Exención del PCC para la primera vivienda en Polonia: requisitos

Si compras tu primera vivienda en Polonia en el mercado de segunda mano, desde 2023 puedes quedar exento del PCC, el impuesto del 2 % sobre el valor de mercado del piso: con un precio de 500.000 PLN son 10.000 PLN, y con 800.000 PLN ya son 16.000 PLN. La exención corresponde a una persona física que antes de la compra nunca tuvo la propiedad ni una cuota de un piso o una casa, ni un derecho cooperativo de propiedad sobre una vivienda. El notario la aplica según tu declaración en la escritura, así que conviene revisar los requisitos antes de firmar el contrato preliminar.

Qué es el PCC y cuándo se paga

PCC significa podatek od czynności cywilnoprawnych (impuesto sobre actos jurídicos civiles). Al comprar un piso a un particular, equivale al 2 % del valor de mercado. Se parece al ITP español, pero lo cobra el notario al firmar el akt notarialny (escritura notarial) y lo ingresa en el urząd skarbowy (Hacienda), sin que presentes ningún modelo. Las reglas, incluida la exención para la primera vivienda, están en la ley polaca del impuesto sobre actos jurídicos civiles.

Si compras a un promotor, no hay PCC. El precio ya incluye el IVA: 8 % para la superficie útil de hasta 150 m² y 23 % sobre la parte que exceda, mientras que una plaza de garaje o un trastero vendidos como unidad independiente suelen tributar al 23 %. Los detalles están en la ley polaca del IVA. Por eso la exención del PCC solo importa cuando compras a un particular: un piso usado o uno que alguien compró al promotor y ahora revende. Para ver el cuadro completo de gastos, consulta nuestra guía sobre impuestos al comprar un piso en Polonia.

Requisitos de la exención del PCC para la primera vivienda

La exención no es una devolución que se pide después. Funciona en el mismo momento, dentro de la escritura, y todos los requisitos deben cumplirse a la vez:

• compras como persona física — una sociedad no puede aplicarla; ser autónomo con JDG o trabajar con contrato B2B no impide nada si el piso se compra a tu nombre;
• se trata de una compraventa — una permuta de pisos, por ejemplo, no está exenta;
• el objeto es una vivienda como finca independiente, un spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (derecho cooperativo de propiedad sobre una vivienda) o una casa unifamiliar;
• antes de la compra nunca tuviste la propiedad ni una cuota de un piso o una casa unifamiliar, ni un derecho cooperativo de propiedad sobre una vivienda o una cuota de ese derecho.

Hay una excepción importante: una cuota recibida por herencia que no supere la mitad no impide la exención. Si heredaste una pequeña parte de la casa de tus padres, puedes comprar tu primera vivienda sin PCC. Una cuota superior a la mitad, o una cuota comprada o recibida como donación, la excluye.

La ley no fija límite de precio ni de superficie, ni de edad, ni requisito de nacionalidad polaca, tarjeta de residencia o zameldowanie (empadronamiento). Vivir de alquiler, tener un spółdzielcze lokatorskie prawo (derecho cooperativo de uso) o figurar como codeudor en una hipoteca sin cuota de propiedad no te descalifica. La administración tributaria publica información oficial en podatki.gov.pl.

Cuánto ahorras: gastos con PCC y sin él

La diferencia se ve mejor con niveles de precio habituales en la segunda mano de Varsovia:

Fuente: tipos legales del PCC y tasas judiciales, cálculos de NAWROCKI Real Estate, datos a 2026-11-09.

La exención cubre solo el impuesto sobre la compraventa. El resto de gastos se mantiene: la tasa judicial por inscribir la propiedad en la księga wieczysta (registro de la propiedad) es de 200 PLN, la inscripción de la hipoteca cuesta otros 200 PLN y, si hay préstamo, se suman 19 PLN de PCC sobre la hipoteca. Estos importes vienen de la ley de costas judiciales en asuntos civiles.

Además está la taksa notarialna (honorarios del notario). El reglamento sobre las tarifas máximas notariales fija solo un tope, así que el honorario se puede negociar; se le añade un 23 % de IVA.

Con hipoteca, la exención reduce sobre todo el dinero inicial. Ejemplo: un piso de 675.000 PLN con una entrada del 20 %, es decir 135.000 PLN, supone un préstamo de 540.000 PLN; con un tipo de alrededor del 6 % (datos a 2026-11-01) y un plazo de 25 años, la cuota mensual constante ronda los 3.479 PLN. Los gastos de compra se pagan con fondos propios además de la entrada, así que sin PCC necesitas reunir menos. Puedes calcular tu caso en la calculadora hipotecaria.

Vivienda en España o Latinoamérica: ¿pierdes la exención?

La ley habla de la propiedad o de una cuota de un piso o una casa y no limita ese requisito a inmuebles situados en Polonia. Lo prudente es suponer que una vivienda en el extranjero, incluso una cuota, puede excluir la exención.

Situaciones que conviene revisar antes de firmar:

• tienes un piso en España, México, Colombia o Argentina, aunque lo alquiles o no lo uses;
• heredaste una parte de la casa familiar — entonces importan su tamaño y que se recibiera por herencia;
• vendiste tu vivienda antes de mudarte a Polonia — la venta no borra el historial, porque la ley pregunta si alguna vez tuviste ese derecho antes de esta compra;
• tu cónyuge figura como titular de una vivienda en el extranjero que, según vuestro régimen económico matrimonial, pertenece a ambos.

Confirma cómo se trata tu propiedad extranjera en el urząd skarbowy o mediante una interpretacja indywidualna (consulta vinculante). El notario no consulta registros extranjeros y se basa en tu declaración, así que el riesgo lo asumes tú.

Compra en pareja, cuotas y herencias

Si compráis entre dos, hay que revisar los requisitos de cada comprador. Si uno ya tuvo vivienda, la cuestión es discutida. La administración tributaria (Dyrektor KIS) considera que la exención se aplica a la operación en su conjunto: si uno de los compradores no cumple los requisitos, se grava toda la compra. En cambio, el Tribunal Supremo Administrativo (NSA), en su sentencia de 7 de abril de 2026 (III FSK 281/25), admitió que la exención puede aplicarse de forma proporcional a quien sí cumple los requisitos. Es una sola sentencia y otras salas pueden resolver de otro modo. En la práctica, el notario puede cobrar el PCC sobre todo el precio; en ese caso podéis pedir la devolución en el urząd skarbowy con un wniosek o stwierdzenie nadpłaty (solicitud de reconocimiento de pago indebido), citando esa sentencia. Acordad el criterio con el notario antes de redactar la escritura, también en matrimonios con wspólność majątkowa (régimen de gananciales polaco), y en casos complejos solicitad una interpretacja indywidualna o acudid a un doradca podatkowy (asesor fiscal).

Errores frecuentes:

• Padres en la escritura. Si tus padres ya tienen vivienda y los incluyes como copropietarios, se paga PCC al menos sobre su cuota y, según Hacienda, sobre todo el precio. Si solo deben respaldar la hipoteca, pueden ser codeudores sin cuota de propiedad; si el banco lo acepta, consúltalo con un intermediario hipotecario antes del contrato preliminar.
• Una cuota comprada antes. Quien compró en su día la parte de un hermano ya no es comprador de primera vivienda, aunque la cuota fuera pequeña.
• Derechos cooperativos. El derecho de propiedad (własnościowe) excluye la exención; el derecho de uso (lokatorskie), no.
• Segunda compra. La exención se aplica una sola vez. En el siguiente piso de segunda mano pagarás el 2 % completo.

¿Segunda mano con exención u obra nueva del promotor?

Con la diferencia fiscal compensada, deciden los precios. Los datos de escrituras notariales muestran que en muchos distritos de Varsovia la mediana del metro cuadrado en segunda mano fue más alta que en obra nueva:

Fuente: RCN — Rejestr Cen Nieruchomości (registro de precios de escrituras), operaciones registradas del 2024-11-09 al 2025-12-19, medianas ajustadas por el índice de precios del distrito, análisis de NAWROCKI.

Las medias de toda Varsovia de la base de precios de vivienda del NBP para el II trimestre de 2026 están más próximas: los precios de transacción fueron de 16.783 PLN/m² en obra nueva y 16.723 PLN/m² en segunda mano. La media de la ciudad suaviza las diferencias entre distritos, así que compara siempre una ubicación concreta. La exención por sí sola no garantiza que el piso usado salga más barato.

La segunda mano suele permitir mudarse antes; la obra nueva implica gastos de acabados y esperar a la entrega. Para comparar zonas, revisa los precios por metro cuadrado en Varsovia por distritos y los precios de transacción en Praga-Południe.

Cómo aplicar la exención del PCC paso a paso

1. Haz una lista de tus propiedades. Pisos, casas, cuotas y derechos cooperativos, en Polonia y en el extranjero, incluidos los vendidos o donados hace tiempo.
2. Revisa las cuotas heredadas. Confirma el tamaño de la cuota y el documento que la acredita: declaración de herederos o, en Polonia, akt poświadczenia dziedziczenia (acta notarial de herencia).
3. Decide quién figurará en la escritura. Acordad si seréis los dos propietarios y revisad los requisitos de cada uno por separado.
4. Resuelve las dudas antes del contrato preliminar. Con propiedades en el extranjero o una cuota poco habitual, pregunta en el urząd skarbowy o solicita una interpretacja indywidualna; en casos complejos, acude a un doradca podatkowy (asesor fiscal).
5. Consulta el registro del piso. En el sistema de registros de la propiedad electrónicos verás el titular, las hipotecas y las cargas.
6. Avisa pronto al notario. Indica que vas a aplicar la exención para que se refleje en el borrador de la escritura y en el presupuesto. Si no hablas bien polaco, deberá asistir un tłumacz przysięgły (traductor jurado).
7. Firma la declaración en la escritura. Declaras que cumples los requisitos. Lee el texto antes de firmar y asegúrate de que es cierto.
8. Guarda los documentos. Hacienda puede revisar la exención más adelante, así que conserva los papeles que acreditan tu situación.

Errores habituales y riesgos

Un error cuesta el impuesto completo, el 2 % del valor del piso, más intereses de demora si Hacienda impugna la exención después. Lo más común es olvidar una cuota heredada, no contar una vivienda en el país de origen, incluir en la escritura a un padre que ya tiene casa o esperar que la exención cubra también los gastos de notaría y registro.

Piensa también en el futuro. Si vendes el piso antes de que pasen 5 años naturales, contados desde el final del año de compra, pagarás un 19 % de PIT sobre la ganancia, salvo que destines el dinero a tus propias necesidades de vivienda en un plazo de 3 años (ulga mieszkaniowa). Las reglas están en la ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas. Si piensas alquilar, los ingresos privados por alquiler tributan con ryczałt (tipo fijo): 8,5 % hasta 100.000 PLN al año y 12,5 % por encima.

Cómo te ayuda NAWROCKI Real Estate

Trabajamos como agente del comprador para pisos nuevos de promotores en Varsovia. Somos más útiles cuando comparas un piso de segunda mano con exención frente a una obra nueva y quieres saber si la oferta del promotor vale lo que cuesta:

• comparamos a la vez las ofertas de muchos promotores;
• contrastamos el precio por metro del promotor con transacciones notariales reales (RCN) del distrito;
• leemos la umowa deweloperska (contrato con el promotor) y el prospekt informacyjny (folleto informativo);
• negociamos precio y condiciones con el promotor;
• controlamos el calendario de pagos y ayudamos en el odbiór techniczny (recepción técnica del piso).

En la mayoría de las promociones con las que trabajamos, el promotor paga nuestros honorarios, por lo que para el comprador el servicio suele ser gratuito; si no es así, lo decimos antes de empezar. Confirma siempre las cuestiones fiscales, como el derecho a la exención del PCC, con un notario o asesor fiscal. Las promociones actuales están en nuestro catálogo de obra nueva en Varsovia: 285 promociones y 14.875 viviendas a la venta según las listas de precios de los promotores del 2026-11-07.

Si dudas entre un piso de segunda mano con exención del PCC y una vivienda nueva de promotor, contacta con NAWROCKI Real Estate: repasaremos tu presupuesto y compararemos opciones concretas en los distritos que te interesan.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Consulte a un notario, abogado, asesor fiscal o hipotecario antes de decidir.

Fuentes

• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• NBP — Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ceny ofertowe i transakcyjne, kwartalnie)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Krajowa Administracja Skarbowa — podatki.gov.pl