Як купити квартиру в Польщі українцю: покроковий гід

Українцям, які мають статус УКР або тимчасову карту, купити квартиру у Варшаві можливо без спеціального дозволу, якщо це самостійний житловий приміщення. За даними NAWROCKI, середня вартість новобудови у центрі (Śródmieście) становить 1 100 000 PLN за 47,2 м² (медіанна ціна за 2024‑10‑29 – 2025‑12‑19).

Які документи потрібні українцю‑інвестору?

Основний пакет

• Паспорт або тимчасовий документ (Karta CUKR)
• Віза або дозвіл на перебування (якщо потрібен)
• Декларація про джерело коштів (для банку)
• Довідка про доходи (з України або Польщі)
• Довідка про відсутність заборгованості перед податковою (за потреби)

Додатково при покупці від девелопера

• Договір купівлі‑продажу (umowa deweloperska) – включає VAT 8 % (до 150 м²) або 23 % (понад 150 м²)
• Підтвердження реєстрації девелопера у реєстрі (KRS)

Податки та збори: що треба сплатити?

VAT включено в ціну новобудови, тому окремо сплачувати не треба. PCC стягується лише при покупці на вторинному ринку.

Як отримати іпотеку в Польщі?

1. Визначте можливість кредиту – типова ставка за даними NAWROCKI (2026‑10‑15) = 6 % річних (NBP reference = 3,75 % + маржа = 2,25 %).
2. Визначте розмір внеску – мінімум 20 % вартості (KNF Recommendation S). При вартості 1 100 000 PLN це 220 000 PLN.
3. Розрахуйте платежі – приклад: кредит 880 000 PLN на 25 років → 5 670 PLN/міс (рівні платежі).
4. Підготуйте документи – довідка про доходи, виписка з банку, копія паспорта, декларація про джерело коштів.
5. Подайте заявку у банк – більшість банків вимагає підписання договору про розміщення коштів на мескжаковий рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy).

Покроковий план покупки новобудови

1. Вибір району – скористайтеся нашими даними RCN: найнижча середня ціна за м² – у Бялоєці (12 429 PLN), найвища – у центрі (25 770 PLN). Перегляньте деталі у цінах‑транзакцій у Бялоєці.
2. Пошук проєкту – перегляньте каталог нових квартир у нових квартирах у Бялоєці або у загальному каталозі оферти.
3. Перевірка девелопера – перевірте реєстрацію в KRS, наявність гарантійного фонду (DFG) та умови розрахунку через escrow‑рахунок.
4. Підписання umowa deweloperska – уважно вивчіть умови, особливо розмір VAT, терміни здачі та штрафи.
5. Отримання дозволу (за потреби) – якщо ви не ЄС‑громадянин, підтвердіть, що квартира є самостійним житлом (samodzielny lokal mieszkalny) – дозволу не потрібно (закон 1920 р.).
6. Оформлення іпотеки – скористайтеся нашим калькулятором кредиту для розрахунку доступності.
7. Підписання aktu notarialnego – нотаріус реєструє право власності, сплачує судовий збір 200 PLN та, за потреби, PCC.
8. Внесення в КВ – після реєстрації ви отримуєте виписку з електронного реєстру (EKW).
9. Після покупки – оформіть страховку, підключіть комунальні послуги, розгляньте варіанти оздоблення в розділі фінішні роботи.

Практичні кроки: що робити сьогодні?

1. Перевірте свій статус (UKR, CUKR) та наявність дозволу на проживання.
2. Оцініть бюджет за допомогою нашого калькулятора кредиту.
3. Виберіть район за ціною та інфраструктурою (наприклад, Бялоєка – доступна ціна, нові проєкти).
4. Зберіть пакет документів (паспорт, довідка про доходи, декларація).
5. Запишіться на консультацію у нашого агента – ми підготуємо аналіз ринку та підкажемо найкращі пропозиції.

Якщо ви готові розпочати процес або маєте питання щодо документів, податків чи іпотеки, зв’яжіться з нами за посиланням Контакт. Ми допоможемо вам безпечно та вигідно придбати квартиру у Варшаві.

Стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Перед рішенням проконсультуйтеся з нотаріусом, юристом, податковим або кредитним консультантом.

Джерела

• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)