PCC і перше житло в Польщі: хто не платить 2% та які умови

Якщо ви купуєте перше власне житло на вторинному ринку в Польщі, з 2023 року можна не сплачувати податок PCC — 2% від ринкової вартості квартири: за ціни 500 000 zł це 10 000 zł, за ціни 800 000 zł — уже 16 000 zł. Звільнення отримує фізична особа, яка до купівлі ніколи не мала права власності чи частки у квартирі або будинку, а також spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Нотаріус застосовує його на підставі вашої заяви в акті, тому умови варто перевірити ще до підписання попереднього договору.

Що таке PCC і коли його сплачують

PCC — це podatek od czynności cywilnoprawnych (податок на цивільно-правові угоди). Під час купівлі квартири на вторинному ринку ставка становить 2% від ринкової вартості. Податок утримує нотаріус у день підписання akt notarialny (нотаріального акта) і сам перераховує його до urząd skarbowy (податкової). Правила, зокрема звільнення для першого житла, містить закон про податок на цивільно-правові угоди.

Якщо ви купуєте квартиру в забудовника, PCC не виникає взагалі. У ціні вже є VAT: 8% для житлової площі до 150 м² і 23% для частини понад цю площу, а паркомісце чи комора, продані окремим приміщенням, зазвичай оподатковуються за ставкою 23%. Деталі — у законі про податок на товари та послуги. Отже, питання звільнення від PCC має сенс лише тоді, коли ви купуєте житло в приватної особи: старе або таке, що його хтось колись придбав у забудовника і тепер перепродає.

Для багатьох українців, які вперше купують житло в Польщі, ця різниця неочевидна. Вдома зазвичай рахують інші податки та збори, а тут на первинному ринку податок уже сидить у ціні, тоді як на вторинному покупець доплачує його зверху. Пільга на перше житло знімає цю доплату, але тільки якщо виконано всі умови закону. Повний перелік податків і додаткових витрат ми зібрали в статті податки та витрати при купівлі квартири.

Умови звільнення від PCC на перше житло

Звільнення — це не відрахування в річній декларації. Воно діє одразу, в нотаріальному акті. Усі умови мають виконуватися одночасно:

• ви купуєте як фізична особа — компанія пільгою не користується; власна JDG (підприємництво) не заважає, якщо квартиру оформлюють на вас особисто;
• це договір купівлі-продажу — пільга не стосується, наприклад, обміну квартир;
• предмет купівлі — квартира як окрема нерухомість, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (кооперативне право власності на приміщення) або односімейний будинок;
• до купівлі ви не мали права власності чи частки у квартирі або будинку, а також кооперативного права власності на житло чи частки в ньому.

Закон передбачає важливий виняток: частка, отримана в спадщину, що не перевищує половини, не позбавляє права на пільгу. Якщо вам дісталася невелика частка в батьківській квартирі, ви й далі можете купити перше житло без PCC. Частка понад половину, а також куплена чи подарована частка звільнення виключає.

Чого закон не вимагає: немає обмежень щодо ціни та площі, віку, громадянства чи zameldowanie (реєстрації місця проживання). Ваш статус — UKR, картка CUKR чи тимчасовий побут — на пільгу не впливає, важлива лише історія власності. Не заважають оренда житла, spółdzielcze lokatorskie prawo (кооперативне право користування) і участь у кредиті як співпозичальник без частки у власності. Офіційні роз'яснення шукайте на порталі податкової служби podatki.gov.pl.

Скільки ви заощадите: витрати з PCC і без

Найкраще це видно на прикладах цін, типових для варшавської вторинки:

Джерело: законодавчі ставки PCC і судових зборів, розрахунки NAWROCKI Real Estate, дані на 2026-11-09.

Пільга стосується лише податку з самого договору купівлі-продажу. Інші витрати залишаються: судовий збір за запис права власності в księga wieczysta (земельну книгу) — 200 zł, за запис іпотеки — ще 200 zł, а з кредитом додається PCC з іпотеки — 19 zł. Розмір зборів визначає закон про судові витрати в цивільних справах.

Окрема позиція — taksa notarialna (винагорода нотаріуса). Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси встановлює лише верхню межу, тож винагороду можна обговорювати; до неї додається 23% VAT. Попросіть кошторис у нотаріальній конторі ще до призначення дати акта.

Якщо ви берете іпотеку, пільга насамперед зменшує стартовий бюджет. Приклад: квартира за 675 000 zł, власний внесок 20%, тобто 135 000 zł, кредит 540 000 zł; за ставки близько 6% (дані на 2026-11-01) і строку 25 років ануїтетний платіж становитиме близько 3479 zł. Витрати на угоду зазвичай оплачують із власних коштів разом із внеском, тому відсутність PCC зменшує суму, яку треба зібрати до акта. Як отримати кредит зі статусом UKR, ми пояснюємо в статті іпотека зі статусом UKR і карткою CUKR, а свої цифри можна перевірити в кредитному калькуляторі.

Квартира в Україні та звільнення від PCC

Для українців це найважливіше питання. Закон говорить про право власності чи частку у квартирі або будинку й не обмежує цю умову нерухомістю в Польщі. Тому безпечніше виходити з того, що житло в Україні — навіть частка в ньому — може позбавити вас пільги.

Ситуації, які варто перевірити до угоди:

• у вас є квартира в Києві, Львові чи іншому місті, навіть якщо ви там зараз не живете або здаєте її;
• житло пошкоджене чи ви не маєте до нього доступу — юридично право власності може зберігатися, і як це оцінить податкова, треба з'ясувати заздалегідь;
• ви успадкували частку в батьківському будинку — тоді важать її розмір і те, що її отримано саме в спадщину;
• ви продали квартиру в Україні перед переїздом — продаж не обнуляє історію, адже закон питає, чи мали ви таке право будь-коли до купівлі;
• квартиру оформлено на чоловіка чи дружину, але її набуто в шлюбі, і вона належить до спільного майна.

Як трактувати власність за кордоном саме у вашому випадку, найкраще підтвердити в urząd skarbowy або через interpretacja indywidualna (індивідуальне податкове роз'яснення). Нотаріус не перевіряє українські реєстри й спирається на вашу заяву, тож ризик помилки несете ви, а не нотаріальна контора.

Купівля вдвох, частки та спадщина

Якщо квартиру купують двоє, умови треба перевірити в кожного покупця. Якщо ніхто з вас раніше не мав житла, звільняється вся угода. Якщо хтось один уже мав квартиру, питання спірне. Податкові органи (Dyrektor KIS) вважають, що пільга стосується угоди загалом: якщо один із покупців не виконує умов, PCC нараховують на всю купівлю. Вищий адміністративний суд (NSA) у рішенні від 7 квітня 2026 року (III FSK 281/25) визнав, що пільга може застосовуватися пропорційно до того, хто виконує умови. Але це одне рішення, інші колегії суддів можуть вирішити інакше. На практиці нотаріус може утримати PCC з усієї ціни — тоді податок можна повернути, подавши до urząd skarbowy wniosek o stwierdzenie nadpłaty (заяву про визнання переплати) з посиланням на це рішення. Порядок розрахунку, зокрема коли подружжя має спільну власність (wspólność majątkowa), варто обговорити з нотаріусом заздалегідь, а в складній ситуації — запросити interpretacja indywidualna або звернутися до податкового консультанта.

Типові ситуації, у яких покупці помиляються:

• Батьки в акті. Якщо батьки вже мають житло, а ви вписуєте їх співвласниками, PCC доведеться сплатити щонайменше з їхньої частки, а за позицією податкової — з усієї ціни. Якщо вони потрібні лише для кредиту, вони можуть бути співпозичальниками без частки у власності — чи погодиться на це банк, уточніть у кредитного брокера до попереднього договору.
• Частка, куплена раніше. Хто колись викупив у брата чи сестри частину квартири, уже не перший покупець, навіть якщо частка була маленька.
• Кооперативне право. Własnościowe (право власності) виключає пільгу, lokatorskie (право користування) — ні.
• Друга купівля. Пільга діє лише один раз. Купуючи наступну квартиру на вторинці, ви сплатите повні 2%.

Якщо ваша ситуація не вкладається в жодну схему, не вгадуйте. Doradca podatkowy (податковий консультант) або нотаріус оцінить її за документами, і така консультація зазвичай коштує менше, ніж доплата податку з відсотками.

Вторинка з пільгою чи новобудова: що вигідніше

Пільга вирівнює податкове навантаження між вторинкою і новобудовою, де PCC немає. Але рішення все одно визначають ціни. Дані з нотаріальних актів показують, що в багатьох районах Варшави медіанна ціна метра на вторинці була вищою, ніж у забудовників:

Джерело: RCN — Rejestr Cen Nieruchomości (реєстр цін із нотаріальних актів), угоди, зареєстровані з 2024-11-09 по 2025-12-19, медіани скориговані індексом цін району, аналіз NAWROCKI.

Середні показники по всій Варшаві з бази цін житла NBP за II квартал 2026 року ближчі між собою: ціни угод становили 16 783 zł/м² на первинному ринку і 16 723 zł/м² на вторинному. Середнє по місту згладжує різницю між районами, тому завжди порівнюйте конкретну локацію. Сама пільга не гарантує, що вторинка вийде дешевшою.

Багато українських родин після досвіду вдома обережно ставляться до забудовників, і вторинка здається безпечнішим вибором: заїхати можна швидше, а район уже сформований. Новобудова означає витрати на ремонт і очікування здачі будинку, зате ціна метра в цих районах часто нижча. Ціни по районах дивіться в огляді ціни на квартири у Варшаві по районах і на сторінці ціни угод в Ursus.

Як оформити звільнення від PCC: покроково

1. Складіть перелік своєї власності. Квартири, будинки, частки й кооперативні права — у Польщі, в Україні та інших країнах, зокрема давно продані чи подаровані.
2. Перевірте спадкові частки. З'ясуйте розмір частки та документ-підставу: рішення суду або свідоцтво про право на спадщину, а в Польщі — akt poświadczenia dziedziczenia.
3. Вирішіть, хто буде власником. Визначте, чи будете ви в акті вдвох, і перевірте умови для кожного окремо.
4. Зніміть сумніви до попереднього договору. Якщо є власність в Україні чи нестандартна частка, зверніться до urząd skarbowy або подайте запит на interpretacja indywidualna; у складних випадках — до податкового консультанта.
5. Перевірте księga wieczysta квартири. У системі електронних земельних книг видно власника, іпотеки та обтяження. На пільгу це не впливає, але захищає від купівлі житла з юридичною проблемою.
6. Попередьте нотаріуса. Записуючись на акт, скажіть, що хочете скористатися звільненням: контора врахує це в проєкті акта й розрахунку витрат. Якщо ви погано розумієте польську, потрібен буде tłumacz przysięgły (присяжний перекладач) — домовтеся про нього заздалегідь.
7. Підпишіть заяву в акті. У нотаріальному акті ви заявляєте, що відповідаєте умовам пільги. Прочитайте формулювання перед підписом і переконайтеся, що воно правдиве.
8. Збережіть документи. Податкова може згодом перевірити право на звільнення, тому зберігайте документи, що підтверджують вашу ситуацію.

Типові помилки та ризики

Пільга здається простою, але помилка коштує повного податку — 2% від вартості квартири — і пені, якщо податкова оскаржить звільнення пізніше. Найчастіше покупці:

• забувають про частку в спадщині або про те, що вона більша за половину;
• не враховують житло в Україні, вважаючи, що значення має тільки Польща;
• вписують в акт батьків, які вже мають житло, і дивуються податку з їхньої частки, а за позицією податкової — навіть з усієї ціни;
• плутають пільгу з первинним ринком — у забудовника звільняти нема від чого, у ціні вже VAT;
• розраховують, що пільга покриє всі платежі — а судові збори, нотаріальна такса з VAT і витрати на кредит залишаються.

Думайте і про майбутнє. Якщо продати квартиру до спливу 5 календарних років, рахуючи від кінця року купівлі, з доходу доведеться сплатити 19% PIT, хіба що протягом 3 років ви спрямуєте гроші на власні житлові цілі (ulga mieszkaniowa). Правила — у законі про податок на доходи фізичних осіб. Якщо плануєте здавати квартиру, приватний дохід від оренди оподатковується ryczałt (паушальним податком): 8,5% до 100 000 zł на рік і 12,5% понад цю суму.

Як допоможе NAWROCKI Real Estate

Пільга з PCC стосується вторинного ринку, а ми працюємо як агент покупця щодо нових квартир від забудовників у Варшаві. Тож найбільше користі ми даємо, коли ви порівнюєте вторинку з пільгою та новобудову і хочете зрозуміти, чи варта пропозиція забудовника своїх грошей:

• порівнюємо пропозиції багатьох забудовників одночасно;
• перевіряємо ціну метра в забудовника на тлі реальних нотаріальних угод (RCN) у районі;
• читаємо umowa deweloperska (договір із забудовником) і prospekt informacyjny (інформаційний проспект);
• ведемо переговори щодо ціни та умов;
• стежимо за графіком платежів і допомагаємо під час odbiór techniczny (технічного приймання квартири).

У більшості проєктів, з якими ми співпрацюємо, винагороду агентству сплачує забудовник, тому для покупця послуга зазвичай безкоштовна; якщо ні, ми кажемо про це до початку роботи. Податкові питання, зокрема право на звільнення від PCC, завжди підтверджуйте в нотаріуса чи податкового консультанта. Актуальні проєкти — у каталозі новобудов Варшави: 285 інвестицій і 14 875 квартир у продажу за прайсами забудовників на 2026-11-07.

Якщо ви обираєте між вторинкою з пільгою і новою квартирою від забудовника, зв'яжіться з NAWROCKI Real Estate — розберемо ваш бюджет і порівняємо конкретні варіанти в потрібних районах.

Стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Перед рішенням проконсультуйтеся з нотаріусом, юристом, податковим або кредитним консультантом.

Джерела

• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• NBP — Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ceny ofertowe i transakcyjne, kwartalnie)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Krajowa Administracja Skarbowa — podatki.gov.pl