Vender un piso en Polonia: impuestos, regla de 5 años y exención

Si vendes un piso en Polonia antes de que pasen cinco años naturales completos, contados desde el final del año de compra, pagas un 19% de PIT (impuesto sobre la renta de las personas físicas) sobre la ganancia. El impuesto no se calcula sobre el precio de venta, sino sobre el rendimiento, y puedes reducirlo o evitarlo del todo si en un plazo de tres años destinas el dinero a tu propia vivienda (ulga mieszkaniowa). Aquí verás cómo contar el plazo, qué reduce la ganancia y qué puntos son discutidos.

Cuándo hay impuesto: cómo contar los cinco años

La regla principal está en la ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas): hay impuesto si el piso se vende antes de que terminen cinco años naturales contados desde el final del año en que lo compraste. El reloj no empieza el día de la firma, sino al cerrar el año de compra.

Un ejemplo con esta regla:

• compraste el piso en abril de 2022, así que la cuenta empieza al terminar 2022;
• los cinco años naturales son 2023, 2024, 2025, 2026 y 2027;
• una venta en diciembre de 2027 todavía entra en la regla, mientras que una venta en enero de 2028 o después ya no.

En casos así, retrasar la firma unas semanas al año siguiente puede eliminar el impuesto por completo.

Qué fecha cuenta como fecha de compra

Si compraste a un promotor, Hacienda suele tomar como fecha de compra la firma de la umowa przenosząca własność (escritura notarial de transmisión de la propiedad), no la de la umowa deweloperska (contrato con la promotora). En herencias, donaciones, repartos tras un divorcio o con un spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (derecho cooperativo sobre la vivienda), el plazo puede contarse de otra forma; confirma la fecha con un doradca podatkowy (asesor fiscal colegiado).

Sobre qué se paga el 19%: la ganancia, no el precio

Dicho de forma sencilla, la ganancia es el precio de venta menos los costes de compra y de mejora del piso. Por regla general, se grava por separado de tu salario o de tus ingresos como autónomo. Qué costes se aceptan depende de los documentos que tengas.

Lo que, por regla general, reduce la ganancia imponible:

• el precio de compra que figura en el akt notarialny (escritura notarial);
• los impuestos y tasas pagados al comprar, como el PCC en segunda mano, la taksa notarialna (honorarios del notario) y las tasas judiciales por las inscripciones en la księga wieczysta (registro de la propiedad);
• los gastos documentados de reforma y mejoras que aumentaron el valor del piso, con facturas a tu nombre;
• los costes de la propia venta, como el notario o la comisión de la agencia si la paga el vendedor.

Suelen discutirse los tiques sin tus datos, el trabajo propio, muebles y electrodomésticos, e intereses y comisiones de la hipoteca: no cuentes con ellos de antemano. Un precio de escritura claramente inferior al de mercado también puede ser cuestionado.

Impuestos y tasas en torno a la venta y la compra

Algunos ya los pagaste al comprar, y sus justificantes ahora juegan a tu favor.

Fuente: tipos y tasas legales vigentes, resumen de NAWROCKI a 10.11.2026.

El PCC lo regula la ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (ley del impuesto sobre actos jurídicos civiles): no se cobra al comprar a un promotor, porque el IVA ya va en el precio. Si compraste en segunda mano, los importes de abajo forman parte de tus costes documentados.

Fuente: ejemplos de cálculo de NAWROCKI con los tipos vigentes a 10.11.2026.

El lado del comprador lo detallamos en la guía de impuestos al comprar un piso en Polonia.

Ulga mieszkaniowa: la exención por vivienda

La ulga mieszkaniowa (exención por vivienda) libera la ganancia del impuesto si el dinero de la venta se destina, en un plazo de tres años, a tus propias necesidades de vivienda. Normalmente ese plazo se cuenta desde el final del año de la venta; confirma la fecha límite exacta de tu operación con un doradca podatkowy.

Cómo funciona, por regla general:

• la exención es proporcional: si solo destinas a vivienda una parte del dinero, solo queda exenta la parte correspondiente de la ganancia;
• la ley incluye, entre otras cosas, comprar otra vivienda, construir o reformar tu propia casa y amortizar una hipoteca pedida para comprar vivienda (los préstamos refinanciados son una zona gris); la lista completa está en la ley del PIT;
• el dinero debe ir a tu propia vivienda; un piso solo para alquilar puede no encajar.

Dónde la Administración y los tribunales no mantienen una postura única:

• gastos hechos antes de la venta, por ejemplo si primero compraste el piso nuevo y después vendiste el antiguo;
• una vivienda que alquilas o en la que no vives;
• viviendas fuera de la UE. Según entendemos, la exención depende de dónde está la vivienda (UE, EEE y Suiza). Comprar casa en España podría encajar, mientras que una compra en América Latina probablemente no; compruébalo siempre antes de comprometerte.

Si tu caso no es estándar, puedes pedir una interpretacja indywidualna (consulta vinculante individual); el procedimiento está en podatki.gov.pl.

Precios en Varsovia: por qué un anuncio más caro no es ganancia

El impuesto se calcula sobre el precio de la escritura, que suele ser inferior al de los anuncios. Según los datos del NBP del segundo trimestre de 2026, el precio medio de oferta en el mercado de segunda mano de Varsovia era de 19 059 zł por m², y el precio medio de transacción, de 16 723 zł por m². En un año, los precios de transacción de segunda mano subieron un 1,3% y los de oferta, un 3,6%.

Las medianas por distrito de las escrituras (RCN) muestran que una obra nueva revendida compite con una segunda mano a veces más barata y a veces más cara por m²:

Fuente: RCN — Rejestr Cen Nieruchomości, operaciones registradas del 2024-11-10 al 2025-12-19, medianas ajustadas por el índice de precios del distrito, análisis de NAWROCKI.

Antes de poner el piso a la venta, revisa los precios de transacción RCN en Włochy o en tu distrito y compáralos con tu precio de compra y tus costes documentados.

Paso a paso: vender antes de que pasen los cinco años

1. Busca el akt notarialny de tu compra y confirma la fecha de adquisición; los datos de propiedad se pueden comprobar en Elektroniczne Księgi Wieczyste (registro de la propiedad en línea).
2. Calcula en qué año termina el plazo y si compensa esperar al año siguiente.
3. Reúne los justificantes: escritura de compra, pago del PCC y tasas, facturas de reforma.
4. Estima el precio con operaciones reales del distrito, no con anuncios.
5. Decide de antemano si usarás la ulga mieszkaniowa y a qué irá el dinero.
6. Tras la venta, presenta la declaración de ese año, normalmente el PIT-39; comprueba el plazo en podatki.gov.pl o en el urząd skarbowy (oficina de Hacienda).
7. Si aplicas la exención, guarda los justificantes y vigila el plazo de tres años; si el dinero no se gasta, lo más probable es que tengas que corregir la declaración y pagar el impuesto con intereses.
8. En casos no estándar, como una herencia, consulta a un asesor antes de firmar.

Residentes, no residentes, autónomos e inversores

• Residencia fiscal. La venta de un piso situado en Polonia, por regla general, tributa en Polonia aunque ya te hayas ido. Si eres residente fiscal en España u otro país, revisa el convenio para evitar la doble imposición.
• Autónomos (JDG) y B2B. Si el piso es un bien privado, su venta, por regla general, tributa al margen de tu actividad. Si figuraba en la empresa como środek trwały (activo fijo), las reglas son otras; habla antes con tu gestor.
• Inversores. El alquiler tributa aparte de la venta, y reinvertir en otro piso para alquilar es un caso discutido para la exención: calcula la operación con y sin ella.
• Origen de los fondos. Si compras otro piso con ese dinero, guarda la escritura de venta y los extractos: el banco o el notario pueden pedirte justificarlo. Más en la guía sobre cómo demostrar el origen de fondos en Polonia.

Cómo te ayuda NAWROCKI Real Estate

No somos asesores fiscales. Pero si vendes para comprar un piso nuevo a un promotor dentro de la ulga mieszkaniowa, nos ocupamos de la compra:

• comparamos a la vez las ofertas de muchos promotores; mira nuestro catálogo de obra nueva en Varsovia;
• contrastamos el precio por m² del promotor con operaciones notariales reales (RCN) del distrito;
• leemos la umowa deweloperska y el prospekt informacyjny (folleto informativo);
• negociamos precio y condiciones con el promotor;
• seguimos el calendario de pagos, algo importante si el dinero de la venta debe gastarse dentro del plazo de la exención;
• te ayudamos con el odbiór techniczny (recepción técnica del piso).

En la mayoría de las promociones con las que trabajamos, la comisión de la agencia la paga el promotor, así que para el comprador el servicio suele ser gratuito; si no es así, te lo decimos antes de empezar.

¿Quieres saber qué puedes comprar con el dinero de la venta y en qué plazos? Contacta con nosotros y te preparamos opciones.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Consulte a un notario, abogado, asesor fiscal o hipotecario antes de decidir.

Fuentes

• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Krajowa Administracja Skarbowa — podatki.gov.pl
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości