Geldtransfer nach Polen für Immobilienkauf: Nachweis der Herkunft

Der Nachweis der Geldherkunft ist beim Immobilienkauf in Polen für deutsche Käufer verpflichtend. Ohne ein gültiges Dokument kann die Bank den Kredit verweigern und der Notar die Transaktion nicht abschließen. Laut aktueller Praxis (RCN‑Daten 2024‑2025) liegt der Medianpreis für eine Neubauwohnung in Mokotów bei 955 128 PLN, also rund 200 000 EUR – ein Betrag, der streng geprüft wird.

Rechtlicher Rahmen für ausländische Käufer

Welche Gesetze gelten?

• Act of 24 März 1920 (Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) – EEA‑Bürger benötigen keine Genehmigung, andere Nationalitäten nur mit Ministerialerlaubnis【"isap.sejm.gov.pl.
• Geldwäschegesetz (Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy) verlangt von Banken, die Herkunft von Beträgen über 15 000 EUR zu prüfen【"isap.sejm.gov.pl.

Was muss ein Käufer nachweisen?

1. Einkommensnachweis – Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide (Einkommensteuer‑Erklärung) der letzten 2‑3 Jahre.
2. Vermögensnachweis – Kontoauszüge, Verkaufsverträge von Wertanlagen, Erbschaftsbescheinigungen.
3. Ursprungsdokumente – ggf. Schenkungs- oder Erbverträge, die den Geldfluss belegen.

Kosten des Geldtransfers und Kaufnebenkosten

Praktische Schritte für den Geldtransfer

1. Klärung der Herkunft – Sammeln Sie alle erforderlichen Unterlagen (Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, Kontobewegungen).
2. Bankgespräch – Informieren Sie Ihre deutsche Bank über den geplanten Transfer und legen Sie die Unterlagen vor; die Bank führt eine AML‑Prüfung durch.
3. Wahl des Transferwegs – Nutzen Sie SEPA‑Überweisung (Kosten ≈ 150 PLN) oder spezialisierte Zahlungsdienstleister, die Dokumentation bereitstellen.
4. Bestätigung an polnische Bank – Lassen Sie sich von Ihrer deutschen Bank eine offizielle Bestätigung (Letter of Origin) ausstellen.
5. Einreichung beim Notar – Der Notar verlangt die Bestätigung zusammen mit den übrigen Kaufunterlagen.
6. Abschluss der Zahlung – Nach Notarbestätigung wird das Geld auf das Treuhandkonto des Entwicklers (mieszkaniowy rachunek powierniczy) überwiesen.

Typische Fehler und Risiken

• Unvollständige Dokumente – Fehlende Steuerbescheide führen zu Verzögerungen oder Kreditablehnung.
• Falsche Währungsangaben – Da alle Preise in PLN angegeben werden, sollte der Umrechnungskurs zum Zeitpunkt der Überweisung dokumentiert sein, um Nachfragen zu vermeiden.
• Unterlassene Notarbestätigung – Ohne Letter of Origin kann der Notar die Transaktion nicht beurkunden.
• Überschreiten der 15 000 EUR‑Grenze – Beträge darüber werden automatisch einer intensiveren AML‑Prüfung unterzogen.

Checkliste für den Herkunftsnachweis

Ablauf der Geldüberweisung nach polnischen Banken

Der Transfer von Kapital aus Deutschland nach Polen erfolgt üblicherweise über die Standard‑Banküberweisung (SEPA) oder über spezialisierte Geldtransfer‑Dienstleister. Für einen Immobilienkauf empfiehlt sich die SEPA‑Überweisung, weil sie die Transparenz der Herkunft der Mittel gewährleistet und die Nachweisführung gegenüber dem polnischen Notar erleichtert.

Schritt‑für‑Schritt‑Plan

1. Bankkonto in Polen eröffnen – Ein polnisches Girokonto (z. B. bei der PKO BP oder ING) ist Voraussetzung, um die Summe dort einzuzahlen.
2. Konto‑Verknüpfung – Im Online‑Banking die IBAN des Notars oder der Immobiliengesellschaft hinterlegen, damit der Notar die Zahlung sofort prüfen kann.
3. SEPA‑Überweisung – Betrag, Verwendungszweck (z. B. „Kaufpreis Wohnung Mokotów“) und Empfänger‑IBAN eingeben. Die Überweisung erfolgt in der Regel innerhalb von 1–3 Werktagen.
4. Bestätigung an den Notar – Nach Zahlungseingang eine Kopie des Überweisungsbelegs per E‑Mail senden. Der Notar legt die Belegnummer als Nachweis im Kaufvertrag fest.

Kostenübersicht

• Bankgebühr – 5–10 € pro Überweisung (je nach Bank).
• Währungsumrechnung – Bei Überweisungen aus Euro‑Konten fallen keine Wechselkursschwankungen an, da Polen ebenfalls den Euro als Referenz nutzt.
• Spezialtransfer‑Kosten – Falls ein Dienstleister wie Western Union genutzt wird, können Kosten bis zu 2 % des Betrags anfallen.

Typische Fehler vermeiden

• Unvollständiger Verwendungszweck – Ohne eindeutigen Verwendungszweck kann die polnische Notarkontrolle die Herkunft nicht nachvollziehen.
• Verzögerte Überweisung – Eine zu lange Wartezeit kann zu Verzögerungen im Notar‑Termin führen.
• Nicht‑SEPA‑Überweisung – Nicht‑SEPA‑Transfers sind langsamer und weniger transparent.

Dokumente für den Herkunftsnachweis

Der polnische Notar verlangt einen Nachweis der Herkunft der Mittel, um Geldwäsche zu verhindern. Die folgenden Unterlagen sind in der Regel erforderlich:

Ablauf bei der Notar‑Prüfung

1. Einreichung – Alle Dokumente beim Notar einreichen, idealerweise in digitaler Form.
2. Prüfung – Der Notar prüft die Übereinstimmung von Betrag, Datum und Herkunft.
3. Bestätigung – Der Notar stellt einen Nachweis aus, der im Kaufvertrag vermerkt wird.

Vergleich der Kaufnebenkosten in Polen

Die Kaufnebenkosten variieren je nach Marktsegment (Primär‑ vs. Sekundärmarkt) und Bezirk. Im Folgenden ein kurzer Vergleich, basierend auf den aktuellen Statistiken:

Primärmarkt (neue Wohnungen)

• VAT – 8 % bis 150 m², 23 % darüber.
• Notar‑Gebühr – Maximal 1 % des Kaufpreises + 23 % VAT.
• PCC – Keine, da bereits im Preis enthalten.

Sekundärmarkt (Wohnungen von Privatpersonen)

• PCC – 2 % des Kaufpreises, erhoben vom Notar.

Beispielrechnung (Mokotów, 53 m², 955 000 PLN)

• PCC – 19 100 PLN (2 %).

Interne Verweise für weitere Details

• Immobilienpreise Warschau nach Bezirken
• Kaufnebenkosten in Polen
• Neue Entwicklungen in Mokotów
• Kredit‑Berechnungs‑Tool
• Landregister‑Eintrag

Wie NAWROCKI Real Estate unterstützt

NAWROCKI Real Estate ist Ihr Käufer‑Agent für Neubau‑Wohnungen in Warschau. Wir vergleichen Angebote von über 280 Projekten, prüfen die Entwicklerpreise gegen reale Notar‑Transaktionen (RCN) und lesen die umowa deweloperska sowie den Informationsprospekt. Unser Service ist in der Regel kostenfrei, weil die Entwickler die Vermittlungsgebühr übernehmen. Wir koordinieren den Zahlungsplan, begleiten die technische Abnahme (odbiór techniczny) und unterstützen Sie bei der Bereitstellung des Herkunftsnachweises – inklusive Vorlage bei Ihrer Bank und dem Notar.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Lassen Sie sich vor einer Entscheidung von einem Notar, Anwalt, Steuer- oder Finanzierungsberater beraten.

Quellen

• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ISAP)
• Ustawa z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (ISAP)