Polonya'da müteahhit nasıl kontrol edilir: Daire almadan önce

Polonya'da bir müteahhidi (Lehçede deweloper) kontrol etmek için şirketin ticaret sicili kaydına (KRS), arsanın tapu siciline (księga wieczysta), tanıtım prospektüsüne, yapı ruhsatına ve ödemelerin yatırılacağı emanet hesabına bakmanız gerekir. Ardından fiyatı gerçek noter işlemleriyle karşılaştırın: Varşova'da yeni konutların metrekare medyan fiyatı semte göre 10.347 ile 25.814 PLN arasında değişiyordu (RCN, 06.11.2024–19.12.2025 arasında tescil edilen işlemler).

Yabancı alıcının bilmesi gerekenler: izin, oturum ve yasal güvence

Polonya'da yabancıların en sık karıştırdığı konu oturum iznidir. Daire satın almak tek başına oturum izni (karta pobytu) hakkı vermez; bazı ülkelerdeki "mülk alana oturum" uygulamasının Polonya'da bir karşılığı yoktur. Oturum için çalışma, eğitim veya şirket gibi ayrı bir dayanak gerekir. Ayrıntıları Polonya'da ev alarak oturum izni alınıp alınamayacağını anlatan yazımızda bulabilirsiniz.

İkinci konu izindir. AB ve AEA dışından gelen bir alıcı, bağımsız bir daire (samodzielny lokal mieszkalny) satın alırken kural olarak İçişleri Bakanlığı'ndan (MSWiA) izin almak zorunda değildir; arsa veya müstakil ev alımında ise izin gerekebilir. Kendi durumunuz için yabancıların Polonya'da mülk edinme izni rehberimize bakın ve emin değilseniz bir avukata danışın.

Üçüncü konu bu yazının asıl konusu olan güvence sistemidir. 20 Mayıs 2021 tarihli konut alıcılarının haklarını koruyan kanun (ustawa deweloperska) uyarınca alıcının ödemeleri konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yatırılır ve müteahhit ya da banka batarsa ek olarak Müteahhit Garanti Fonu (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) tarafından korunur. Bu önemli bir güvencedir, ancak sizin kontrolünüzün yerini tutmaz.

Noter (notariusz) müteahhit sözleşmesini (umowa deweloperska) resmi senet olarak düzenler ve belgenin şekline ve hukuka uygunluğuna bakar. Müteahhidin mali durumunu, arsadaki yükleri, ruhsata itiraz olup olmadığını ya da fiyatın piyasaya uygunluğunu sizin yerinize incelemez. Lehçe bilmiyorsanız noterde yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) bulunması gerekir. Fiyat ve ödemeler PLN cinsindendir ve kur riski tamamen alıcıya aittir.

1. adım: Şirketi ticaret sicili KRS'de kontrol edin

Polonya'nın ticaret sicilinin adı Krajowy Rejestr Sądowy'dir (KRS). KRS çevrimiçi arama sistemi ücretsizdir; fiyat listesinde veya prospektüste yazan şirket adı, KRS numarası ya da vergi numarası NIP yeterlidir. Şu bilgilere dikkat edin:

• Hukuki yapı ve tescil tarihi. Polonya'da müteahhitler çoğu zaman her proje için ayrı bir proje şirketi (spółka celowa) kurar. Yeni tescil edilmiş bir proje şirketi olağandır; bu durumda arkasındaki ana şirketi ve grubu da incelemeniz gerekir.
• Yönetim kurulu (zarząd) ve temsil yetkisi (reprezentacja). Bir yönetim kurulu üyesi tek başına mı imza atabiliyor, yoksa ancak ikinci bir üyeyle birlikte mi? Sözleşmeyi imzalayan kişinin buna yetkisi olmalıdır.
• Ortaklar. Proje şirketinin hangi gruba ait olduğunu ve reklamda kullanılan markayla aynı grup olup olmadığını buradan görürsünüz.
• Tasfiye, iflas (upadłość) veya yeniden yapılandırma kayıtları. Bu tür kayıtlar açık bir dur işaretidir. Ayrıca devam eden iflas ve yeniden yapılandırma süreçlerini gösteren Krajowy Rejestr Zadłużonych siciline de bakmak faydalıdır.
• Finansal tablolar (sprawozdania finansowe). Polonya'daki sermaye şirketleri bunları elektronik olarak sunar ve KRS portalı üzerinden görülebilir. Tabloların eksiksiz olup olmadığını, özkaynak ile borçlar arasındaki dengeyi ve art arda zarar yazılıp yazılmadığını kontrol edin.

Sonra işin pratiğine bakın: Grup daha önce hangi projeleri tamamladı ve bunları zamanında teslim etti mi? Bitmiş bir binayı ziyaret edin, merdiven boşluğuna, cepheye ve kapalı otoparka bakın; kat malikleri topluluklarının (wspólnota mieszkaniowa) kusurlar ve teslimler hakkında kamuya açık olarak paylaştıklarını okuyun. Referans projelerini göstermek istemeyen bir müteahhit, aslında önemli bir soruyu yanıtlamış olur.

2. adım: Arsanın tapu sicilini okuyun

Polonya'da her taşınmazın bir tapu sicili, yani księga wieczysta'sı vardır. Sicil numarası prospektüste yer alır ve içeriği Adalet Bakanlığı'nın elektronik tapu sicili sisteminde ücretsiz olarak görüntülenebilir. Kurallar tapu sicilleri ve ipotek hakkındaki kanunda (ustawa o księgach wieczystych i hipotece) düzenlenir. Sicil bölümlere ayrılır ve her bölüm ayrı bir soruyu yanıtlar:

• Bölüm I (Dział I) arsayı tanımlar: konum, parseller, yüzölçümü. Parseller yapı ruhsatındakilerle örtüşüyor mu?
• Bölüm II maliki ya da süresiz kullanım hakkı sahibini (użytkowanie wieczyste) gösterir. Burada tam olarak sözleşme yapacağınız şirketin adı yazmalıdır.
• Bölüm III üçüncü kişilerin haklarını, kısıtlamaları ve talepleri gösterir, örneğin irtifak haklarını (służebności). Bir altyapı şirketinin hat geçiş hakkı genellikle sorun değildir, arsa üzerindeki açık talepler ise ciddi bir sorundur.
• Bölüm IV ipotekleri içerir. İnşaatı bir banka finanse ediyorsa burada görünür. Bu olağandır, ancak bankanın dairenizi devir sırasında ipotekten arındırarak serbest bırakacağına dair yazılı onayı gerekir. Bu onay prospektüste ya da sözleşmenin ekinde yer almalıdır.

Ayrıca bekleyen başvuru notlarına (wzmianki) dikkat edin. Bu notlar, tapu mahkemesinde henüz işlenmemiş bir başvuru olduğunu gösterir, örneğin yeni bir ipotek veya malik değişikliği. Açık bir not otomatik olarak sorun anlamına gelmez, ama neyle ilgili olduğunu bilmelisiniz. İmzadan kısa süre önce sicili bir kez daha kontrol edin, çünkü o zamana kadar kayıtlar değişebilir.

3. adım: Prospektüs, yapı ruhsatı ve emanet hesabı

Rezervasyon sözleşmesinden (umowa rezerwacyjna) ve müteahhit sözleşmesinden önce müteahhit size ekleriyle birlikte tanıtım prospektüsünü (prospekt informacyjny) vermek zorundadır. Bu belge kontrolün merkezindedir, çünkü müteahhit burada sicillerle karşılaştırabileceğiniz bilgileri verir:

• şirket ve daha önce tamamlanan projeler hakkında bilgiler,
• tapu sicil numarası, mülkiyet durumu ve arsadaki yükler,
• yapı ruhsatı (pozwolenie na budowę) ve ruhsatın kesinleşip kesinleşmediği (ostateczne),
• çevrenin imar planı (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), yani binanızın yanına ne yapılabileceği,
• emanet hesabının türü, hesabı tutan banka ve DFG katkı payı,
• inşaat takvimi, teslim tarihi ve dairenin teknik standardı.

Yapı ruhsatında yalnızca ruhsatın var olması yetmez. Karara itiraz edilip edilmediğini veya idare mahkemesinde dava olup olmadığını sorun. İtiraz edilen bir proje ciddi biçimde gecikebilir ve paranız bu süre boyunca bağlı kalır.

Emanet hesabının iki türü vardır. Açık hesapta (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy) banka, ilgili inşaat aşamasının tamamlandığını kontrol ettikten sonra parayı müteahhide dilimler hâlinde öder. Kapalı hesapta (zamknięty) müteahhit parayı ancak mülkiyet size devredildikten sonra alır. Her iki durumda da kural aynıdır: her ödeme sözleşmede yazan emanet hesabına yapılır, asla şirketin olağan banka hesabına değil. Garanti fonunun nasıl işlediğini DFG'yi yöneten Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny açıklar.

Fiyatı gerçek noter işlemleriyle karşılaştırın

Sağlam bir müteahhit de pahalı olabilir. Fiyat listeleri ilan fiyatlarını gösterir; fiyat sicili RCN'deki (Rejestr Cen Nieruchomości) noter senetleri ise alıcıların gerçekte ne ödediğini. Aradaki farkın ne kadar olabileceğini Polonya Merkez Bankası verileri gösteriyor: 2026'nın II. çeyreğinde Varşova birincil piyasasında ortalama ilan fiyatı metrekare başına 18.488 PLN, ortalama işlem fiyatı ise 16.783 PLN idi. Bir yıl içinde ilan fiyatları %6,9, ödenen fiyatlar ise %2,4 arttı (NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych).

Semt bazında, kataloğumuzdaki fiyat listelerini (282 proje, satışta 14.785 daire, 05.11.2026 itibarıyla) noter işlemlerinin medyanıyla karşılaştırdık:

Bu tabloyu okurken şuna dikkat edin: RCN verileri 06.11.2024–19.12.2025 arasındaki işlemleri kapsar, fiyat listeleri ise günceldir. Yani farkın bir kısmı piyasanın zaman içindeki değişimi, diğer kısmı konum, donanım ve pazarlık payıdır. Bir teklif, Białołęka semtindeki gerçek işlem fiyatlarının veya başka bir semtin medyanının çok üzerindeyse müteahhit bunun nedenini açıklayabilmelidir. Tüm semtlerin özeti için Varşova daire fiyatlarını semt semt anlatan yazımıza bakabilirsiniz.

Müteahhitten alımda masraflar ve vergiler

Kontrolün bir parçası da satış fiyatının dışında ne ödeyeceğinizdir. Müteahhitten alımda KDV (VAT) fiyata dahildir. Katma değer vergisi kanununa (ustawa o podatku od towarów i usług) göre 150 m²'ye kadar kullanım alanı için oran %8, bunun üzerindeki kısım için %23'tür. Ayrı birim olarak satılan otopark yeri veya depo genellikle %23 ile vergilendirilir. İkinci el alımda noterin tahsil ettiği %2'lik medeni hukuk işlemleri vergisi (PCC) ise müteahhitten alımda ödenmez.

Noter ücreti (taksa notarialna) Adalet Bakanı'nın azami noter ücretlerine ilişkin yönetmeliğiyle yalnızca üstten sınırlandırılır, bu yüzden pazarlığa açıktır; üzerine %23 KDV eklenir. Bunlara tapu tescili için mahkeme harçları, tercüman ücreti ve kredi kullanıyorsanız banka masrafları eklenir. Tüm kalemler için Polonya'da ev alırken vergi ve masraflar rehberimize göz atın.

Vergi konusunda iki ülkeyi birlikte düşünün. Polonya'da çalışan ve burada vergi mukimi olan bir alıcı ile Türkiye'de yaşayan bir yatırımcının durumu farklıdır. Kira geliri ve ileride yapılacak satış konusunda, Polonya ve Türkiye sistemlerini bilen bir vergi danışmanıyla imzadan önce konuşun.

Adım adım: kontrolü hangi sırayla yapmalı

1. Projeleri ön elemeden geçirin. Tek bir prospektüse değil, aynı semtteki birkaç müteahhide bakın. Kimin açık bilgi verdiği daha bu aşamada belli olur.
2. Şirketi KRS'de kontrol edin. Yönetim kurulu, temsil yetkisi, ortaklar, finansal tablolar ve iflas ya da yeniden yapılandırma kayıtları.
3. Referans projeleri inceleyin. Grubun tamamladığı binaları ziyaret edin, teslim tarihlerini ve kusur şikâyetlerini karşılaştırın.
4. Bir şey imzalamadan önce prospektüsü isteyin. Prospektüs yoksa rezervasyon da ödeme de olmamalı.
5. Tapu sicilini okuyun. Bölüm II'de malik, Bölüm III'te üçüncü kişilerin hakları, Bölüm IV'te ipotek ve bankanın serbest bırakma onayı, ayrıca bekleyen başvuru notları.
6. Yapı ruhsatını ve imar planını kontrol edin. Ruhsatın kesinleşmesi, devam eden davalar, komşu arsalarda planlanan yapılar.
7. Emanet hesabını ve DFG'yi teyit edin. Sözleşme taslağındaki hesap türünü, bankayı ve hesap numarasını prospektüsle karşılaştırın.
8. Fiyatı RCN ile karşılaştırın. Metrekare fiyatını semtteki noter işlemlerinin medyanıyla yan yana koyun ve pazarlık payını değerlendirin.
9. Sözleşme taslağını inceletin. Teslim tarihi, cezai şartlar (kary umowne), ödeme planı, cayma hakları ve donanım standardı; şüphe durumunda Polonyalı bir avukata veya notere danışın.
10. Teknik teslimi hazırlayın. Teslim alma işlemini (odbiór techniczny) bir uzmanla yapın ve tüm kusurları tutanağa yazdırın.

Sık yapılan hatalar ve uyarı işaretleri

Müteahhitten alımda para çoğu zaman dolandırıcılık yüzünden değil, acele ve eksik belgeler yüzünden kaybedilir. Tipik hatalar şunlardır:

• Prospektüs gelmeden rezervasyon imzalamak ve ödeme yapmak.
• Belgeler yerine görsellere güvenmek: bağlayıcı olan yalnızca prospektüs ve sözleşmedeki standarttır.
• "Banka ne yaptığını biliyordur" düşüncesiyle tapu sicilinin IV. bölümünü atlamak.
• Arkasındaki gruba bakmadan yalnızca proje şirketini değerlendirmek.
• Teslim tarihini ve cezai şartları sorgulamadan kabul etmek.
• Paranın kaynağını belgeleyemeden yurt dışından para transfer etmek; bankalar ve noterler bunu sorar.

Aşağıdaki tablo hangi kaynağın hangi soruyu yanıtladığını ve bir sorunu nasıl fark edeceğinizi özetler:

NAWROCKI Real Estate bu süreçte nasıl yardımcı olur

NAWROCKI Real Estate, Varşova'da yeni konutlar için alıcı temsilcisi olarak çalışır; yani müteahhidin değil, sizin tarafınızdadır. Somut olarak:

• Tek bir projeyi önermek yerine birçok müteahhidin tekliflerini aynı anda karşılaştırırız.
• Müteahhidin metrekare fiyatını semtteki gerçek noter işlemleriyle (RCN) karşılaştırırız.
• Müteahhit sözleşmesini (umowa deweloperska) ve tanıtım prospektüsünü okur, netleştirmeniz gereken noktaları size gösteririz.
• Fiyat ve koşullar için müteahhitle pazarlık yaparız.
• Ödeme planını takip eder ve dairenin teknik teslimine (odbiór techniczny) yardımcı oluruz.

Birlikte çalıştığımız projelerin çoğunda ücretimizi müteahhit öder, bu nedenle hizmet sizin için genellikle ücretsizdir. Bunun geçerli olmadığı bir durumda, işe başlamadan önce size söyleriz. Bağlayıcı hukuki ve vergisel sorular için noter, avukat veya vergi danışmanı yetkili olmaya devam eder.

Varşova'da aklınızda belirli bir proje varsa veya birkaç müteahhidi karşılaştırmak istiyorsanız NAWROCKI Real Estate ile iletişime geçin; prospektüsü, sözleşmeyi ve fiyatı sizinle birlikte inceleyelim.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal danışmanlık niteliği taşımaz. Karar vermeden önce bir noter, avukat, vergi ya da kredi danışmanına başvurun.

Kaynaklar

• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ISAP)
• Krajowy Rejestr Sądowy — wyszukiwarka podmiotów
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
• Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny)
• NBP — Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ceny ofertowe i transakcyjne, kwartalnie)
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)