PCC-Befreiung für die erste Wohnung in Polen: Bedingungen und Kosten

Wer in Polen seine erste eigene Wohnung auf dem Gebrauchtmarkt kauft, kann seit 2023 von der PCC befreit sein, also von der Steuer in Höhe von 2 % des Marktwerts: Bei einem Kaufpreis von 500.000 PLN sind das 10.000 PLN, bei 800.000 PLN bereits 16.000 PLN. Die Befreiung gilt für eine natürliche Person, die vor dem Kauf nie Eigentum oder einen Miteigentumsanteil an einer Wohnung oder einem Haus und kein genossenschaftliches Eigentumsrecht an einer Wohnung hatte. Der Notar wendet sie aufgrund Ihrer Erklärung in der Urkunde an, deshalb sollten Sie die Voraussetzungen vor dem Vorvertrag prüfen.

Was die PCC ist und wann sie anfällt

PCC steht für podatek od czynności cywilnoprawnych (Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte). Beim Kauf einer Wohnung vom Privatverkäufer beträgt sie 2 % des Marktwerts. Sie entspricht funktional der deutschen Grunderwerbsteuer, wird aber direkt vom Notar bei der Unterzeichnung des akt notarialny (notarielle Urkunde) einbehalten und an das urząd skarbowy (Finanzamt) abgeführt. Einen Steuerbescheid wie in Deutschland erhalten Sie nicht. Die Regeln einschließlich der Befreiung für die erste Wohnung stehen im polnischen Gesetz über die Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte.

Beim Kauf vom Bauträger fällt keine PCC an. Im Preis ist bereits die Mehrwertsteuer enthalten: 8 % für die Nutzfläche bis 150 m² und 23 % auf den darüber liegenden Teil, während ein Stellplatz oder Abstellraum als eigenständige Einheit meist mit 23 % besteuert wird. Details regelt das polnische Umsatzsteuergesetz. Die PCC-Befreiung spielt also nur eine Rolle, wenn Sie von einer Privatperson kaufen: eine Bestandswohnung oder eine Wohnung, die jemand früher vom Bauträger erworben hat und jetzt weiterverkauft.

Für deutsche Käufer ist das ein ungewohntes Modell. In Deutschland zahlen Käufer die Grunderwerbsteuer in der Regel unabhängig davon, ob es die erste Immobilie ist. In Polen dagegen hängt die Steuer am Bestandsmarkt von Ihrer persönlichen Eigentumshistorie ab. Einen Überblick über alle Nebenkosten finden Sie im Beitrag Kaufnebenkosten in Polen.

Voraussetzungen der PCC-Befreiung für die erste Wohnung

Die Befreiung ist keine Erstattung, die Sie später beantragen. Sie wirkt sofort in der notariellen Urkunde, und alle Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein:

• Sie kaufen als natürliche Person — Gesellschaften sind ausgeschlossen, ein Kauf über eine GmbH oder eine polnische sp. z o.o. ebenfalls;
• es handelt sich um einen Kaufvertrag — ein Wohnungstausch etwa ist nicht befreit;
• Gegenstand ist eine Wohnung als selbstständiges Eigentum, ein spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (genossenschaftliches Eigentumsrecht an einer Wohnung) oder ein Einfamilienhaus;
• vor dem Kauf hatten Sie nie Eigentum oder einen Miteigentumsanteil an einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus und kein genossenschaftliches Eigentumsrecht an einer Wohnung oder einen Anteil daran.

Eine wichtige Ausnahme: Ein ererbter Anteil, der nicht größer als die Hälfte ist, steht der Befreiung nicht entgegen. Wer also einen kleinen Anteil am Elternhaus geerbt hat, kann die erste eigene Wohnung trotzdem ohne PCC kaufen. Ein Anteil über der Hälfte oder ein gekaufter oder geschenkter Anteil schließt die Befreiung aus.

Ebenso wichtig ist, was das Gesetz nicht verlangt: keine Preis- oder Flächengrenze, kein Höchstalter, keine polnische Staatsangehörigkeit und kein zameldowanie (Meldeadresse). Miete, ein spółdzielcze lokatorskie prawo (genossenschaftliches Nutzungsrecht) oder eine Mitunterschrift beim Kredit ohne Eigentumsanteil schaden nicht. Offizielle Hinweise veröffentlicht die polnische Finanzverwaltung auf podatki.gov.pl.

Wie viel Sie sparen: Kosten mit und ohne PCC

Am deutlichsten wird der Unterschied an Preisniveaus, die für Bestandswohnungen in Warschau typisch sind:

Quelle: gesetzliche Sätze der PCC und Gerichtsgebühren, Berechnung NAWROCKI Real Estate, Stand 2026-11-09.

Die Befreiung betrifft nur die Steuer auf den Kaufvertrag. Die übrigen Kosten bleiben: Die Gerichtsgebühr für den Eigentumseintrag ins księga wieczysta (Grundbuch) beträgt 200 PLN, der Eintrag der Hypothek weitere 200 PLN, und bei einer Finanzierung kommt die PCC auf die Hypothek von 19 PLN hinzu. Die Gebühren ergeben sich aus dem Gesetz über die Gerichtskosten in Zivilsachen.

Hinzu kommt die taksa notarialna (Notargebühr). Anders als in Deutschland ist sie nicht fest: Die Verordnung über die Höchstsätze der Notargebühren legt nur eine Obergrenze fest, die Gebühr ist also verhandelbar; darauf kommen 23 % Mehrwertsteuer. Wie das mit einem Dolmetscher beim Notar abläuft, erklären wir im Beitrag Notar in Polen mit Dolmetscher.

Bei einer Finanzierung entlastet die Befreiung vor allem das Eigenkapital. Beispiel: Eine Wohnung für 675.000 PLN mit 20 % Eigenkapital, also 135.000 PLN, bedeutet einen Kredit von 540.000 PLN; bei rund 6 % Zinsen (Stand 2026-11-01) und 25 Jahren Laufzeit liegt die Annuität bei etwa 3.479 PLN im Monat. Die Erwerbsnebenkosten zahlen Sie üblicherweise aus eigenen Mitteln, daher senkt die fehlende PCC den Betrag, den Sie vor der Unterzeichnung bereithalten müssen. Wer in Euro verdient und in PLN finanziert, sollte zusätzlich das Währungsrisiko einplanen. Ihre Zahlen rechnen Sie im Kreditrechner durch.

Eigentum in Deutschland: Gilt die Befreiung trotzdem?

Für deutsche Käufer ist das die entscheidende Frage. Das Gesetz spricht vom Eigentum oder Anteil an einer Wohnung oder einem Haus und beschränkt diese Voraussetzung nicht auf Immobilien in Polen. Sicherer ist daher die Annahme, dass eine Eigentumswohnung oder ein Haus in Deutschland, auch ein Anteil daran, die Befreiung ausschließen kann.

Fälle, die Sie vor der Unterzeichnung klären sollten:

• Sie besitzen eine vermietete Eigentumswohnung in Deutschland, etwa als Kapitalanlage;
• Sie haben einen Anteil am Elternhaus geerbt — dann zählen die Größe des Anteils und der Erwerb durch Erbschaft;
• Sie haben Ihre Wohnung vor dem Umzug nach Polen verkauft — der Verkauf löscht die Historie nicht, denn das Gesetz fragt, ob Ihnen ein solches Recht jemals vor dem Kauf zustand;
• Ihr Ehepartner ist im Grundbuch eingetragen, die Immobilie gehört aber nach Ihrem Güterstand beiden.

Wie Eigentum im Ausland in Ihrem konkreten Fall behandelt wird, bestätigen Sie am besten beim urząd skarbowy oder über eine interpretacja indywidualna (verbindliche Auskunft). Der Notar prüft keine ausländischen Grundbücher und verlässt sich auf Ihre Erklärung, das Risiko einer falschen Einschätzung tragen also Sie.

Kauf zu zweit, Anteile und Erbschaft

Kaufen zwei Personen gemeinsam, müssen die Voraussetzungen bei jedem Käufer geprüft werden. Hatte keiner von Ihnen je eine Wohnung, ist der gesamte Kauf befreit. Hatte einer bereits Eigentum, ist die Rechtslage umstritten. Die polnische Steuerverwaltung (Dyrektor KIS) wendet die Befreiung auf das Geschäft als Ganzes an: Erfüllt ein Käufer die Voraussetzungen nicht, wird der gesamte Kauf besteuert. Das Oberste Verwaltungsgericht (NSA) hat dagegen mit Urteil vom 7. April 2026 (III FSK 281/25) entschieden, dass die Befreiung anteilig für den Käufer gelten kann, der die Voraussetzungen erfüllt. Das ist jedoch ein einzelnes Urteil, andere Senate können anders entscheiden. In der Praxis kann der Notar PCC auf den vollen Preis erheben; dann können Sie beim urząd skarbowy mit einem wniosek o stwierdzenie nadpłaty (Antrag auf Feststellung einer Überzahlung) unter Berufung auf dieses Urteil eine Erstattung beantragen. Besprechen Sie die Berechnung, auch bei Ehegatten mit wspólność majątkowa (gesetzliche Gütergemeinschaft nach polnischem Recht), vorab mit dem Notar; in komplexen Fällen helfen eine interpretacja indywidualna oder ein doradca podatkowy (Steuerberater).

Typische Fehlerquellen:

• Eltern in der Urkunde. Besitzen Ihre Eltern bereits Wohneigentum und tragen Sie sie als Miteigentümer ein, fällt PCC mindestens auf ihren Anteil an, nach Auffassung der Steuerverwaltung sogar auf den gesamten Preis. Sollen sie nur die Finanzierung absichern, können sie Mitkreditnehmer ohne Eigentumsanteil sein — ob die Bank das akzeptiert, klären Sie vor dem Vorvertrag mit einem Kreditvermittler.
• Früher gekaufter Anteil. Wer einmal den Anteil eines Geschwisters abgekauft hat, ist kein Ersterwerber mehr, auch wenn der Anteil klein war.
• Genossenschaftsrechte. Das Eigentumsrecht (własnościowe) schließt die Befreiung aus, das Nutzungsrecht (lokatorskie) nicht.
• Zweiter Kauf. Die Befreiung gilt nur einmal. Bei der nächsten Bestandswohnung zahlen Sie die vollen 2 %.

Bestandswohnung mit Befreiung oder Neubau vom Bauträger?

Die Befreiung gleicht die Steuerlast zwischen Bestandswohnung und Neubau an, bei dem keine PCC anfällt. Entscheidend bleiben die Preise. Daten aus notariellen Urkunden zeigen, dass in vielen Warschauer Bezirken der Medianpreis pro Quadratmeter auf dem Bestandsmarkt höher war als beim Bauträger:

Quelle: RCN — Rejestr Cen Nieruchomości (Register der Preise aus Notarurkunden), registrierte Transaktionen vom 2024-11-09 bis 2025-12-19, Mediane bereinigt um den Preisindex des Bezirks, Auswertung NAWROCKI.

Die stadtweiten Durchschnittswerte aus der Immobilienpreisdatenbank der NBP für das II. Quartal 2026 liegen näher beieinander: Die Transaktionspreise betrugen 16.783 PLN/m² auf dem Erstmarkt und 16.723 PLN/m² auf dem Bestandsmarkt. Der Stadtdurchschnitt glättet Unterschiede zwischen den Bezirken, vergleichen Sie also immer eine konkrete Lage. Die Befreiung allein garantiert nicht, dass die Bestandswohnung günstiger ist.

Für den Bestand spricht, dass Sie meist früher einziehen; ein Neubau bedeutet Ausbaukosten und Warten auf die Fertigstellung. Preise nach Lage finden Sie in der Übersicht Immobilienpreise Warschau nach Bezirken und auf der Seite Transaktionspreise in Włochy.

So nutzen Sie die PCC-Befreiung: Schritt für Schritt

1. Eigentumshistorie auflisten. Wohnungen, Häuser, Anteile und Genossenschaftsrechte — in Polen, Deutschland und anderswo, auch längst verkaufte oder verschenkte.
2. Erbanteile prüfen. Klären Sie Größe und Rechtsgrundlage des Anteils, etwa Erbschein oder in Polen akt poświadczenia dziedziczenia (notarielle Erbbescheinigung).
3. Eigentümer festlegen. Entscheiden Sie, ob Sie zu zweit in der Urkunde stehen, und prüfen Sie die Voraussetzungen für jede Person einzeln.
4. Zweifel vor dem Vorvertrag klären. Bei Eigentum im Ausland oder einem ungewöhnlichen Anteil fragen Sie beim urząd skarbowy nach oder beantragen eine interpretacja indywidualna; in komplexen Fällen hilft ein doradca podatkowy (Steuerberater).
5. Grundbuch der Wohnung prüfen. Im System der Elektronischen Grundbücher sehen Sie Eigentümer, Hypotheken und Belastungen.
6. Notar früh informieren. Teilen Sie mit, dass Sie die Befreiung nutzen wollen, damit Urkundenentwurf und Kostenaufstellung stimmen. Sprechen Sie kein Polnisch, muss ein tłumacz przysięgły (vereidigter Dolmetscher) anwesend sein.
7. Erklärung in der Urkunde abgeben. Sie erklären, dass Sie die Voraussetzungen erfüllen. Lesen Sie den Wortlaut vor der Unterschrift und prüfen Sie, ob er zutrifft.
8. Unterlagen aufbewahren. Das Finanzamt kann die Befreiung später prüfen, bewahren Sie die Nachweise daher auf.

Häufige Fehler und Risiken

Ein Fehler kostet die volle Steuer von 2 % des Wohnungswerts plus Verzugszinsen, wenn das Finanzamt die Befreiung später beanstandet. Am häufigsten vergessen Käufer einen Erbanteil, übersehen eine Wohnung in Deutschland, tragen einen Elternteil mit eigenem Wohneigentum ein oder erwarten, dass die Befreiung auch Notar- und Gerichtsgebühren abdeckt.

Denken Sie auch an später. Verkaufen Sie die Wohnung vor Ablauf von 5 Kalenderjahren, gerechnet ab Ende des Kaufjahres, zahlen Sie 19 % PIT auf den Gewinn, es sei denn, Sie verwenden den Erlös innerhalb von 3 Jahren für eigene Wohnzwecke (ulga mieszkaniowa). Die Regeln stehen im polnischen Einkommensteuergesetz. Wer vermieten will: Private Mieteinnahmen unterliegen dem ryczałt (Pauschalsteuer) von 8,5 % bis 100.000 PLN im Jahr und 12,5 % darüber. Wie die Besteuerung in Deutschland mit der polnischen zusammenspielt, klären Sie mit einem Steuerberater in beiden Ländern.

Wie NAWROCKI Real Estate hilft

Wir arbeiten als Käufermakler für Neubauwohnungen von Bauträgern in Warschau. Am meisten nützen wir Ihnen, wenn Sie eine Bestandswohnung mit Befreiung gegen einen Neubau abwägen und wissen wollen, ob das Angebot des Bauträgers seinen Preis wert ist:

• wir vergleichen Angebote vieler Bauträger gleichzeitig;
• wir prüfen den Quadratmeterpreis des Bauträgers gegen echte Notartransaktionen (RCN) im Bezirk;
• wir lesen die umowa deweloperska (Bauträgervertrag) und den prospekt informacyjny (Informationsprospekt);
• wir verhandeln Preis und Bedingungen mit dem Bauträger;
• wir behalten den Zahlungsplan im Blick und helfen beim odbiór techniczny (technische Abnahme der Wohnung).

In den meisten Projekten, mit denen wir zusammenarbeiten, zahlt der Bauträger unser Honorar, für Käufer ist der Service daher in der Regel kostenlos; falls nicht, sagen wir es vor Beginn der Zusammenarbeit. Steuerfragen wie den Anspruch auf die PCC-Befreiung bestätigen Sie immer mit einem Notar oder Steuerberater. Aktuelle Projekte finden Sie in unserem Katalog der Neubauprojekte in Warschau: 285 Projekte und 14.875 Einheiten im Verkauf laut Preislisten der Bauträger vom 2026-11-07.

Wenn Sie zwischen einer Bestandswohnung mit PCC-Befreiung und einem Neubau vom Bauträger abwägen, kontaktieren Sie NAWROCKI Real Estate — wir gehen Ihr Budget durch und vergleichen konkrete Angebote in den Bezirken, die für Sie infrage kommen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Lassen Sie sich vor einer Entscheidung von einem Notar, Anwalt, Steuer- oder Finanzierungsberater beraten.

Quellen

• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• NBP — Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ceny ofertowe i transakcyjne, kwartalnie)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Krajowa Administracja Skarbowa — podatki.gov.pl