Налог при продаже квартиры в Польше: правило 5 лет и ulga

Если вы продаёте квартиру в Польше раньше, чем пройдут пять полных календарных лет, считая с конца года покупки, с дохода от продажи платится 19% PIT. Налог берётся не со всей цены, а с дохода, и его можно законно уменьшить или не платить вовсе, если в течение трёх лет потратить деньги на собственное жильё (ulga mieszkaniowa). Ниже — как считать срок, что уменьшает доход, где у налоговых органов и судов нет единой позиции и что проверить до подписания нотариального акта.

Когда возникает налог: как считать пять лет

Главное правило записано в ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (закон о подоходном налоге с физических лиц): налог возникает, если квартира продана до окончания пяти календарных лет, считая с конца года, в котором вы её купили. Срок идёт не с даты сделки, а с конца года покупки, поэтому на практике он всегда длиннее пяти лет.

Пример по этому правилу:

• квартира куплена в марте 2022 года — отсчёт начинается после конца 2022 года;
• пять календарных лет — это 2023, 2024, 2025, 2026 и 2027 годы;
• продажа в 2028 году или позже уже не попадает под это правило, а продажа в декабре 2027 года — попадает.

Квартиры, купленные в январе и в декабре одного года, выходят из-под налога одновременно. Поэтому перенос сделки на начало следующего года иногда решает вопрос налога целиком.

Что считается датой покупки

При покупке у застройщика налоговые органы обычно считают датой приобретения день подписания umowa przenosząca własność (договор о переносе права собственности у нотариуса), а не дату umowa deweloperska (договор с застройщиком). Если квартира досталась по наследству, в дар, при разделе имущества супругов или через spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (кооперативное право на квартиру), правила подсчёта срока могут отличаться. В таких случаях дату лучше подтвердить у doradca podatkowy (налоговый консультант) до того, как назначать сделку.

С какой суммы платится 19%: доход, а не цена

Ставка 19% применяется к доходу. Упрощённо доход — это цена продажи минус расходы, связанные с покупкой и улучшением квартиры. Точный перечень того, что признаётся расходом, зависит от документов, и спорные позиции лучше разобрать с консультантом.

Что, как правило, уменьшает налогооблагаемый доход:

• цена покупки, указанная в akt notarialny (нотариальный акт);
• налоги и сборы при покупке — например, PCC на вторичном рынке, taksa notarialna (нотариальный тариф), судебные сборы за запись в księga wieczysta (ипотечная книга);
• документально подтверждённые расходы на ремонт и улучшение квартиры, которые повысили её стоимость, — фактуры на ваше имя;
• расходы на саму продажу — например, нотариус или комиссия агентства, если её платит продавец.

Что часто вызывает споры: чеки без данных покупателя, работа своими руками, мебель и техника, банковские проценты и комиссии по ипотеке. Их статус зависит от конкретной ситуации, поэтому рассчитывать на них заранее не стоит.

Ещё один нюанс: если цена в акте заметно ниже рыночной, налоговый орган может поставить её под сомнение. Заниженная цена в акте — плохая идея и для продавца, и для покупателя.

Ставки и платежи вокруг продажи и покупки

Часть платежей вы уже сделали при покупке, и документы о них теперь работают на вас. Ниже — ставки и сборы, которые встречаются в таких сделках.

Источник: ставки и сборы по действующим законам, сводка NAWROCKI на 10.11.2026.

Ставка PCC описана в ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych: налог не взимается при покупке у застройщика, где в цене уже есть VAT. Если вы покупали квартиру с рук, суммы ниже — это часть ваших документированных расходов.

Источник: примеры расчёта NAWROCKI по ставкам на 10.11.2026.

Подробно о расходах покупателя — в статье налог PCC и нотариальные расходы при покупке квартиры. Если вы сдавали квартиру, налог с аренды платится отдельно от налога с продажи — разбор есть в материале о паушальном налоге на аренду квартиры.

Ulga mieszkaniowa: как законно не платить налог

Ulga mieszkaniowa (жилищная льгота) освобождает доход от налога, если деньги от продажи в течение трёх лет потрачены на собственные жилищные нужды. Обычно этот срок отсчитывают от конца года, в котором прошла продажа; крайнюю дату для своей сделки лучше подтвердить у doradca podatkowy.

Как, как правило, работает льгота:

• освобождение пропорционально: если на жильё потрачена только часть выручки, от налога освобождается соответствующая часть дохода;
• к жилищным целям закон относит, в частности, покупку другой квартиры или дома, строительство и ремонт собственного жилья, а также погашение ипотечного кредита, взятого на покупку жилья, — полный перечень и условия есть в ustawa o PIT;
• деньги должны пойти на ваше собственное жильё: квартира, купленная только для сдачи в аренду, может не пройти проверку.

Где у налоговых органов и судов нет единой позиции:

• расходы, сделанные до продажи, — например, если вы сначала купили новую квартиру, а потом продали старую;
• покупка жилья, которое вы сдаёте или в котором не живёте;
• рефинансирование ипотеки и погашение кредита, взятого не только на жильё;
• жильё за пределами ЕС. Насколько мы понимаем, льгота связана с местом нахождения жилья (страны ЕС, ЕЭЗ и Швейцария), поэтому покупка квартиры в Беларуси, Украине или Казахстане, скорее всего, не подойдёт. Это нужно обязательно проверить до сделки.

Если ситуация нестандартная, можно запросить interpretacja indywidualna (индивидуальное налоговое разъяснение) — порядок описан на podatki.gov.pl. Такое разъяснение даёт опору в разговоре с налоговой, если факты в запросе описаны точно.

Сколько стоит квартира в Варшаве и почему рост цены не равен доходу

Налог считается от цены в акте, а она обычно ниже цены в объявлениях. По данным NBP за II квартал 2026 года средняя цена предложения на вторичном рынке Варшавы — 19 059 zł за м², а средняя цена сделки — 16 723 zł за м². За год цены сделок на вторичном рынке выросли на 1,3%, цены предложения — на 3,6%.

Медианы по районам из нотариальных актов (RCN) показывают, что квартира от застройщика на перепродаже конкурирует со вторичным рынком, где цена м² бывает и ниже, и выше первичной:

Источник: RCN — Rejestr Cen Nieruchomości, сделки с 2024-11-10 по 2025-12-19, медианы с поправкой на индекс цен района, анализ NAWROCKI.

Прибыль на бумаге и прибыль после налога — разные вещи. Прежде чем выставлять квартиру, проверьте цены сделок RCN в районе Praga-Północ или в своём районе и сравните их со своей ценой покупки и документированными расходами. Чем отличаются два рынка, мы разбирали в статье первичный или вторичный рынок в Варшаве.

Пошагово: продажа квартиры до истечения пяти лет

1. Найдите akt notarialny покупки и проверьте дату приобретения; данные о собственности можно сверить в Elektroniczne Księgi Wieczyste (электронный реестр ипотечных книг).
2. Посчитайте, в каком году заканчивается пятилетний срок, и решите, есть ли смысл подождать до начала следующего года.
3. Соберите документы расходов: акт покупки, подтверждения уплаты PCC и сборов, фактуры на ремонт.
4. Оцените реальную цену продажи по сделкам в районе, а не по объявлениям.
5. Решите заранее, будете ли вы пользоваться ulga mieszkaniowa и на что именно пойдут деньги.
6. После продажи подайте декларацию за год продажи — обычно это PIT-39; срок подачи и уплаты проверьте на podatki.gov.pl или в urząd skarbowy (налоговая инспекция).
7. Если заявили льготу, храните документы расходов и следите за трёхлетним сроком. Если деньги не будут потрачены, декларацию, скорее всего, придётся скорректировать и доплатить налог с процентами.
8. В нестандартной ситуации — наследство, раздел имущества, покупка за границей — получите консультацию doradca podatkowy или interpretacja indywidualna до сделки.

Иностранцы, B2B и аренда: на что обратить внимание

• Налоговое резидентство. Доход от продажи квартиры, расположенной в Польше, как правило, облагается в Польше, даже если вы уже переехали. Если вы налоговый резидент другой страны, например Беларуси или Казахстана, проверьте соглашение об избежании двойного налогообложения и то, как доход нужно показать в стране резидентства.
• B2B и JDG. Если квартира — ваше частное имущество, её продажа, как правило, облагается отдельно от доходов по B2B-контракту, и форма налогообложения фирмы здесь роли не играет. Если квартира числилась в фирме как środek trwały (основное средство), правила другие — это вопрос к бухгалтеру до сделки.
• Сдача в аренду. Налог с аренды и налог с продажи — разные налоги. Но если вы планируете использовать льготу, помните: покупка нового жилья только для сдачи в аренду — одна из спорных ситуаций.

Частые ошибки продавцов

• считать пять лет от даты сделки, а не от конца года покупки;
• не сохранять фактуры за ремонт и подтверждения уплаты PCC и сборов;
• рассчитывать на льготу, не проверив, подходит ли выбранное жильё, — особенно за границей или для сдачи в аренду;
• не подать декларацию, потому что дохода нет: даже при продаже без прибыли декларацию, вероятно, всё равно нужно подать, и это стоит уточнить;
• указать в акте цену ниже рыночной.

Как помогает NAWROCKI Real Estate

Мы не налоговые консультанты, и расчёт налога лучше сделать с doradca podatkowy. Но если вы продаёте квартиру, чтобы купить новую от застройщика и уложиться в ulga mieszkaniowa, мы берём на себя покупательскую часть:

• сравниваем предложения многих застройщиков сразу — посмотрите каталог новостроек в Варшаве;
• проверяем цену застройщика за м² по реальным нотариальным сделкам (RCN) в районе;
• читаем umowa deweloperska и prospekt informacyjny (информационный проспект);
• ведём переговоры о цене и условиях с застройщиком;
• следим за графиком платежей — это важно, если деньги от продажи должны быть потрачены в пределах срока льготы;
• помогаем с odbiór techniczny (техническая приёмка квартиры).

В большинстве проектов, с которыми мы работаем, комиссию агентству платит застройщик, поэтому для покупателя услуга обычно бесплатна; если нет, мы говорим об этом до начала работы.

Хотите понять, какую квартиру реально купить на деньги от продажи и в какие сроки? Свяжитесь с нами — разберём вашу ситуацию и подберём варианты.

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед решением проконсультируйтесь с нотариусом, юристом, налоговым или кредитным консультантом.

Источники

• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Krajowa Administracja Skarbowa — podatki.gov.pl
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości