Податок з продажу квартири в Польщі: правило 5 років і пільга

Якщо ви продаєте квартиру в Польщі до завершення п’яти календарних років, рахуючи від кінця року купівлі, з доходу від продажу сплачується 19% PIT. Податок рахують не з усієї ціни, а з доходу, і його можна законно зменшити або не платити зовсім, якщо протягом трьох років витратити гроші на власне житло (ulga mieszkaniowa). Нижче — як рахувати строк, які витрати зменшують дохід, у яких питаннях податкова і суди розходяться та що перевірити до підписання нотаріального акта.

Коли виникає податок і як рахувати п’ять років

Головне правило міститься в ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (закон про податок на доходи фізичних осіб): податок виникає, якщо квартиру продано до кінця п’яти календарних років, які рахують від кінця року, коли ви її купили. Строк починається не з дати угоди, а з кінця року купівлі, тож на практиці він завжди довший за п’ять років.

Приклад за цим правилом:

• квартиру куплено у вересні 2023 року — відлік починається після кінця 2023 року;
• п’ять календарних років — це 2024, 2025, 2026, 2027 і 2028 роки;
• продаж у 2029 році чи пізніше вже не підпадає під це правило, а продаж у листопаді 2028 року — підпадає.

Для сімей, які купили першу квартиру невдовзі після переїзду, а тепер шукають більшу, це має практичне значення: іноді достатньо перенести угоду на кілька тижнів — на початок наступного року.

Яка дата вважається датою купівлі

Якщо ви купували у забудовника, податкові органи зазвичай беруть дату umowa przenosząca własność (нотаріальний договір про перехід права власності), а не дату umowa deweloperska (договір із забудовником). Для квартир, отриманих у спадок, у дарунок, під час поділу майна подружжя або через spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (кооперативне право на квартиру), строк може рахуватися інакше. У таких випадках дату краще підтвердити в doradca podatkowy (податковий консультант) ще до того, як домовлятися з покупцем.

З якої суми платять 19%: дохід, а не ціна

Ставку 19% застосовують до доходу. Спрощено дохід — це ціна продажу мінус витрати на купівлю та поліпшення квартири. Що саме визнається витратою, залежить від документів, тому спірні позиції варто обговорити з консультантом.

Що, як правило, зменшує оподатковуваний дохід:

• ціна купівлі, зазначена в akt notarialny (нотаріальний акт);
• податки та збори при купівлі — PCC на вторинному ринку, taksa notarialna (нотаріальний тариф), судові збори за запис у księga wieczysta (іпотечна книга);
• документально підтверджені витрати на ремонт і поліпшення, які підвищили вартість квартири, — фактури на ваше ім’я;
• витрати на сам продаж, наприклад нотаріус або комісія агентства, якщо її платить продавець.

Що часто стає предметом суперечок: чеки без даних покупця, ремонт власними руками, меблі та техніка, банківські відсотки й комісії за іпотекою. Їхній статус залежить від конкретної ситуації, тому закладати їх у розрахунок наперед не варто.

Окремий ризик — занижена ціна в акті. Якщо вона помітно нижча за ринкову, податковий орган може поставити її під сумнів, і це створює ризики для обох сторін угоди.

Ставки й платежі під час продажу та купівлі

Частину платежів ви вже зробили, коли купували квартиру, і документи про них тепер працюють на вас. Ось ставки та збори, з якими стикаються в таких угодах.

Джерело: ставки й збори за чинними законами, зведення NAWROCKI станом на 10.11.2026.

PCC регулює ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych: цей податок не стягують при купівлі у забудовника, де VAT уже входить у ціну. Якщо ж ви купували квартиру на вторинному ринку, суми нижче — частина ваших задокументованих витрат.

Джерело: приклади розрахунку NAWROCKI за ставками станом на 10.11.2026.

З 2023 року покупець першого власного житла на вторинному ринку може бути звільнений від PCC, якщо виконано умови закону. Як при цьому враховується житло, яке ви маєте в Україні, варто підтвердити в податковій. Детальніше — у статті податки та додаткові витрати при купівлі квартири.

Ulga mieszkaniowa: як законно не платити податок

Ulga mieszkaniowa (житлова пільга) звільняє дохід від податку, якщо гроші від продажу протягом трьох років витрачено на власні житлові потреби. Зазвичай цей строк рахують від кінця року, у якому відбувся продаж; крайню дату для своєї угоди краще підтвердити в doradca podatkowy.

Як, як правило, працює пільга:

• звільнення пропорційне: якщо на житло витрачено лише частину виручки, від податку звільняється відповідна частина доходу;
• до житлових цілей закон відносить, зокрема, купівлю іншої квартири чи будинку, будівництво й ремонт власного житла, а також погашення іпотечного кредиту, взятого на купівлю житла, — повний перелік і умови є в ustawa o PIT;
• гроші мають піти на ваше власне житло: квартира, куплена тільки під оренду, може не пройти перевірку.

Де податкові органи й суди не мають єдиної позиції:

• витрати, зроблені до продажу, — наприклад, коли ви спершу купили нову квартиру, а потім продали стару;
• житло, яке ви здаєте або в якому не живете;
• рефінансування іпотеки та погашення кредиту, взятого не лише на житло;
• житло за межами ЄС. Наскільки ми розуміємо, пільга пов’язана з місцем розташування житла (країни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарія), тому купівля чи ремонт квартири в Україні, Білорусі або Казахстані, найімовірніше, не дасть звільнення. Для багатьох українських сімей це ключове питання — перевірте його до угоди.

Якщо ситуація нестандартна, можна подати запит на interpretacja indywidualna (індивідуальне податкове роз’яснення) — порядок описано на podatki.gov.pl. Таке роз’яснення дає опору в розмові з податковою, якщо факти в запиті описано точно.

Ціни у Варшаві: чому зростання ціни ще не дохід

Податок рахують від ціни в акті, а вона зазвичай нижча за ціну в оголошеннях. За даними NBP за II квартал 2026 року середня ціна пропозиції на вторинному ринку Варшави — 19 059 zł за м², а середня ціна угоди — 16 723 zł за м². За рік ціни угод на вторинному ринку зросли на 1,3%, ціни пропозиції — на 3,6%.

Медіани з нотаріальних актів (RCN) показують: квартира від забудовника під час перепродажу конкурує з вторинним ринком, де ціна м² буває і нижчою, і вищою за первинну.

Джерело: RCN — Rejestr Cen Nieruchomości, угоди з 2024-11-10 по 2025-12-19, медіани з поправкою на індекс цін району, аналіз NAWROCKI.

Прибуток на папері й прибуток після податку — різні речі. Перш ніж виставляти квартиру, перегляньте ціни угод RCN у районі Praga-Południe або у своєму районі й порівняйте їх зі своєю ціною купівлі та задокументованими витратами. Загальну картину по місту ми зібрали в огляді ціни на квартири у Варшаві по районах.

Покроково: продаж квартири до спливу п’яти років

1. Знайдіть akt notarialny купівлі та перевірте дату набуття; дані про власність можна звірити в Elektroniczne Księgi Wieczyste (електронний реєстр іпотечних книг).
2. Порахуйте, у якому році закінчується п’ятирічний строк, і вирішіть, чи є сенс зачекати до початку наступного року.
3. Зберіть документи витрат: акт купівлі, підтвердження сплати PCC і зборів, фактури за ремонт.
4. Оцініть реальну ціну продажу за угодами в районі, а не за оголошеннями.
5. Заздалегідь вирішіть, чи користуватиметеся ulga mieszkaniowa і на що саме підуть гроші.
6. Після продажу подайте декларацію за рік продажу — зазвичай це PIT-39; строк подання та сплати перевірте на podatki.gov.pl або в urząd skarbowy (податкова інспекція).
7. Якщо ви заявили пільгу, зберігайте документи витрат і стежте за трирічним строком. Якщо гроші не буде витрачено, декларацію, найімовірніше, доведеться виправити й доплатити податок із відсотками.
8. У нестандартній ситуації — спадок, поділ майна, купівля житла за кордоном — отримайте консультацію doradca podatkowy або interpretacja indywidualna до угоди.

Статус UKR, карта CUKR і переїзд: на що зважити

• Податкове резидентство. Якщо ви живете в Польщі й тут центр ваших життєвих інтересів, ви, найімовірніше, польський податковий резидент. Статус UKR чи карта CUKR самі по собі правила п’яти років не змінюють.
• Повернення в Україну. Дохід від продажу квартири, розташованої в Польщі, як правило, оподатковується в Польщі, навіть якщо ви вже виїхали. Як показати цей дохід в Україні, залежить від угоди про уникнення подвійного оподаткування — це варто перевірити з консультантом заздалегідь.
• Оренда. Якщо квартиру здавали, податок з оренди сплачується окремо від податку з продажу — докладніше в матеріалі про податок на оренду квартири в Польщі.

Типові помилки продавців

• рахувати п’ять років від дати угоди, а не від кінця року купівлі;
• не зберігати фактури за ремонт і підтвердження сплати PCC та зборів;
• розраховувати на пільгу, не перевіривши, чи підходить вибране житло, — особливо за кордоном або під оренду;
• не подати декларацію, бо доходу немає: навіть за продажу без прибутку декларацію, ймовірно, все одно треба подати, і це варто уточнити;
• вказати в акті ціну, нижчу за ринкову.

Як допомагає NAWROCKI Real Estate

Ми не податкові консультанти, і розрахунок податку краще зробити з doradca podatkowy. Але якщо ви продаєте квартиру, щоб купити нову від забудовника й укластися в ulga mieszkaniowa, ми беремо на себе частину покупця — і допомагаємо уникнути сюрпризів від забудовника:

• порівнюємо пропозиції багатьох забудовників одночасно — перегляньте каталог новобудов у Варшаві;
• перевіряємо ціну забудовника за м² за реальними нотаріальними угодами (RCN) у районі;
• читаємо umowa deweloperska і prospekt informacyjny (інформаційний проспект);
• ведемо переговори щодо ціни та умов із забудовником;
• стежимо за графіком платежів — це важливо, якщо гроші від продажу мають бути витрачені в межах строку пільги;
• допомагаємо з odbiór techniczny (технічне приймання квартири).

У більшості проєктів, з якими ми працюємо, комісію агентству платить забудовник, тож для покупця послуга зазвичай безкоштовна; якщо ні, ми кажемо про це до початку роботи.

Хочете зрозуміти, яку квартиру реально купити за гроші від продажу і в які строки? Зв’яжіться з нами — розберемо вашу ситуацію та підберемо варіанти.

Стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Перед рішенням проконсультуйтеся з нотаріусом, юристом, податковим або кредитним консультантом.

Джерела

• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Krajowa Administracja Skarbowa — podatki.gov.pl
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości