdır; bu nedenle satıcı onları genellikle noter tarihi belli olduktan sonra alır. Satışı bir emlak ofisi yürütüyorsa aracı çoğu zaman dosyayı takip eder, ama karar ve risk yine alıcıdadır.

Satın almadan önce tapu sicili nasıl kontrol edilir

Herhangi bir księga wieczysta kaydını Adalet Bakanlığı'nın Elektroniczne Księgi Wieczyste sisteminde ücretsiz görebilirsiniz. Yalnızca sicil numarası gerekir: mahkeme kodu, sicil numarası ve kontrol hanesi. Sicillerin ve kayıtların kuralları tapu sicilleri ve ipotek hakkındaki yasada düzenlenir.

Her bölümde neye bakmalı:

• Bölüm I-O – dairenin yeri ve tanımı. Adresi, katı ve metrekareyi ilanla karşılaştırın.
• Bölüm I-Sp – mülkiyete bağlı haklar, örneğin binanın ortak alanlarındaki pay.
• Bölüm II – malik. Satıcıyla aynı olmalıdır; paylı mülkiyette senedi tüm paydaşlar imzalar.
• Bölüm III – irtifak hakları, üçüncü kişilerin talepleri, kısıtlamalar ve icra şerhleri.
• Bölüm IV – ipotekler.

Özellikle yapılmış ama henüz karara bağlanmamış başvurulara ilişkin şerhlere (wzmianki) dikkat edin. Böyle bir şerh, mahkemede sicilin içeriğini değiştirebilecek bir işlem beklediği anlamına gelir ve tapu siciline güven ilkesi sizi bu şerhlere karşı korumaz. Sicili iki kez kontrol edin: ön sözleşmeden önce ve senetten hemen önce.

Konut kredisi: banka için belgeler ve peşinat

Kredi, belge listesini neredeyse ikiye katlar, çünkü banka hem sizi hem de daireyi değerlendirir. KNF'nin S Tavsiyesi'ne göre bankalar genellikle mülk değerinin en az %20'si kadar peşinat ister; eksik kısım ek olarak sigortalanırsa bu oran %10 olabilir.

• Belirsiz veya belirli süreli iş sözleşmesi (umowa o pracę) – işverenden çalışma ve maaş belgesi, maaş girişlerini gösteren hesap dökümleri.
• Serbest çalışan veya B2B (JDG) – son yılların PIT beyannameleri, gelir-gider defteri ya da ryczałt (götürü vergi) gelir kaydı, ZUS ve vergi dairesine borç olmadığına dair yazılar, müşteri sözleşmeleri.
• Daire belgeleri – prospektüslü müteahhit sözleşmesi ya da tapu sicili numarasını içeren ön sözleşme; ikinci elde banka ayrıca ekspertiz raporu (operat szacunkowy) yaptırır.
• Yasal kalış – bankalar oturma kartını ve iş sözleşmesinin süresini farklı değerlendirir, bu yüzden bir kredi danışmanıyla erken konuşun.

RCN verileriyle bir örnek: Mokotów'da yeni bir dairenin medyan fiyatı yaklaşık 969.000 PLN'dir. Bu durumda %20 peşinat 193.800 PLN, kredi tutarı 775.200 PLN olur. Tipik %6 faiz oranıyla (1 Kasım 2026 itibarıyla) ve 25 yıl vadeyle eşit taksit ayda yaklaşık 4.995 PLN çıkar.

Noter, vergiler ve harçlar

Noter senedi hazırlar, vergileri ve mahkeme harçlarını tahsil eder, ardından tapu siciline kayıt başvurusunu elektronik olarak yapar. Noter ücreti (taksa notarialna) azami noter ücretleri yönetmeliğiyle yalnızca üst sınır olarak belirlenir, yani pazarlık konusu olabilir. Ücrete %23 KDV eklenir.

İkinci el piyasada alıcı, medeni hukuk işlemleri vergisi yasasına göre piyasa değerinin %2'si oranında PCC öder. 2023'ten beri ikinci elde ilk kendi dairesini alan kişi, yasal şartları sağlıyorsa bu vergiden muaf olabilir. Türkiye'de sahip olduğunuz bir mülkün nasıl değerlendirileceğini vergi dairesine veya bir vergi danışmanına doğrulatın; ayrıntılar Polonya'da ilk ev alımında PCC muafiyeti yazımızda. Müteahhitten alımda PCC yoktur, çünkü fiyatın içinde KDV vardır.

Buna KDV dahil noter ücreti ve kredili alımda ipotek kaydı için 200 PLN harç eklenir.

Adım adım: belgeleri hangi sırayla toplamalı

1. Bütçenizi ve finansman yönteminizi belirleyin. Kredi kullanacaksanız gelir belgelerinizi toplayın ve ön değerlendirme alın.
2. Daireyi seçin ve fiyatını RCN işlem fiyatları sayfasında bölgedeki gerçek satışlarla karşılaştırın.
3. Tapu sicili numarasını isteyin ve EKW sisteminde tüm bölümleri inceleyin.
4. Yeni konutta prospektüsü ve müteahhit sözleşmesi taslağını okuyun. İkinci elde satıcıdan edinme belgesinin kopyasını ve alacağı yazıların listesini isteyin.
5. Rezervasyon veya ön sözleşme imzalayın. Bir emlak ofisiyle çalışıyorsanız önce aracılık sözleşmesini okuyun ve komisyonu kimin ödeyeceğini netleştirin.
6. Kredi başvurusunu sözleşme ve daire belgeleriyle yapın; senet tarihini banka kararından sonra belirleyin.
7. Belgelerin tamamını birkaç gün önceden notere gönderin ve senet taslağını tercümanınızla birlikte okuyun.
8. Senedi imzalayın. Müteahhitten alımda önce daireyi tutanakla teslim alın, sonra mülkiyet devrini imzalayın.
9. İmzadan sonra EKW'de mülkiyet ve ipotek kayıtlarının sicile işlenip işlenmediğini kontrol edin.

Sık yapılan hatalar

• Tapu sicilini ve edinme belgesini kontrol etmeden kapora ödemek.
• Türkiye'den gelen belgeleri yeminli tercüme olmadan getirmek ve bu yüzden imzayı ertelemek.
• Mirasla edinilmiş bir daireyi vergi dairesi yazısı olmadan almaya çalışmak.
• İlan fiyatıyla işlem fiyatını karıştırmak. NBP verilerine göre 2026'nın II. çeyreğinde Varşova ikinci el piyasasında ortalama ilan fiyatı 19.059 PLN/m², ortalama işlem fiyatı ise 16.723 PLN/m² idi.

NAWROCKI Real Estate nasıl yardımcı olur

NAWROCKI Real Estate, Varşova'da yeni daire alımlarında alıcı temsilcisi olarak çalışır. Belgeler ve fiyat açısından bunun anlamı şudur:

• birçok müteahhidin tekliflerini aynı anda karşılaştırırız; kataloğumuzda şu anda 279 proje ve satışta 14.953 birim bulunuyor (10 Kasım 2026 itibarıyla);
• müteahhidin m² fiyatını semtteki gerçek noter işlemleriyle (RCN) karşılaştırırız;
• müteahhit sözleşmesini ve bilgilendirme prospektüsünü siz imzalamadan önce okuruz;
• fiyat ve koşullar için müteahhitle pazarlık yaparız;
• ödeme takvimini takip ederiz;
• dairenin teknik tesliminde yardımcı oluruz.

Birlikte çalıştığımız projelerin çoğunda ajansın ücretini müteahhit öder, bu nedenle hizmet alıcı için genellikle ücretsizdir. Durum farklıysa bunu işe başlamadan önce söyleriz.

Yeni bir dairenin belgelerini her gün bu belgeleri okuyan ve Lehçe terimleri açıklayabilen biriyle gözden geçirmek isterseniz bizimle iletişime geçin. Somut proje için bir soru listesiyle başlarız.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal danışmanlık niteliği taşımaz. Karar vermeden önce bir noter, avukat, vergi ya da kredi danışmanına başvurun.

Kaynaklar

• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)