Maklerprovision in Warschau: Höhe, wer zahlt und was Sie prüfen

Die Maklerprovision in Warschau ist in keinem Gesetz festgelegt: Höhe, Form und die Frage, wer sie zahlt, ergeben sich allein aus dem Maklervertrag, und meist wird sie als Prozentsatz vom Kaufpreis berechnet, auf den ein umsatzsteuerpflichtiger Makler 23 % VAT aufschlägt. Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger zahlt der Käufer dem Makler oft gar nichts, weil der Bauträger die Vergütung übernimmt, während auf dem Zweitmarkt Käufer, Verkäufer oder beide zahlen. Da sich der Prozentsatz auf den Preis bezieht, ergibt derselbe Satz beim Medianpreis von 574.875 PLN in Białołęka und 1.100.000 PLN in Śródmieście Beträge, die sich fast um das Doppelte unterscheiden.

Wovon die Höhe der Maklerprovision in Warschau abhängt

Wer aus Deutschland kommt, kennt feste Spielregeln: Beim Kauf einer Wohnung darf der Käufer dort höchstens die Hälfte der Provision tragen, und für den Maklervertrag gilt die Textform. In Polen gibt es keine vergleichbare Aufteilungsregel und keine amtlichen Gebühren. Jedes Maklerbüro legt seine eigene Preisliste fest, und der Satz darin ist ein Ausgangspunkt für Verhandlungen, kein Pflichtbetrag. Die Vergütung hängt vor allem ab von:

• dem Markt – der Kauf vom Bauträger (rynek pierwotny, Erstmarkt) wird anders abgerechnet als der Kauf einer gebrauchten Wohnung (rynek wtórny, Zweitmarkt);
• der Vertragspartei – der Makler kann für den Verkäufer, für den Käufer oder für beide Seiten tätig sein, was eindeutig im Vertrag stehen sollte;
• dem Leistungsumfang – eine Besichtigung zu organisieren ist etwas anderes als Wohnungen zu suchen, Preise zu prüfen, zu verhandeln, Unterlagen zu lesen und bei der Abnahme zu helfen;
• der Vertragsart – eine umowa na wyłączność (Exklusivauftrag, bei dem der Makler innerhalb der Laufzeit sicher vergütet wird) wird oft anders bepreist als ein offener Auftrag;
• dem Kaufpreis – je teurer die Wohnung, desto höher der Betrag bei gleichem Prozentsatz.

Auch die Abrechnungsformen unterscheiden sich: Prozentsatz vom Kaufpreis, Festbetrag, Mindestprovision oder eine Kombination aus Startgebühr und Erfolgshonorar. Fragen Sie immer, ob ein genannter Satz netto oder bereits inklusive VAT gilt.

Wer zahlt die Provision: Käufer, Verkäufer oder Bauträger

Zweitmarkt

Bei einer gebrauchten Wohnung treffen Sie meist auf einen Makler, der einen Auftrag des Verkäufers hat. Er kann seine Vergütung nur vom Eigentümer, nur vom Käufer oder von beiden Seiten verlangen. Die doppelte Variante ist zulässig, verlangt aber Klarheit: Auch wenn Sie dem Makler des Verkäufers etwas zahlen, bleibt er dem Auftraggeber verpflichtet, der ihn mit dem Verkauf betraut hat. Fragen Sie deshalb vor der ersten Besichtigung direkt, ob vom Käufer eine Provision verlangt wird und in welcher Höhe. Ein seriöses Büro antwortet sofort und zeigt Ihnen ein Vertragsmuster.

Erstmarkt

Beim Kauf vom Bauträger (deweloper) ist das Modell in der Regel anders. Bauträger arbeiten mit Maklerbüros zusammen, die ihnen Kunden bringen, und zahlen die Vergütung selbst als Teil ihrer Vertriebskosten. Für den Käufer bedeutet das, dass er einen Käufermakler (einen Berater, der im Interesse des Kunden sucht und nicht für einen einzelnen Bauträger verkauft) ohne zusätzliches Honorar nutzt. Wachsam bleiben sollten Sie trotzdem: Vergleichen Sie den Preis aus dem Angebot des Maklers mit der Preisliste, die der Bauträger selbst veröffentlicht, und mit den Preisen aus notariellen Kaufverträgen im Bezirk. Wie Sie den Bauträger selbst prüfen, zeigt die Checkliste zur Prüfung von Bauträgern in Polen.

Die Provision im Verhältnis zu den übrigen Kaufnebenkosten

Die Maklervergütung ist nur ein Posten. Beim Kauf auf dem Zweitmarkt kommt die Steuer PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych, vergleichbar mit der Grunderwerbsteuer) hinzu, die der Notar erhebt, während beim Kauf vom Bauträger die Umsatzsteuer bereits im Preis enthalten ist. Anders als in Deutschland, wo die Notargebühren gesetzlich festgelegt sind, setzt in Polen eine Verordnung nur Höchstsätze fest, sodass sich über die Notargebühr verhandeln lässt. Die wichtigsten Kosten im Überblick:

Quelle: Steuervorschriften und Gerichtsgebühren, zusammengestellt von NAWROCKI Real Estate, Stand 9. November 2026.

Wie hoch allein die PCC bei typischen Preisen auf dem Zweitmarkt ist:

Quelle: Berechnung von NAWROCKI Real Estate auf Basis der gesetzlichen Sätze, Stand 9. November 2026.

Bei einer Wohnung für 800.000 PLN beträgt allein die Steuer 16.000 PLN, dazu können Provision und Notargebühr kommen. Auf dem Erstmarkt fällt die PCC weg, und die Provision übernimmt in vielen Projekten der Bauträger. Eine vollständige Aufstellung finden Sie im Beitrag zu den Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf in Polen.

Wohnungspreise nach Bezirken und die Höhe der Provision

Wird die Provision prozentual berechnet, hängt ihr Betrag vor allem davon ab, wo und zu welchem Preis Sie kaufen. Die Medianpreise neuer Wohnungen aus notariellen Verträgen zeigen, wie groß die Unterschiede zwischen den Bezirken sind:

Quelle: RCN – Rejestr Cen Nieruchomości (Register der Preise aus notariellen Kaufverträgen), Transaktionen registriert vom 9. November 2024 bis 19. Dezember 2025, Mediane bereinigt um den Preisindex des Bezirks, Analyse von NAWROCKI Real Estate.

Derselbe Prozentsatz ergibt in Śródmieście fast den doppelten Betrag wie in Białołęka oder Ursus. Wichtiger ist jedoch eine zweite Beobachtung. Laut der polnischen Nationalbank NBP lag der durchschnittliche Angebotspreis für Neubauwohnungen in Warschau im II. Quartal 2026 bei 18.488 PLN pro m², der durchschnittliche Transaktionspreis bei 16.783 PLN pro m². Der Listenpreis ist also nicht immer der gezahlte Preis, und eine gute Verhandlung kann für das Budget mehr bedeuten als die Provision selbst. Alle Preise werden in PLN gezahlt; wer aus Euro finanziert, sollte zusätzlich das Wechselkursrisiko zwischen Reservierung und letzter Rate einplanen. Einen Überblick bietet der Beitrag zu den Immobilienpreisen in Warschau nach Bezirken.

Der Maklervertrag (umowa pośrednictwa): Was Sie vor der Unterschrift prüfen

Das polnische Immobilienwirtschaftsgesetz (ustawa o gospodarce nieruchomościami) verlangt für den Maklervertrag die Schriftform oder die elektronische Form, sonst ist er nichtig. Eine mündliche Zusage ersetzt also kein Dokument, und jeder Betrag, den Sie zahlen sollen, muss sich daraus ergeben. Prüfen Sie vor der Unterschrift:

• die Vertragspartei – wessen Interessen der Makler vertritt: Verkäufer, Käufer oder beide;
• Höhe und Bemessungsgrundlage – Prozentsatz von welchem Preis, netto oder brutto, gibt es eine Mindestprovision;
• die Fälligkeit – nach dem Vorvertrag (umowa przedwstępna) bzw. dem Bauträgervertrag (umowa deweloperska) oder erst nach der notariellen Eigentumsübertragung;
• Exklusivität und Laufzeit – wie lange der Vertrag bindet, wie er gekündigt wird und ob danach eine Frist gilt, in der der Kauf einer gezeigten Wohnung trotzdem provisionspflichtig ist;
• die Haftpflichtversicherung (OC) – der Makler ist verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung zu haben, und der Vertrag sollte das bestätigen;
• das Besichtigungsprotokoll – eine Liste der gezeigten Objekte schützt beide Seiten vor Streit darüber, wer welche Wohnung „nachgewiesen“ hat.

Wenn Sie Polnisch nicht sicher beherrschen, lassen Sie sich Zeit für eine Übersetzung. Beim Notar wird ein vereidigter Dolmetscher (tłumacz przysięgły) hinzugezogen, wenn eine Partei kein Polnisch spricht; Details dazu im Beitrag Notar in Polen mit Dolmetscher.

Schritt für Schritt: Wohnung kaufen mit Makler

1. Budget und Finanzierung festlegen. Bei einem Preis von 1.100.000 PLN, 20 % Eigenkapital und einem Kredit über 25 Jahre liegt die gleichbleibende Rate bei einem typischen Zinssatz von 6 % bei etwa 5.670 PLN im Monat.
2. Den Markt wählen. Davon hängt ab, ob Sie die Provision selbst zahlen oder ob der Bauträger sie übernimmt.
3. Das Büro direkt fragen, wer seine Vergütung zahlt. Die Antwort sollte vor der ersten Besichtigung kommen, nicht erst bei der Unterschrift.
4. Den Maklervertrag in Ruhe lesen. Nehmen Sie ihn mit, prüfen Sie die Punkte aus dem vorigen Abschnitt und klären Sie alles Unklare.
5. Den Preis mit Transaktionen im Bezirk vergleichen. Der Quadratmeterpreis im Angebot sollte sich an den Medianen aus notariellen Verträgen messen lassen.
6. Preis und Bedingungen verhandeln. Neben dem Preis zählen Zahlungsplan, Stellplatz, Abstellraum und Übergabetermin.
7. Die Unterlagen prüfen. Auf dem Erstmarkt sind das die umowa deweloperska und der prospekt informacyjny (Informationsprospekt des Bauträgers), auf dem Zweitmarkt das Grundbuch und der Rechtsstatus der Wohnung.
8. Die Provision laut Vertrag abrechnen. Zahlen Sie erst zu dem Zeitpunkt, den der Vertrag nennt, und verlangen Sie eine Rechnung.
9. Die technische Abnahme durchführen. Mängel, die im Protokoll des odbiór techniczny stehen, muss der Bauträger beseitigen.

Häufige Fehler und Risiken rund um die Provision

Das meiste Geld verlieren Käufer nicht am Prozentsatz, sondern an unklaren Klauseln und Zeitdruck. Typische Situationen:

• doppelte Provision – der Käufer beauftragt einen eigenen Makler und stößt dann auf eine Wohnung, bei der auch der Makler des Verkäufers vom Käufer Geld erwartet;
• Unterschrift an der Wohnungstür – ein Formular, das kurz vor der Besichtigung vorgelegt wird, ohne Zeit, die Klauseln zu Exklusivität und Nachlauffrist zu lesen;
• netto statt brutto – der Satz wurde ohne VAT verstanden, auf der Rechnung steht ein um 23 % höherer Betrag;
• Provision trotz geplatztem Kauf – eine Klausel, nach der die Vergütung schon nach dem Vorvertrag fällig ist, auch wenn die Bank den Kredit ablehnt;
• Fokus auf die Provision statt auf den Preis – die Ersparnis beim Makler nützt nichts, wenn Sie pro Quadratmeter zu viel zahlen oder einen ungünstigen Bauträgervertrag unterschreiben;
• Verwechslung von Berater und Vertrieb – Mitarbeiter im Verkaufsbüro des Bauträgers vertreten den Bauträger und vergleichen für Sie keine Konkurrenzangebote.

Bewährt hat sich, mehrere Projekte nebeneinanderzulegen, bevor Sie sich festlegen. Aktuelle Projekte finden Sie im Katalog der Neubauprojekte in Warschau, und Hinweise zur Auswahl eines Büros im Beitrag wie man die richtige Immobilienagentur in Warschau wählt.

Wie NAWROCKI Real Estate unterstützt

NAWROCKI Real Estate arbeitet als Käufermakler beim Kauf von Neubauwohnungen in Warschau. Konkret heißt das, wir:

• vergleichen die Angebote vieler Bauträger gleichzeitig, statt ein einzelnes Projekt zu präsentieren;
• prüfen den Quadratmeterpreis des Bauträgers anhand realer Transaktionen aus notariellen Verträgen (RCN) im jeweiligen Bezirk;
• lesen die umowa deweloperska und den Informationsprospekt, bevor Sie unterschreiben;
• verhandeln mit dem Bauträger über Preis und Konditionen;
• behalten den Zahlungsplan im Blick;
• helfen bei der technischen Abnahme der Wohnung.

In den meisten Projekten, mit denen wir zusammenarbeiten, zahlt der Bauträger die Vergütung der Agentur, sodass der Service für Käufer in der Regel kostenlos ist. Ist das im Einzelfall anders, sagen wir es vor Beginn der Zusammenarbeit und nicht im Nachhinein.

Sie möchten wissen, was der Kauf Ihrer Wunschwohnung tatsächlich kostet und wer die Maklerleistung bezahlt? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf – wir gehen Angebote und Bedingungen gemeinsam mit Ihnen durch.