Bauträger in Polen prüfen: Checkliste vor dem Wohnungskauf

Einen Bauträger in Polen prüfen Sie über öffentliche Register und die Unterlagen des Projekts: Handelsregister KRS, Grundbuch des Grundstücks (księga wieczysta), Informationsprospekt, Baugenehmigung und das Treuhandkonto, über das jede Zahlung laufen muss. Danach gehört der Preis auf den Prüfstand, und zwar im Vergleich mit echten Notarpreisen: In Warschau lag der Median im Neubau je nach Bezirk zwischen 10 347 und 25 814 PLN pro m² (RCN, Transaktionen vom 06.11.2024 bis 19.12.2025).

Was beim Bauträgerkauf in Polen anders ist als in Deutschland

Wer in Deutschland vom Bauträger kauft, kennt den notariellen Bauträgervertrag und die Ratenzahlung nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung. Polen hat ein eigenes Schutzsystem. Grundlage ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 zum Schutz der Rechte von Wohnungskäufern, die sogenannte ustawa deweloperska (Bauträgergesetz). Danach fließen Käuferzahlungen auf ein Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) und sind zusätzlich durch den Bauträger-Garantiefonds (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) abgesichert, falls der Bauträger oder die Bank ausfällt.

Das Gesetz hat die Lage der Käufer spürbar verbessert, ersetzt aber nicht Ihre eigene Prüfung. Der Notar beurkundet den Bauträgervertrag (umowa deweloperska) und achtet auf Form und Rechtmäßigkeit der Urkunde. Ob der Bauträger solide wirtschaftet, ob das Grundstück belastet ist, ob die Baugenehmigung angefochten wird oder ob der Preis zum Markt passt, klärt er nicht für Sie.

Dazu kommen Punkte, die Käufer aus Deutschland oft unterschätzen:

• Viele polnische Bauträger gründen für jedes Projekt eine eigene Projektgesellschaft (spółka celowa). Deren Registerauszug wirkt neu und unauffällig, die eigentliche Erfahrung liegt bei der Gruppe dahinter.
• Alle Unterlagen sind auf Polnisch. Beim Notartermin brauchen Sie einen vereidigten Dolmetscher (tłumacz przysięgły), wenn Sie die Sprache nicht beherrschen.
• Kaufpreis und Raten sind in PLN festgelegt. Das Währungsrisiko gegenüber Ihrem Einkommen und Ihrer Finanzierung trägt allein der Käufer.

Schritt eins: die Gesellschaft im Handelsregister KRS

Das polnische Handelsregister heißt Krajowy Rejestr Sądowy (KRS). Die Online-Suche im Krajowy Rejestr Sądowy ist kostenlos, Sie brauchen nur den Firmennamen, die KRS-Nummer oder die Steuernummer NIP aus Preisliste oder Prospekt. Achten Sie auf diese Angaben:

• Rechtsform und Eintragungsdatum. Eine frisch eingetragene Projektgesellschaft ist normal. Dann gehört zur Prüfung aber auch die Muttergesellschaft, die das Projekt tatsächlich steuert.
• Vorstand (zarząd) und Vertretungsregeln (reprezentacja). Darf ein Vorstandsmitglied allein unterschreiben oder nur gemeinsam mit einem zweiten? Wer den Vertrag unterzeichnet, muss dazu befugt sein.
• Gesellschafter. Hier sehen Sie, zu welcher Gruppe die Projektgesellschaft gehört und ob es dieselbe Marke ist, mit der geworben wird.
• Einträge zu Liquidation, Insolvenz (upadłość) oder Restrukturierung. Solche Einträge sind ein klares Stoppsignal. Ergänzend lohnt ein Blick in das Krajowy Rejestr Zadłużonych, das laufende Insolvenz- und Restrukturierungsverfahren zeigt.
• Jahresabschlüsse (sprawozdania finansowe). Polnische Kapitalgesellschaften reichen sie elektronisch ein, über das KRS-Portal sind sie einsehbar. Prüfen Sie, ob sie vollständig vorliegen, wie sich Eigenkapital und Verbindlichkeiten zueinander verhalten und ob mehrere Jahre in Folge Verluste ausgewiesen werden.

Danach folgt der Blick auf die Praxis: Welche Projekte hat die Gruppe bereits fertiggestellt, und wurden sie pünktlich übergeben? Besuchen Sie ein abgeschlossenes Gebäude, sehen Sie sich Treppenhaus, Fassade und Tiefgarage an und lesen Sie, was Eigentümergemeinschaften (wspólnota mieszkaniowa) öffentlich über Mängel und Übergaben berichten. Ein Bauträger, der seine Referenzen nicht nennen will, beantwortet damit bereits eine wichtige Frage.

Schritt zwei: das Grundbuch des Grundstücks lesen

Jedes Grundstück in Polen hat ein Grundbuch, die księga wieczysta. Die Nummer steht im Informationsprospekt, und der Inhalt ist über die elektronische Grundbucheinsicht des Justizministeriums frei abrufbar. Die Regeln dazu enthält das Gesetz über Grundbücher und Hypotheken (ustawa o księgach wieczystych i hipotece). Das Grundbuch ist in Abteilungen gegliedert, und jede beantwortet eine eigene Frage:

• Abteilung I beschreibt das Grundstück: Lage, Flurstücke, Fläche. Stimmen die Flurstücke mit denen in der Baugenehmigung überein?
• Abteilung II nennt den Eigentümer oder den Inhaber des Erbnießbrauchs (użytkowanie wieczyste). Dort muss genau die Gesellschaft stehen, mit der Sie den Vertrag schließen.
• Abteilung III zeigt Rechte Dritter, Beschränkungen und Ansprüche, etwa Dienstbarkeiten (służebności). Ein Leitungsrecht für den Netzbetreiber ist meist harmlos, offene Ansprüche Dritter auf das Grundstück sind es nicht.
• Abteilung IV enthält Hypotheken. Finanziert eine Bank den Bau, steht sie hier. Das ist üblich, verlangt aber eine schriftliche Zusage der Bank, Ihre Wohnung bei der Übertragung lastenfrei aus der Hypothek zu entlassen. Diese Zusage gehört in den Prospekt oder als Anlage zum Vertrag.

Achten Sie außerdem auf Vermerke (wzmianki). Sie zeigen, dass beim Grundbuchgericht ein Antrag läuft, der noch nicht eingetragen ist, zum Beispiel eine neue Hypothek oder ein Eigentümerwechsel. Ein offener Vermerk ist nicht automatisch ein Problem, Sie sollten aber wissen, worum es geht. Prüfen Sie das Grundbuch kurz vor der Unterschrift ein zweites Mal, denn bis dahin kann sich einiges ändern.

Schritt drei: Prospekt, Baugenehmigung und Treuhandkonto

Vor der Reservierungsvereinbarung (umowa rezerwacyjna) und vor dem Bauträgervertrag muss der Bauträger Ihnen den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) mit Anlagen übergeben. Er ist das zentrale Dokument der Prüfung, weil der Bauträger darin Angaben macht, die Sie mit den Registern abgleichen können:

• Daten zur Gesellschaft und zu bereits realisierten Projekten,
• Grundbuchnummer, Eigentumsverhältnisse und Belastungen des Grundstücks,
• Baugenehmigung (pozwolenie na budowę) und ob sie bestandskräftig (ostateczne) ist,
• Bebauungsplan der Umgebung (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), also was neben Ihrem Haus entstehen darf,
• Art des Treuhandkontos, die kontoführende Bank und den Beitrag zum DFG,
• Bauzeitplan, Fertigstellungstermin und technischen Standard der Wohnung.

Bei der Baugenehmigung zählt nicht nur, dass es sie gibt. Fragen Sie, ob gegen die Entscheidung Rechtsmittel eingelegt wurden oder ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht läuft. Ein angefochtenes Projekt kann sich deutlich verzögern, und Ihr Geld bleibt so lange gebunden.

Beim Treuhandkonto gibt es zwei Varianten. Beim offenen Konto (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy) zahlt die Bank dem Bauträger Ihr Geld in Tranchen aus, nachdem sie den Abschluss der jeweiligen Bauphase kontrolliert hat. Beim geschlossenen Konto (zamknięty) erhält der Bauträger das Geld erst nach der Übertragung des Eigentums auf Sie. In beiden Fällen gilt: Jede Zahlung geht auf das im Vertrag genannte Treuhandkonto, nie auf ein gewöhnliches Firmenkonto. Wie der Garantiefonds organisiert ist, erklärt der Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, der den DFG verwaltet.

Den Preis gegen echte Transaktionen prüfen

Ein solider Bauträger kann trotzdem zu teuer sein. Preislisten zeigen Angebotspreise, die Notarurkunden im Preisregister RCN (Rejestr Cen Nieruchomości) dagegen, was Käufer tatsächlich bezahlt haben. Wie groß der Abstand sein kann, zeigen die Daten der Polnischen Nationalbank: Im II. Quartal 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis im Warschauer Erstmarkt bei 18 488 PLN pro m², der durchschnittliche Transaktionspreis bei 16 783 PLN pro m². Binnen eines Jahres stiegen die Angebotspreise um 6,9 %, die bezahlten Preise um 2,4 % (NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych).

Für einzelne Bezirke stellen wir die Preislisten aus unserem Katalog (282 Projekte, 14 785 Wohnungen im Verkauf, Stand 05.11.2026) dem Median der Notartransaktionen gegenüber:

Zur Einordnung: Die RCN-Daten umfassen Transaktionen vom 06.11.2024 bis 19.12.2025, die Preislisten sind aktuell. Ein Teil des Abstands ist also Marktentwicklung, der andere Teil Lage, Ausstattung und Verhandlungsspielraum. Liegt ein Angebot weit über dem Median der Transaktionspreise im Bezirk Ursynów oder eines anderen Bezirks, sollte der Bauträger erklären können, warum. Einen Überblick über alle Bezirke gibt unser Beitrag zu den Immobilienpreisen in Warschau nach Bezirken, laufende Projekte finden Sie im Katalog der Neubauprojekte in Warschau.

Kosten und Steuern beim Kauf vom Bauträger

Zur Prüfung gehört auch die Frage, was Sie über den Kaufpreis hinaus zahlen. Beim Kauf vom Bauträger ist die Umsatzsteuer bereits im Preis enthalten. Nach dem Umsatzsteuergesetz (ustawa o podatku od towarów i usług) gilt für Wohnfläche bis 150 m² ein Satz von 8 %, für den Teil darüber 23 %. Ein Stellplatz oder Abstellraum, der als eigene Einheit verkauft wird, wird meist mit 23 % besteuert. Die Steuer auf zivilrechtliche Geschäfte (PCC), das polnische Gegenstück zur Grunderwerbsteuer, beträgt beim Kauf auf dem Zweitmarkt 2 % und wird vom Notar erhoben. Beim Kauf vom Bauträger fällt sie nicht an.

Die Notargebühr (taksa notarialna) ist durch eine Verordnung des Justizministers über die Höchstsätze der Notargebühren nur nach oben begrenzt und damit verhandelbar; hinzu kommen 23 % Umsatzsteuer. Weitere Posten sind Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragungen, der Dolmetscher und bei einer Finanzierung die Kosten der Bank. Eine vollständige Übersicht bietet unser Beitrag zu den Kaufnebenkosten einer Wohnung in Polen.

Für die Steuern in beiden Ländern gilt: Mieteinnahmen aus einer Warschauer Wohnung werden nach dem Doppelbesteuerungsabkommen grundsätzlich in Polen besteuert, können sich in Deutschland aber auf Ihren Steuersatz auswirken. Klären Sie das mit einem Steuerberater, der beide Systeme kennt, bevor Sie unterschreiben.

Schritt für Schritt: so gehen Sie bei der Prüfung vor

1. Projekte vorauswählen. Vergleichen Sie mehrere Bauträger im selben Bezirk statt nur eines Prospekts. Schon dabei zeigt sich, wer offen informiert.
2. Gesellschaft im KRS prüfen. Vorstand, Vertretung, Gesellschafter, Jahresabschlüsse und Einträge zu Insolvenz oder Restrukturierung.
3. Referenzprojekte ansehen. Fertiggestellte Gebäude der Gruppe besuchen, Übergabetermine und Mängelberichte vergleichen.
4. Prospekt anfordern, bevor Sie etwas unterschreiben. Ohne Prospekt keine Reservierung und keine Zahlung.
5. Grundbuch lesen. Eigentümer in Abteilung II, Rechte Dritter in Abteilung III, Hypothek und Freigabezusage der Bank in Abteilung IV, offene Vermerke.
6. Baugenehmigung und Bebauungsplan prüfen. Bestandskraft, laufende Verfahren, geplante Bebauung in der Nachbarschaft.
7. Treuhandkonto und DFG bestätigen. Kontoart, Bank und Kontonummer im Vertragsentwurf mit dem Prospekt abgleichen.
8. Preis mit RCN vergleichen. Den Preis pro m² neben den Median der Notartransaktionen im Bezirk legen und den Spielraum verhandeln.
9. Vertragsentwurf prüfen lassen. Fertigstellungstermin, Vertragsstrafen (kary umowne), Zahlungsplan, Rücktrittsrechte und Ausstattungsstandard; bei Zweifeln mit einem polnischen Anwalt oder Notar.
10. Technische Abnahme vorbereiten. Die Übergabe (odbiór techniczny) mit einer Fachperson durchführen und alle Mängel ins Protokoll aufnehmen.

Typische Fehler und Warnsignale

Beim Bauträgerkauf geht Geld selten durch Betrug verloren, viel häufiger durch Eile und fehlende Unterlagen. Typisch sind diese Fehler:

• Reservierung unterschreiben und zahlen, bevor der Prospekt vorliegt.
• Visualisierungen vertrauen statt Unterlagen: Verbindlich ist nur der Standard aus Prospekt und Vertrag.
• Abteilung IV des Grundbuchs übergehen, weil die Bank „schon weiß, was sie tut“.
• Die Projektgesellschaft bewerten, ohne die Gruppe dahinter anzusehen.
• Fertigstellungstermin und Vertragsstrafen ungeprüft übernehmen.
• Geld überweisen, ohne die Herkunft belegen zu können. Banken und Notare fragen danach, mehr dazu im Beitrag zum Nachweis der Mittelherkunft beim Immobilienkauf.

Die folgende Übersicht fasst zusammen, welche Quelle welche Frage beantwortet und woran Sie ein Problem erkennen:

Wie NAWROCKI Real Estate bei der Prüfung hilft

NAWROCKI Real Estate arbeitet in Warschau als Käuferagent für Neubauwohnungen, also auf Ihrer Seite und nicht auf der des Bauträgers. Konkret bedeutet das:

• Wir vergleichen die Angebote vieler Bauträger gleichzeitig, statt Ihnen ein einzelnes Projekt nahezulegen.
• Wir prüfen den Preis pro m² des Bauträgers gegen echte notarielle Transaktionen (RCN) im jeweiligen Bezirk.
• Wir lesen den Bauträgervertrag (umowa deweloperska) und den Informationsprospekt und zeigen Ihnen die Stellen, die Sie klären sollten.
• Wir verhandeln Preis und Bedingungen mit dem Bauträger.
• Wir behalten den Zahlungsplan im Blick und helfen bei der technischen Abnahme der Wohnung (odbiór techniczny).

Bei den meisten Projekten, mit denen wir zusammenarbeiten, zahlt der Bauträger unser Honorar, sodass die Leistung für Sie in der Regel kostenlos ist. Ist das ausnahmsweise nicht so, sagen wir es Ihnen, bevor wir beginnen. Für verbindliche Rechts- und Steuerfragen bleiben Notar, Anwalt oder Steuerberater zuständig.

Sie haben ein konkretes Projekt in Warschau im Blick oder möchten mehrere Bauträger vergleichen? Nehmen Sie Kontakt mit NAWROCKI Real Estate auf, und wir sehen uns Prospekt, Vertrag und Preis gemeinsam mit Ihnen an.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Lassen Sie sich vor einer Entscheidung von einem Notar, Anwalt, Steuer- oder Finanzierungsberater beraten.

Quellen

• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ISAP)
• Krajowy Rejestr Sądowy — wyszukiwarka podmiotów
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
• Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny)
• NBP — Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ceny ofertowe i transakcyjne, kwartalnie)
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)