Polonya ev satış vergisi ve satın alma masrafları

Polonya’da bir daire satarken ödenmesi gereken vergiler, satışın gerçekleştiği piyasa (ilk el ya da ikinci el) ve alıcının durumuna göre değişir. Örneğin, ikinci el bir daire için %2 PCC (PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych) 500 000 PLN fiyatlı bir işlemde 10 000 PLN tutarındadır. İlk el yeni bir dairede ise KDV %8‑%23 arasında değişir ve fiyatın içinde zaten dahildir.

Satışta hangi vergiler uygulanır?

1. KDV (VAT) – yeni dairelerde

• %8 – 150 m²’ye kadar kullanılabilir alana sahip daireler için.
• %23 – 150 m² üzerindeki alan ve ayrı satılan otopark, depo gibi birimler için.

KDV, geliştiricinin fiyatına dahil olduğundan alıcı ekstra bir vergi ödemez, ancak fiyatı etkiler. Bu oranlar 2024‑2025 yıllarında değişmemiştir ve Ustawa o podatku od towarów i usług kaynaklıdır.

2. PCC – ikinci el dairelerde

• %2 piyasa değeri üzerinden uygulanır. Noter tarafından tahsil edilir.
• İlk konut alımında, 2023 sonrası belirli şartlar sağlanıyorsa muafiyet mümkündür (ör. yabancı vatandaşın Polonya’da ikamet izni yoksa ve daireyi 5 yıl içinde satmazsa).

3. Noter ve tapu (sądowe) ücretleri

• Noter ücreti değişkendir, maksimum tarifeler Ustawa o maksymalnych stawkach taksy notarialnej içinde belirlenmiştir.

Kaynak: Minister of Justice regulation, 2026‑11‑09

4. Satıştan elde edilen gelir vergisi (PIT)

• %19 – daire 5 takvim yılı içinde satılırsa, kazanç üzerinden gelir vergisi uygulanır.
• ulga mieszkaniowa – satışı sonrası elde edilen gelir, 3 yıl içinde yeni bir konut alımına yönlendirilirse vergi muafiyeti alınabilir.

Bu kural Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych kapsamında düzenlenmiştir.

Maliyet örnekleri: 500 k‑800 k‑1,2 M PLN daireler

Kaynak: cost_examples, 2026‑11‑09

Satın alma sürecinin adım adım rehberi

1. Bütçe ve finansman planı – NBP referans oranı %3,75 ve bankaların tipik marjı %2,25 olduğu için tipik mortgage %6’dır ([mortgage] verisi). Kredi hesabı için /kalkulator-kredytowy sayfasını kullanın.
2. Geliştiriciyi ve daireyi seçin – NAWROCKI Real Estate, birden fazla geliştiricinin tekliflerini karşılaştırır, fiyat/m² gerçek RCN işlem fiyatlarıyla kontrol eder.
3. Satın alma koşullarını inceleyin – umowa deweloperska ve bilgi prospektüsü okunur; KDV oranı, ödeme takvimi ve ek masraflar netleştirilir.
4. Noter ve tapu işlemleri – Noter, PCC’yi tahsil eder; tapu kaydı için 200 PLN giriş ücreti ödenir.
5. Mortgage başvurusu – Banka, krediye %80 LTV (loan‑to‑value) verir; geri ödeme süresi genellikle 25‑30 yıl.
6. Teknik kabul (odbiór techniczny) – NAWROCKI, dairenin teknik kabul sürecini takip eder, eksikliği rapor eder.
7. Satış sonrası vergi planlaması – 5‑yıllık sınır ve ulga mieszkaniowa koşulları kontrol edilir; gerekirse vergi danışmanına başvurulur.

Sık yapılan hatalar ve riskler

• KDV’yi göz ardı etmek – Yeni dairelerde KDV fiyatın içinde olsa da %23 oranı yüksek birim fiyatı oluşturur; bütçenizi buna göre ayarlayın.
• PCC muafiyetine hak kazanmadığını varsaymak – Muafiyet sadece ilk konut alımında ve belirli şartlarda geçerlidir; vergi dairesiyle (Krajowa Administracja Skarbowa) teyit edilmelidir.
• Noter ücretlerini sabit kabul etmek – Noter ücreti pazarlık edilebilir; maksimum tarifeyi aşmamalıdır.
• Satışta vergi planlamasını ihmal etmek – 5‑yıllık sınır içinde satarsanız %19 PIT ödersiniz; ulga mieszkaniowa koşullarını bilmek tasarruf sağlar.

NAWROCKI Real Estate nasıl yardımcı olur?

NAWROCKI, yeni inşaat dairelerinde alıcı temsilciliği yapar; birden fazla geliştiricinin tekliflerini aynı anda karşılaştırır ve fiyat/m²’yi RCN verileriyle doğrular. Umowa deweloperska ve bilgi prospektüsü detaylı olarak incelenir, fiyat ve ödeme koşulları geliştiricilerle müzakere edilir. Ödeme takvimi izlenir, teknik kabul (odbiór techniczny) sürecinde destek sağlanır ve çoğu projede hizmet ücreti geliştirici tarafından karşılanır, bu da alıcı için ücretsiz bir hizmet demektir.

İletişim sayfamızdan bize ulaşın, ücretsiz danışmanlık alın ve Polonya’da sorunsuz bir konut alım süreci yaşayın.

Polonya’da ilk ev alımında PCC muafiyeti | Polonya’da ev alırken vergi masrafları | Varşova’da emlak komisyonu

Satın Alma İçin Gerekli Belgeler ve Hazırlık Süreci

Polonya’da bir daire satın alırken, noter ve tapu işlemlerinin sorunsuz ilerlemesi için önceden hazırlanması gereken belgeler kritiktir. Aşağıda, hem yeni hem de ikinci el piyasasında sıkça talep edilen belgeler listelenmiştir:

• Kimlik ve ikamet belgesi: Pasaport veya kimlik kartı ve Polonya’da ikamet ettiğinizi gösteren resmi belge (kayıt belgesi, ikamet izni vb.).
• NIP (Vergi Kimlik Numarası): Polonya’da vergi mükellefi olduğunuzu kanıtlayan numara. Yabancılar için NIP, yerel vergi dairesinden alınabilir.
• Finansman kanıtı: Kredi onayı, banka dekontu veya nakit ödeme beyanı. Kredi kullanacaksanız, bankanın kredi ön onayı (pre‑approval) belgesi sürecin hızlanmasını sağlar.
• Satın alma sözleşmesi (Umowa przedwstępna): Tarafların hak ve yükümlülüklerini belirten ön sözleşme. Bu aşamada %10‑%20 peşinat ödenir ve sözleşmede iptal şartları netleştirilir.
• Tapu kaydı sorgulama raporu: Elektronik Księgi Wieczyste (EKW) üzerinden alınan güncel tapu raporu, mülkiyet durumu, ipotek ve haciz gibi kısıtlamaları gösterir. [[https://ekw.ms.gov.pl/]]
• Mülk sigortası poliçesi: Kredi veren bankalar genellikle zorunlu kılar; hem yapı sigortası (OC) hem de içerik sigortası (ubezpieczenie mienia) önerilir.

Bu belgeler toplandıktan sonra notere randevu alınır ve Satın alma sözleşmesi (Umowa przyrzeczona) imzalanır. Noter, sözleşmeyi onaylayarak resmi bir belge haline getirir ve aynı anda KDV ya da PCC’nin tahsil edilmesini sağlar.

Vergi Muafiyetleri ve Ulga Mieszkaniowa’nın Uygulanması

Polonya’da ilk ev alımında ulga mieszkaniowa (konut indirim) adı verilen bir vergi muafiyeti mevcuttur. Bu muafiyet, aşağıdaki şartların sağlanması halinde 2 % PCC’den tamamen muaf tutar:

1. Alıcı, Polonya’da daha önce mülkiyet sahibi olmamış olmalı; yani daha önce bir konut satın almamış ya da satmamış.
2. Satın alınan daire, ikamet amacıyla kullanılacak ve alıcı, en az üç yıl içinde bu mülkü satmayacak.
3. Satın alma fiyatı, 2026 itibarıyla 500 000 PLN’den düşük olmamalı; ancak bu eşik, yıllık enflasyon oranına göre ayarlanabilir.
4. Yabancı vatandaşlar için, Polonya’da ikamet izni (Karta pobytu) ve NIP numarası gereklidir; aksi takdirde muafiyetin uygulanması vergi dairesi (Urząd Skarbowy) onayına bağlıdır.

Muafiyetin resmi olarak tanınması için, notere PCC beyan formu (formularz PCC‑2) doldurulurken “ulga mieszkaniowa” seçeneği işaretlenir ve ilgili belgeler (ikamet izni, NIP, önceki mülk beyanı yokluğu) eklenir. Bu sürecin doğru yürütülmemesi halinde, vergi dairesi ek bir penalty (ceza) uygulayabilir.

Daha fazla bilgi ve örnek durumlar için NAWROCKI’nin rehberine göz atabilirsiniz: /tr/blog/polonya-ilk-ev-pcc-muafiyeti

Satış Sonrası Vergi ve Finansal Planlama

Dairenin satışı sırasında ortaya çıkan vergisel yükümlülükler, alıcıdan farklı olarak satıcıyı etkiler. En önemli iki vergi kalemi şunlardır:

• 19 % PIT (Kişisel Gelir Vergisi): Satıştan elde edilen kazanç, alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark üzerinden %19 oranında vergilendirilir. Ancak ulga mieszkaniowa kapsamında, elde edilen tutar üç yıl içinde yeni bir konut alımına yönlendirilirse bu vergi muafiyeti uygulanabilir.
• KDV (VAT) geri alımı: Yeni bir daireyi KDV dahil (8 %/23 %) fiyatla alıp, beş yıl içinde satarsanız, KDV’nin bir kısmını geri talep edebilirsiniz. Bu hak, KDV’nin ödenmiş olduğu tarih itibarıyla 5 takvim yılı içinde kullanılmalıdır.

Finansal planlama önerileri:

1. Satış tarihini stratejik belirleyin: 5‑yıllık bekleme süresi dolmadan satmak, %19 PIT ödemesine yol açar. Mümkünse, bekleme süresini tamamlayıp ardından satışa çıkın.
2. Kâr marjını hesaplayın: Alış fiyatı, PCC, noter ve tapu ücretleri, ipotek maliyeti (19 PLN) ve olası tadilat giderlerini dahil ederek net kârı önceden tahmin edin.
3. Vergi danışmanlığı alın: Uluslararası alıcılar için, Polonya vergi kanunları ve ikamet durumu karmaşık olabilir. NAWROCKI’nin vergi uzmanları, ulga mieszkaniowa ve KDV geri alımı süreçlerinde rehberlik sağlar.

Bu ek bölümler, Polonya’da ev alım‑satım sürecinin maliyet ve vergisel yönlerini daha kapsamlı bir şekilde anlamanıza yardımcı olacaktır.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal danışmanlık niteliği taşımaz. Karar vermeden önce bir noter, avukat, vergi ya da kredi danışmanına başvurun.

Kaynaklar

• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości