Какие документы нужны для покупки квартиры в Польше

Для покупки квартиры в Польше покупателю прежде всего нужен действующий паспорт, а остальной список зависит от рынка: у застройщика главное — umowa deweloperska и информационный проспект, на вторичном рынке — номер księga wieczysta (поземельной книги), документ, по которому продавец получил квартиру, и справки об отсутствии долгов и зарегистрированных жильцов. Гражданину страны вне ЕЭЗ разрешение MSWiA на покупку отдельной квартиры не нужно, а при покупке на вторичке нотариус удержит 2% налога PCC — например, 10 000 злотых при цене 500 000 злотых.

От чего зависит список документов

Единого списка для всех нет. Набор бумаг определяют четыре вещи: рынок (первичный или вторичный), правовая форма квартиры, способ оплаты и ваша личная ситуация — гражданство, семейное положение, присутствие в Польше в день сделки. В Варшаве оба рынка сопоставимы по объему: в реестре RCN за период с 12 ноября 2024 года по 19 декабря 2025 года записано 14 253 сделки на первичном рынке и 14 416 на вторичном. Поэтому разбираться стоит в обоих сценариях.

• Первичный рынок — документы готовит застройщик, ваша задача — проверить их до подписи. Право собственности переходит к вам только после окончания строительства.
• Вторичный рынок — документы собирает продавец, и от их полноты зависит, согласится ли нотариус вообще оформить сделку.
• Форма квартиры — отдельная собственность (odrębna własność lokalu) со своей поземельной книгой или кооперативное право (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), у которого книги может не быть.
• Оплата — при покупке за свои деньги нужно подтвердить их происхождение, при ипотеке добавляется пакет для банка.

Документы покупателя: паспорт, семейное положение и деньги

Со стороны покупателя список короткий, но именно он чаще всего сдвигает дату сделки. Нотариус обязан установить вашу личность и то, в чье имущество попадет квартира.

• Паспорт, действующий в день подписания. Номер PESEL указывается, если он у вас есть; karta pobytu для покупки квартиры не обязательна, но банк при ипотеке почти наверняка попросит подтвердить легальное пребывание.
• Семейное положение. Нотариус спросит, какой имущественный режим действует в браке. У иностранцев он может определяться правом другой страны, поэтому возьмите свидетельство о браке с присяжным переводом на польский (tłumaczenie przysięgłe), а если у вас брачный договор — и его. Для части иностранных документов может понадобиться апостиль; это лучше заранее уточнить у нотариуса.
• Доверенность в форме нотариального акта, если за вас подписывает другой человек. Простой письменной доверенности недостаточно, потому что договор о переходе собственности сам требует нотариальной формы. Как это устроить из-за границы, мы разобрали в статье о том, как купить квартиру в Польше по доверенности.
• Подтверждение происхождения денег. Нотариусы и посредники по закону о противодействии отмыванию денег обязаны проверять клиента и могут спросить, откуда средства, особенно при переводах из-за рубежа и при наличных. Подойдут банковские выписки, договор продажи прежней квартиры, договор дарения, документы о наследстве или выписки со счета, куда годами поступал доход по B2B.

Иностранец и разрешение MSWiA

Гражданин страны вне ЕЭЗ, например Беларуси, Украины или Казахстана, по общему правилу должен получить разрешение MSWiA на покупку недвижимости. Однако закон от 24 марта 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами освобождает от этого покупку отдельной жилой квартиры (samodzielny lokal mieszkalny). Гражданам стран ЕЭЗ и Швейцарии разрешение на квартиру не нужно вовсе. С домами и участками земли правила строже. Если вы не владеете польским свободно, нотариус потребует участия присяжного переводчика. Подробнее — в статье о покупке квартиры в Польше иностранцем и разрешении MSWiA.

Покупка у застройщика: что вы получаете и что проверить

У застройщика вы не собираете документы, а читаете их. До подписания umowa deweloperska (договор в форме нотариального акта, по которому застройщик обязуется построить квартиру и передать вам право собственности) вы должны получить prospekt informacyjny — информационный проспект с приложениями. Это главный документ этапа: в нем описаны застройщик, его прошлые проекты, участок, разрешение на строительство, график работ и стандарт отделки.

Проверьте прежде всего:

• номер поземельной книги участка и то, сопровождается ли ипотека банка, финансирующего стройку, согласием на выделение квартиры без обременения (bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu);
• номер жилищного эскроу-счета (mieszkaniowy rachunek powierniczy) — по закону о застройщиках от 20 мая 2021 года платежи покупателя идут на такой счет и дополнительно защищены Гарантийным фондом застройщиков (DFG) на случай банкротства застройщика или банка; механизм подробно описан в статье об эскроу-счете застройщика в Польше;
• график платежей, привязанный к этапам строительства;
• план квартиры и метраж, а также правила перерасчета, если после обмера площадь изменится;
• цену парковочного места и кладовки — как отдельные помещения они обычно облагаются НДС (VAT) по ставке 23%, тогда как сама квартира площадью до 150 м² — по ставке 8%.

После окончания строительства добавляются протокол технической приемки (odbiór techniczny) со списком дефектов, справка о самостоятельности помещения (zaświadczenie o samodzielności lokalu) и договор о переходе права собственности — тоже у нотариуса. Только этот акт делает вас владельцем и открывает отдельную поземельную книгу для квартиры.

Вторичный рынок: что должен подготовить продавец

На вторичке продавец должен доказать, что вправе продать квартиру и что на ней нет скрытых обременений. Прежде чем платить задаток (zadatek), попросите копии документов и сверьте их с поземельной книгой.

• Основание приобретения — нотариальный акт купли-продажи или дарения, решение суда о наследстве (postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku) или нотариальное свидетельство о наследовании, а при нескольких наследниках — документ о разделе наследства.
• Справка из налоговой (urząd skarbowy) об уплате налога на наследство и дарение или об отсутствии обязанности его платить — если квартира досталась по наследству или в дар, нотариусы обычно ее требуют.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным и другим платежам от wspólnota mieszkaniowa (товарищества собственников), управляющего или кооператива.
• Справка об отсутствии зарегистрированных лиц (zameldowanie) из районной администрации.
• Энергетический сертификат — с 2023 года продавец обязан передать его покупателю.
• Справка из кооператива при кооперативном праве: кому принадлежит право и есть ли поземельная книга.
• Документы из банка продавца, если в разделе IV есть ипотека: справка об остатке долга и согласие банка снять ипотеку после погашения.

Справки должны быть актуальными на день сделки, поэтому продавец обычно заказывает их, когда дата у нотариуса уже согласована. Если продажу ведет агентство недвижимости, посредник часто следит за комплектом, но решение и риск остаются за покупателем.

Как проверить księga wieczysta перед покупкой

Поземельную книгу можно бесплатно посмотреть в системе Elektroniczne Księgi Wieczyste Министерства юстиции. Нужен только ее номер: код суда, сам номер и контрольная цифра. Правила ведения книг и записей устанавливает закон о поземельных книгах и ипотеке.

На что смотреть в каждом разделе:

• Раздел I-O — адрес и описание квартиры. Сверьте этаж и площадь с объявлением.
• Раздел I-Sp — права, связанные с собственностью, например доля в общем имуществе дома.
• Раздел II — собственник. Он должен совпадать с продавцом, а при совместной собственности акт подписывают все совладельцы.
• Раздел III — сервитуты, притязания третьих лиц, ограничения и отметки о взыскании.
• Раздел IV — ипотеки.

Особенно важны отметки (wzmianki) о поданных, но еще не рассмотренных заявлениях. Такая отметка значит, что в суде лежит дело, которое может изменить содержание книги, а принцип публичной достоверности поземельных книг против отметок не защищает. Книгу стоит проверить дважды: перед предварительным договором и накануне сделки. У застройщика вы проверяете книгу участка, на котором строится дом.

Ипотека: документы для банка при B2B и umowa o pracę

С ипотекой список документов примерно удваивается, потому что банк оценивает одновременно вас и квартиру. По Рекомендации S надзорного органа KNF банки обычно требуют собственный взнос не менее 20% стоимости недвижимости или 10%, если недостающая часть дополнительно застрахована.

• Umowa o pracę (трудовой договор) — справка о занятости и зарплате, выписки со счета с поступлениями.
• B2B и JDG (индивидуальный предприниматель) — декларации PIT за последние годы, книга доходов и расходов или учет доходов при ryczałt, справки об отсутствии долгов в ZUS и налоговой, договоры с заказчиками. Банки по-разному считают доход по B2B, поэтому до выбора квартиры имеет смысл поговорить с ипотечным брокером.
• Документы по квартире — umowa deweloperska с проспектом или предварительный договор с номером поземельной книги. На вторичке банк также заказывает оценку (operat szacunkowy).

Пример на данных RCN: медианная цена новой квартиры на Мокотуве — около 969 000 злотых. Взнос 20% составит 193 800 злотых, кредит — 775 200 злотых. При типичной ставке 6% (на 1 ноября 2026 года) и сроке 25 лет аннуитетный платеж будет около 4 995 злотых в месяц. Условия банков для иностранцев мы разобрали в статье как получить ипотеку в Польше.

Нотариус, налоги и сборы при сделке

Нотариус составляет акт, удерживает налоги и судебные сборы, а затем электронно подает заявление о записи в поземельную книгу. Его вознаграждение (taksa notarialna) распоряжение о максимальных ставках нотариальной таксы ограничивает только сверху, поэтому о нем можно договариваться. К таксе добавляется VAT 23%.

На вторичном рынке покупатель платит налог на гражданско-правовые действия (PCC) — 2% рыночной стоимости, по закону о налоге на гражданско-правовые действия. С 2023 года покупатель первой собственной квартиры на вторичке может быть освобожден от него при соблюдении условий закона. Как учитывается квартира или доля в квартире за границей, лучше подтвердить в налоговой или у налогового консультанта; подробнее — в статье о льготе PCC на первое жилье. При покупке у застройщика PCC нет, в цене уже есть VAT.

К этому добавляются нотариальная такса с VAT и, при кредите, сбор 200 злотых за запись ипотеки.

Пошагово: в каком порядке собирать документы

1. Определите бюджет и способ оплаты. При ипотеке соберите документы о доходах и получите предварительную оценку кредитоспособности.
2. Выберите квартиру и сравните ее цену со сделками по району в разделе цены сделок RCN.
3. Попросите номер поземельной книги и проверьте все разделы в системе EKW.
4. На первичном рынке прочитайте проспект и проект umowa deweloperska. На вторичном попросите у продавца копию основания приобретения и список справок, которые он закажет.
5. Подпишите договор бронирования или предварительный договор. Если работаете через агентство, заранее прочитайте договор посредничества и выясните, кто платит комиссию.
6. Подайте заявку на кредит с договором и документами по квартире, а дату сделки назначайте после решения банка.
7. Отправьте нотариусу комплект документов за несколько дней, чтобы он подготовил проект акта, и прочитайте проект вместе с переводчиком.
8. Подпишите акт. У застройщика сначала примите квартиру по протоколу, затем подпишите договор о переходе собственности.
9. После сделки проверьте в EKW, появились ли записи о собственности и ипотеке.

Типичные ошибки

• Задаток до проверки поземельной книги и основания приобретения.
• Документы из-за границы без присяжного перевода, из-за чего сделку переносят.
• Квартира из наследства без справки из налоговой.
• Путаница между ценами предложения и ценами сделок. По данным NBP, во II квартале 2026 года средняя цена предложения на вторичном рынке Варшавы составляла 19 059 злотых за м², а средняя цена сделки — 16 723 злотых за м².

Как помогает NAWROCKI Real Estate

NAWROCKI Real Estate работает агентом покупателя при покупке новых квартир в Варшаве. В части документов и цены это значит, что мы:

• сравниваем предложения многих застройщиков одновременно — в нашем каталоге сейчас 279 проектов и 14 953 квартиры в продаже (данные на 10 ноября 2026 года);
• проверяем цену застройщика за м² на фоне реальных нотариальных сделок (RCN) в районе;
• читаем umowa deweloperska и информационный проспект до того, как вы их подпишете;
• ведем переговоры с застройщиком о цене и условиях;
• следим за графиком платежей;
• помогаем на технической приемке квартиры.

В большинстве проектов, с которыми мы работаем, вознаграждение агентства платит застройщик, поэтому для покупателя услуга обычно бесплатна. Если в конкретном случае это не так, мы говорим об этом до начала работы.

Если хотите пройти через документы покупки новой квартиры с человеком, который читает их каждый день и объяснит польские термины, свяжитесь с нами. Начнем со списка вопросов к конкретному проекту.

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед решением проконсультируйтесь с нотариусом, юристом, налоговым или кредитным консультантом.

Источники

• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)