Polonya'da ilk ev alımında PCC muafiyeti: şartlar ve tasarruf

Polonya'da ikinci el piyasadan ilk kez kendi evinizi alıyorsanız, 2023'ten bu yana PCC'den, yani dairenin piyasa değerinin %2'si oranındaki vergiden muaf olabilirsiniz: 500.000 PLN fiyatlı bir dairede bu tutar 10.000 PLN, 800.000 PLN fiyatlı bir dairede ise 16.000 PLN eder. Muafiyet, satın almadan önce hiçbir zaman bir daire veya ev ya da bunlarda hisse sahibi olmamış ve kooperatif mülkiyet hakkına sahip olmamış gerçek kişiler içindir. Noter muafiyeti tapu senedindeki beyanınıza göre uygular, bu yüzden şartları ön sözleşmeyi imzalamadan önce kontrol etmek gerekir.

PCC nedir ve ne zaman ödenir

PCC, podatek od czynności cywilnoprawnych (medeni hukuk işlemleri vergisi) anlamına gelir. Bir daireyi özel bir satıcıdan aldığınızda vergi, piyasa değerinin %2'sidir. Türkiye'deki tapu harcına benzer, ancak tapu müdürlüğünde değil noterde ödenir: noter vergiyi akt notarialny (noter senedi) imzalanırken tahsil eder ve urząd skarbowy'ye (vergi dairesi) kendisi yatırır. İlk konut muafiyeti dahil kurallar Polonya medeni hukuk işlemleri vergisi kanununda yer alır.

Daireyi müteahhitten alıyorsanız PCC hiç ödenmez. Fiyatın içinde zaten KDV vardır: 150 m²'ye kadar kullanım alanı için %8, bunun üzerindeki kısım için %23; ayrı birim olarak satılan otopark yeri veya depo genellikle %23 oranında vergilendirilir. Ayrıntılar Polonya KDV kanununda yer alır. Bu nedenle PCC muafiyeti yalnızca özel bir kişiden aldığınızda önem taşır: eski bir daire ya da birinin müteahhitten alıp şimdi yeniden sattığı bir daire.

Kısacası yeni projede vergi fiyatın içindedir, ikinci elde ise alıcı vergiyi ayrıca öder; ilk konut muafiyeti bu ek maliyeti ancak tüm şartlar sağlanırsa kaldırır. Tüm masrafların listesi için Polonya'da ev alırken vergi ve masraflar yazımıza bakabilirsiniz.

İlk konut için PCC muafiyetinin şartları

Muafiyet, sonradan talep edilen bir iade değildir. Doğrudan noter senedinde uygulanır ve tüm şartların aynı anda sağlanması gerekir:

• gerçek kişi olarak satın alıyorsunuz — şirketler yararlanamaz; JDG (şahıs şirketi) sahibi olmanız veya B2B sözleşmesiyle çalışmanız, daire kendi adınıza alındığı sürece engel değildir;
• işlem bir satış sözleşmesidir — örneğin daire takası muafiyet kapsamında değildir;
• alınan şey bir konuttur — bağımsız mülk olarak daire, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (konut üzerinde kooperatif mülkiyet hakkı) veya müstakil ev;
• satın almadan önce hiçbir zaman bir daire veya müstakil evde mülkiyet ya da hisse sahibi olmadınız, bir konut üzerinde kooperatif mülkiyet hakkınız veya bu haktan hisseniz olmadı.

Önemli bir istisna vardır: miras yoluyla edinilen ve yarıdan büyük olmayan bir hisse muafiyeti engellemez. Anne babanızın evinden küçük bir miras payınız varsa ilk dairenizi yine PCC ödemeden alabilirsiniz. Yarıdan büyük bir hisse ya da satın alınmış veya bağış yoluyla edinilmiş bir hisse muafiyeti ortadan kaldırır.

Kanun fiyat, metrekare veya yaş sınırı koymaz; Polonya vatandaşlığı, oturum kartı ya da zameldowanie (adres kaydı) şartı da yoktur. Kirada oturmak, spółdzielcze lokatorskie prawo (kooperatif kullanım hakkı) veya mülkiyette payı olmadan bir krediye ortak borçlu olarak katılmak sizi muafiyetten mahrum etmez. Resmi açıklamalar Polonya vergi idaresinin sitesi podatki.gov.pl üzerinde yayımlanır.

Ne kadar tasarruf edersiniz: PCC ile ve PCC olmadan masraflar

Fark, Varşova'daki ikinci el daireler için tipik fiyat seviyelerinde en net görünür:

Kaynak: yasal PCC oranı ve mahkeme harçları, NAWROCKI Real Estate hesaplamaları, 2026-11-09 itibarıyla.

Muafiyet yalnızca satış sözleşmesi üzerindeki vergiyi kapsar. Diğer masraflar kalır: mülkiyetin księga wieczysta'ya (tapu sicili) kaydı için mahkeme harcı 200 PLN, ipoteğin kaydı için ayrıca 200 PLN'dir; krediyle alımda ipotek üzerinden 19 PLN PCC de eklenir. Bu tutarlar hukuk davalarında yargılama giderleri kanunundan kaynaklanır.

Buna taksa notarialna (noter ücreti) eklenir. Azami noter ücretleri yönetmeliği yalnızca üst sınırı belirler, yani ücret pazarlığa açıktır; üzerine %23 KDV eklenir.

Krediyle alımda muafiyet özellikle başlangıçta gereken nakdi azaltır. Örnek: 675.000 PLN'lik bir daire, %20 peşinat yani 135.000 PLN ile 540.000 PLN kredi demektir; yaklaşık %6 faizle (2026-11-01 itibarıyla) ve 25 yıl vadeyle eşit taksit aylık yaklaşık 3.479 PLN olur. Alım masrafları peşinatın yanında kendi paranızla ödenir, bu yüzden PCC olmaması imzadan önce biriktirmeniz gereken tutarı düşürür. Yabancıların kredi şartlarını Polonya'da yabancılar için konut kredisi yazımızda anlattık.

Türkiye'de eviniz varsa muafiyet geçerli mi

Türk alıcılar için en önemli soru budur. Kanun bir daire veya evde mülkiyet ya da hisseden söz eder ve bu şartı Polonya'daki taşınmazlarla sınırlamaz. Bu yüzden Türkiye'deki bir evin, hatta bir hissenin bile muafiyeti engelleyebileceğini varsaymak daha güvenlidir.

İmzadan önce kontrol etmeniz gereken durumlar:

• İstanbul, Ankara veya İzmir'de, kiraya verseniz ya da hiç kullanmasanız bile, adınıza kayıtlı bir daire;
• aile evinden miras kalan bir hisse — bu durumda hissenin büyüklüğü ve miras yoluyla edinilmiş olması önemlidir;
• Polonya'ya taşınmadan önce sattığınız bir ev — satış geçmişi silmez, çünkü kanun bu alımdan önce böyle bir hakkınızın hiç olup olmadığına bakar;
• eşinizin adına kayıtlı olup evlilik mal rejiminize göre ikinizin ortak malı sayılan bir ev.

Yurt dışındaki mülkünüzün sizin durumunuzda nasıl değerlendirileceğini urząd skarbowy'den ya da interpretacja indywidualna (bağlayıcı vergi görüşü) yoluyla teyit etmek en doğrusudur. Noter yabancı tapu kayıtlarını kontrol etmez ve beyanınıza dayanır, dolayısıyla yanlış değerlendirmenin riski size aittir.

Bir yanlış inanışı da düzeltelim: Polonya'da ev almak tek başına oturum izni sağlamaz. Bu konuyu Polonya'da ev alarak oturum izni alınır mı yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Birlikte alım, hisseler ve miras

İki kişi birlikte alırsa şartlar her alıcı için kontrol edilmelidir. Biriniz daha önce ev sahibi olduysa konu tartışmalıdır. Vergi idaresi (Dyrektor KIS) muafiyeti işlemin bütünü için değerlendirir: alıcılardan biri şartları sağlamıyorsa alımın tamamı vergilendirilir. Polonya Yüksek İdare Mahkemesi (NSA) ise 7 Nisan 2026 tarihli III FSK 281/25 sayılı kararında muafiyetin şartları sağlayan alıcıya orantılı olarak uygulanabileceğine hükmetti. Ancak bu tek bir karardır ve diğer daireler farklı karar verebilir. Uygulamada noter PCC'yi bedelin tamamı üzerinden tahsil edebilir; bu durumda bu karara dayanarak urząd skarbowy'ye wniosek o stwierdzenie nadpłaty (fazla ödemenin tespiti başvurusu) ile iade talep edebilirsiniz. Hesaplamayı, wspólność majątkowa (Polonya hukukunda edinilmiş mallara ortaklık) rejimindeki evli çiftler de dahil olmak üzere, senet hazırlanmadan önce noterle netleştirin; karmaşık durumlarda interpretacja indywidualna başvurusu yapın veya bir doradca podatkowy (vergi danışmanı) ile görüşün.

Sık yapılan hatalar:

• Senette anne baba. Anne babanızın zaten evi varsa ve onları ortak malik olarak yazarsanız, en azından onların payı üzerinden, vergi idaresinin görüşüne göre ise bedelin tamamı üzerinden PCC ödenir. Yalnızca krediye destek olacaklarsa mülkiyette payı olmayan ortak borçlu olabilirler; bankanın bunu kabul edip etmeyeceğini ön sözleşmeden önce bir kredi danışmanına sorun.
• Daha önce alınmış hisse. Bir zamanlar kardeşinin payını satın alan kişi, hisse küçük olsa bile artık ilk kez alıcı sayılmaz.
• Kooperatif hakları. Mülkiyet hakkı (własnościowe) muafiyeti engeller, kullanım hakkı (lokatorskie) engellemez.
• İkinci alım. Muafiyet yalnızca bir kez uygulanır. Sonraki ikinci el dairede %2'nin tamamını ödersiniz.

Muafiyetli ikinci el mi, müteahhitten yeni daire mi

Vergi farkı kapandığında kararı fiyatlar verir. Noter senetlerinden elde edilen veriler, Varşova'nın birçok semtinde ikinci elde metrekare medyan fiyatının yeni projelerden yüksek olduğunu gösteriyor:

Kaynak: RCN — Rejestr Cen Nieruchomości (noter senetlerinden fiyat sicili), 2024-11-09 ile 2025-12-19 arasında kaydedilen işlemler, semt fiyat endeksiyle düzeltilmiş medyanlar, NAWROCKI analizi.

NBP konut fiyatları veritabanının 2026 yılı II. çeyreğine ait Varşova geneli ortalamaları birbirine daha yakın: işlem fiyatları yeni projelerde 16.783 PLN/m², ikinci elde 16.723 PLN/m² oldu. Şehir ortalaması semtler arasındaki farkları yumuşatır, bu yüzden her zaman belirli bir konumu karşılaştırın. Muafiyet tek başına ikinci el dairenin daha ucuza geleceğini garanti etmez.

İkinci elde genellikle daha erken taşınırsınız; yeni projede ise tadilat masrafı ve teslim beklemesi vardır. Semtleri karşılaştırmak için Varşova daire fiyatları semtlere göre yazımıza ve Targówek işlem fiyatları sayfasına bakın.

PCC muafiyetinden adım adım yararlanma

1. Mülkiyet geçmişinizi listeleyin. Daireler, evler, hisseler ve kooperatif hakları; Polonya'da, Türkiye'de ve başka ülkelerde, uzun zaman önce satılanlar veya bağışlananlar dahil.
2. Miras paylarını kontrol edin. Payın büyüklüğünü ve dayanağını netleştirin: veraset ilamı veya Polonya'da akt poświadczenia dziedziczenia (noter mirasçılık belgesi).
3. Kimin malik olacağına karar verin. Senette iki kişi olup olmayacağınızı belirleyin ve şartları her kişi için ayrı kontrol edin.
4. Şüpheleri ön sözleşmeden önce giderin. Yurt dışında mülk veya alışılmadık bir hisse varsa urząd skarbowy'ye danışın ya da interpretacja indywidualna başvurusu yapın; karmaşık durumlarda bir doradca podatkowy (vergi danışmanı) ile görüşün.
5. Dairenin tapu sicilini inceleyin. Elektronik tapu sicili sisteminde maliki, ipotekleri ve şerhleri görebilirsiniz.
6. Noteri erkenden bilgilendirin. Muafiyetten yararlanmak istediğinizi söyleyin ki senet taslağına ve masraf hesabına yansısın. Lehçeyi iyi bilmiyorsanız işlemde bir tłumacz przysięgły (yeminli tercüman) bulunmalıdır.
7. Senetteki beyanı imzalayın. Şartları sağladığınızı beyan edersiniz. İmzadan önce metni okuyun ve doğru olduğundan emin olun.
8. Belgeleri saklayın. Vergi dairesi muafiyeti sonradan inceleyebilir, durumunuzu kanıtlayan belgeleri saklayın.

Sık yapılan hatalar ve riskler

Bir hata, dairenin değerinin %2'si olan verginin tamamına ve vergi dairesi muafiyete sonradan itiraz ederse gecikme faizine mal olur. En sık görülen hatalar miras payını unutmak, Türkiye'deki evi hesaba katmamak, zaten evi olan bir ebeveyni senede yazmak ve muafiyetin noter ile tapu masraflarını da kapsadığını sanmaktır.

Geleceği de düşünün. Daireyi, alım yılının sonundan itibaren sayılan 5 takvim yılı dolmadan satarsanız kazanç üzerinden %19 PIT ödersiniz; ancak parayı 3 yıl içinde kendi konut ihtiyaçlarınıza harcarsanız bu vergi doğmaz (ulga mieszkaniowa). Kurallar gerçek kişiler gelir vergisi kanununda yer alır. Kiraya vermeyi planlıyorsanız özel kira geliri ryczałt (götürü vergi) ile vergilendirilir: yıllık 100.000 PLN'ye kadar %8,5, üzerindeki kısım için %12,5.

NAWROCKI Real Estate nasıl yardımcı olur

Varşova'da müteahhitlerin yeni daireleri için alıcı temsilcisi olarak çalışıyoruz. Muafiyetli bir ikinci el daireyi yeni bir projeyle karşılaştırırken ve müteahhidin teklifinin fiyatını hak edip etmediğini anlamak istediğinizde en çok işe yararız:

• birçok müteahhidin tekliflerini aynı anda karşılaştırırız;
• müteahhidin metrekare fiyatını semtteki gerçek noter işlemleriyle (RCN) kıyaslarız;
• umowa deweloperska (müteahhit sözleşmesi) ve prospekt informacyjny (bilgilendirme prospektüsü) belgelerini okuruz;
• fiyat ve şartları müteahhitle pazarlık ederiz;
• ödeme takvimini takip eder, odbiór techniczny (dairenin teknik teslimi) sırasında yardımcı oluruz.

Birlikte çalıştığımız projelerin çoğunda ücretimizi müteahhit öder, bu yüzden hizmet alıcı için genellikle ücretsizdir; değilse bunu çalışmaya başlamadan önce söyleriz. PCC muafiyeti hakkı gibi vergi konularını her zaman bir noter veya vergi danışmanıyla teyit edin. Güncel projeler Varşova yeni projeler kataloğumuzda: müteahhitlerin 2026-11-07 tarihli fiyat listelerine göre 285 proje ve satışta 14.875 daire.

Muafiyetli bir ikinci el daire ile müteahhitten yeni bir daire arasında karar veriyorsanız NAWROCKI Real Estate ile iletişime geçin — bütçenizi birlikte inceleyip ilgilendiğiniz semtlerdeki somut seçenekleri karşılaştıralım.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal danışmanlık niteliği taşımaz. Karar vermeden önce bir noter, avukat, vergi ya da kredi danışmanına başvurun.

Kaynaklar

• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• NBP — Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ceny ofertowe i transakcyjne, kwartalnie)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Krajowa Administracja Skarbowa — podatki.gov.pl