Налог PCC при покупке квартиры: льгота на первое жильё в Польше

При покупке первой собственной квартиры на вторичном рынке в Польше с 2023 года можно не платить налог PCC — 2% от рыночной стоимости жилья: при цене 500 000 zł это 10 000 zł, при цене 800 000 zł уже 16 000 zł. Льгота положена физическому лицу, у которого до покупки никогда не было права собственности или доли в квартире либо доме, а также spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Нотариус применяет её по вашему заявлению прямо в акте, поэтому условия стоит проверить ещё до подписания предварительного договора.

Что такое PCC и когда его платят

PCC — podatek od czynności cywilnoprawnych (налог на гражданско-правовые сделки). При покупке квартиры на вторичном рынке его ставка — 2% от рыночной стоимости. Налог удерживает нотариус в день подписания akt notarialny (нотариального акта) и сам перечисляет его в urząd skarbowy (налоговую). Правила, включая льготу на первое жильё, записаны в законе о налоге на гражданско-правовые сделки.

При покупке у застройщика PCC не возникает вообще. В цене уже есть VAT: 8% на жилую площадь до 150 м² и 23% на часть сверх этого, а парковочное место или кладовка, проданные отдельным помещением, обычно облагаются по ставке 23%. Подробности — в законе о VAT. Значит, вопрос об освобождении от PCC имеет смысл только тогда, когда вы покупаете квартиру у частного лица: старую или ту, которую кто-то купил у застройщика и теперь перепродаёт.

Для многих русскоязычных покупателей это неочевидно: в объявлениях часто пишут «без налога» или «налог платит покупатель», не уточняя, о каком налоге речь. На первичном рынке налог уже сидит в цене, на вторичном его платит покупатель сверху. Льгота на первое жильё убирает этот сверхплатёж, но только при выполнении всех условий закона. О том, как в целом выбирать между двумя рынками, мы писали в статье первичный или вторичный рынок в Варшаве.

Кто освобождён от PCC: условия льготы на первое жильё

Освобождение — это не вычет, который оформляют в годовой декларации. Оно работает сразу, в нотариальном акте. Условия должны выполняться одновременно:

• вы покупаете как физическое лицо — компания льготой не пользуется; наличие JDG (ИП) или работа по B2B не мешает, если квартира покупается на вас лично;
• это договор купли-продажи — льгота не распространяется, например, на обмен квартир;
• предмет покупки — квартира как отдельная недвижимость, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (кооперативное право собственности на помещение) или односемейный дом;
• до покупки у вас не было права собственности или доли в квартире либо доме, а также кооперативного права собственности на жильё или доли в нём.

Есть важное исключение: доля, полученная по наследству и не превышающая половины, не лишает права на льготу. Если вам досталась небольшая доля в квартире родителей, вы всё ещё можете купить первое жильё без PCC. Доля больше половины, а также доля, купленная или полученная в дар, льготу исключает.

Чего закон не требует: нет ограничений по цене и площади, возрасту, гражданству или прописке (zameldowanie). Не мешают льготе аренда жилья, spółdzielcze lokatorskie prawo (кооперативное право пользования) и участие в кредите как созаёмщик без доли в собственности. Официальные разъяснения ищите на портале налоговой службы podatki.gov.pl.

Сколько экономит льгота: расходы с PCC и без

Разница хорошо видна на примерах цен, типичных для варшавской вторички:

Источник: законодательные ставки PCC и судебных сборов, расчёты NAWROCKI Real Estate, данные на 2026-11-09.

Льгота касается только налога с самого договора купли-продажи. Остальные расходы остаются: судебный сбор за запись права собственности в księga wieczysta (поземельную книгу) — 200 zł, за запись ипотеки — ещё 200 zł, а при кредите добавляется PCC с ипотеки — 19 zł. Размер сборов установлен законом о судебных издержках по гражданским делам.

Отдельная статья — taksa notarialna (гонорар нотариуса). Распоряжение о максимальных ставках нотариальной таксы задаёт только верхнюю границу, поэтому гонорар можно обсуждать; к нему добавляется 23% VAT. Подробная раскладка всех платежей — в статье налог PCC и нотариальные расходы при покупке квартиры.

Если вы берёте кредит, льгота разгружает прежде всего стартовый бюджет. Пример: квартира за 675 000 zł, собственный взнос 20%, то есть 135 000 zł, кредит 540 000 zł; при ставке около 6% (данные на 2026-11-01) и сроке 25 лет аннуитетный платёж составит около 3479 zł. Расходы на сделку обычно оплачивают из своих денег вместе со взносом, поэтому отсутствие PCC уменьшает сумму, которую нужно накопить до акта. Свои цифры можно посчитать в кредитном калькуляторе.

Квартира на родине или в другой стране: что с льготой

Это главный вопрос для тех, кто переехал в Польшу из Беларуси, Украины или Казахстана. Закон говорит о праве собственности или доле в квартире либо доме и не ограничивает это условие недвижимостью в Польше. Поэтому безопаснее исходить из того, что квартира или дом за границей — даже доля — может лишить вас льготы.

Ситуации, которые стоит проверить до сделки:

• у вас есть квартира в Минске, Киеве или Алматы, даже если вы в ней не живёте и сдаёте её;
• вы унаследовали долю в родительском доме — тогда важны размер доли и то, что она получена именно по наследству;
• вы продали квартиру на родине перед переездом — продажа не обнуляет историю, ведь закон спрашивает, было ли у вас такое право когда-либо до покупки;
• квартира за границей оформлена на супруга, но приобретена в браке и входит в общее имущество.

Как трактовать собственность за границей именно в вашем случае, лучше подтвердить в urząd skarbowy или через interpretacja indywidualna (индивидуальное налоговое разъяснение). Нотариус не проверяет зарубежные реестры и опирается на ваше заявление, поэтому риск ошибки несёте вы, а не нотариальная контора.

Покупка вдвоём, доли и наследство

Если квартиру покупают двое, условия нужно проверить у каждого покупателя. Если ни у кого из вас раньше не было жилья, освобождается вся сделка. Если у одного из вас квартира уже была, вопрос спорный. Налоговые органы (Dyrektor KIS) считают, что льгота относится к сделке целиком: если один из покупателей не выполняет условия, PCC начисляют на всю покупку. Высший административный суд (NSA) в решении от 7 апреля 2026 года (III FSK 281/25) признал, что льгота может применяться пропорционально к тому, кто выполняет условия. Но это одно решение, другие составы суда могут решить иначе. На практике нотариус может удержать PCC со всей цены — тогда налог можно вернуть, подав в urząd skarbowy wniosek o stwierdzenie nadpłaty (заявление о признании переплаты) со ссылкой на это решение. Порядок расчёта, в том числе при общей собственности супругов (wspólność majątkowa), стоит обсудить с нотариусом заранее, а в сложной ситуации — запросить interpretacja indywidualna или обратиться к налоговому консультанту.

Частые ситуации, в которых покупатели ошибаются:

• Родитель в акте. Если родители уже владеют жильём и вы вписываете их совладельцами, PCC придётся заплатить как минимум с их доли, а по позиции налоговой — со всей цены. Если они нужны только для кредита, они могут быть созаёмщиками без доли в собственности — согласится ли на это банк, уточните у кредитного брокера до предварительного договора.
• Доля, купленная раньше. Тот, кто когда-то выкупил у брата или сестры часть квартиры, уже не первый покупатель, даже если доля была маленькой.
• Кооперативное право. Własnościowe (право собственности) исключает льготу, lokatorskie (право пользования) — нет.
• Вторая покупка. Льгота действует только один раз. При покупке следующей квартиры на вторичке вы заплатите полные 2%.

Если ваша ситуация не вписывается ни в одну схему, не гадайте. Doradca podatkowy (налоговый консультант) или нотариус оценит её по документам, и такая консультация обычно обходится дешевле, чем доплата налога с процентами.

Вторичка с льготой или новостройка: что выгоднее

Льгота сближает налоговую нагрузку при покупке вторички и новостройки, где PCC нет. Но решение всё равно определяют цены. Данные из нотариальных актов показывают, что во многих районах Варшавы медианная цена метра на вторичке была выше, чем у застройщиков:

Источник: RCN — Rejestr Cen Nieruchomości (реестр цен из нотариальных актов), сделки, зарегистрированные с 2024-11-09 по 2025-12-19, медианы скорректированы индексом цен района, анализ NAWROCKI.

Средние по всей Варшаве из базы цен жилья NBP за II квартал 2026 года ближе друг к другу: цены сделок составили 16 783 zł/м² на первичном рынке и 16 723 zł/м² на вторичном. Среднее по городу сглаживает различия между районами, поэтому сравнивайте всегда конкретную локацию. Сама по себе льгота не гарантирует, что вторичка выйдет дешевле.

У вторички есть плюсы: въехать обычно можно быстрее, а район уже сложился. Новостройка означает расходы на отделку и ожидание сдачи дома. Полное сравнение затрат — в статье новые квартиры против вторичного рынка, а реальные цены сделок по району смотрите на странице цены сделок в Białołęka.

Как оформить освобождение от PCC: пошагово

1. Составьте список своей собственности. Квартиры, дома, доли и кооперативные права — в Польше и за границей, включая давно проданные или подаренные.
2. Проверьте наследственные доли. Выясните размер доли и документ-основание: решение суда о наследстве или akt poświadczenia dziedziczenia (нотариальное свидетельство о наследовании).
3. Решите, кто будет собственником. Определите, будете ли вы в акте вдвоём, и проверьте условия для каждого отдельно.
4. Снимите сомнения до предварительного договора. При собственности за границей или нестандартной доле обратитесь в urząd skarbowy или подайте запрос на interpretacja indywidualna; в сложных случаях — к налоговому консультанту.
5. Проверьте księga wieczysta квартиры. В системе электронных поземельных книг видно собственника, ипотеки и обременения. На льготу это не влияет, но защищает от покупки квартиры с юридической проблемой.
6. Предупредите нотариуса. При записи на акт скажите, что хотите воспользоваться освобождением: контора учтёт это в проекте акта и расчёте расходов. Если вы плохо понимаете польский, нотариус потребует присутствия tłumacz przysięgły (присяжного переводчика) — договоритесь о нём заранее.
7. Подпишите заявление в акте. В нотариальном акте вы заявляете, что соответствуете условиям льготы. Прочитайте формулировку перед подписью и убедитесь, что она правдива.
8. Сохраните документы. Налоговая может позже проверить право на освобождение, поэтому храните документы, подтверждающие вашу ситуацию.

Типичные ошибки и риски

Льгота выглядит простой, но ошибка стоит полного налога — 2% от стоимости квартиры — и пени, если налоговая оспорит освобождение позже. Чаще всего покупатели:

• забывают о доле в наследстве или о том, что она больше половины;
• не учитывают квартиру на родине, считая, что значение имеет только Польша;
• вписывают в акт родителя, у которого уже есть жильё, и удивляются налогу с его доли, а по позиции налоговой — даже со всей цены;
• путают льготу с первичным рынком — у застройщика освобождать не от чего, в цене уже VAT;
• рассчитывают, что льгота покроет все платежи — а судебные сборы, нотариальная такса с VAT и расходы по кредиту остаются.

Думайте и о будущем. Если продать квартиру до истечения 5 календарных лет, считая с конца года покупки, с дохода придётся заплатить 19% PIT, если только в течение 3 лет вы не направите деньги на собственные жилищные цели (ulga mieszkaniowa). Правила — в законе о подоходном налоге с физических лиц. Если планируете сдавать квартиру, частный доход от аренды облагается ryczałt (паушальным налогом): 8,5% до 100 000 zł в год и 12,5% сверх этого.

Чем поможет NAWROCKI Real Estate

Льгота по PCC касается вторичного рынка, а мы работаем как агент покупателя по новым квартирам от застройщиков в Варшаве. Поэтому больше всего пользы мы приносим, когда вы сравниваете вторичку с льготой и новостройку и хотите понять, стоит ли предложение застройщика своих денег:

• сравниваем предложения многих застройщиков одновременно;
• проверяем цену метра у застройщика на фоне реальных нотариальных сделок (RCN) в районе;
• читаем umowa deweloperska (договор с застройщиком) и prospekt informacyjny (информационный проспект);
• ведём переговоры о цене и условиях;
• следим за графиком платежей и помогаем на odbiór techniczny (техническом приёме квартиры).

В большинстве проектов, с которыми мы работаем, комиссию агентству платит застройщик, поэтому для покупателя услуга обычно бесплатна; если нет, мы говорим об этом до начала работы. Налоговые вопросы, включая право на освобождение от PCC, всегда подтверждайте у нотариуса или налогового консультанта. Актуальные проекты — в каталоге новостроек Варшавы: 285 инвестиций и 14 875 квартир в продаже по прайсам застройщиков на 2026-11-07.

Если вы выбираете между вторичкой с льготой и новой квартирой от застройщика, свяжитесь с NAWROCKI Real Estate — разберём ваш бюджет и сравним конкретные варианты в нужных районах.

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед решением проконсультируйтесь с нотариусом, юристом, налоговым или кредитным консультантом.

Источники

• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• NBP — Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ceny ofertowe i transakcyjne, kwartalnie)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Krajowa Administracja Skarbowa — podatki.gov.pl