Сколько стоит двухкомнатная квартира в Варшаве в 2026 году?

Сколько стоит двухкомнатная квартира в Варшаве? Коротко: новая двухкомнатная квартира площадью 40–50 m² сегодня стоит от примерно 500 000 zł на окраинах до более чем 1,3 млн zł в самом центре. Медиана по всей Варшаве — 700 000–850 000 zł. Разница зависит прежде всего от района и цены за квадратный метр.

Ниже показываем, откуда берутся эти суммы, сколько реально заплатите в разных районах и какие расходы добавляются к цене квартиры.

От чего зависит цена

Цена двухкомнатной квартиры — это произведение двух чисел: метража и ставки за квадратный метр. Типичные «двушки» на первичном рынке — 40–50 m². Для примера возьмём 45 m² (цены «от», первичный рынок):

• Средместье — ~29 700 zł/m² → ок. 1 336 000 zł
• Воля — ~24 100 zł/m² → ок. 1 084 000 zł
• Жолибож — ~21 900 zł/m² → ок. 985 000 zł
• Вилянув — ~19 000 zł/m² → ок. 855 000 zł
• Мокотув — ~18 500 zł/m² → ок. 832 000 zł
• Урсынув — ~17 000 zł/m² → ок. 765 000 zł
• Прага-Полудне — ~16 600 zł/m² → ок. 747 000 zł
• Бемово — ~16 500 zł/m² → ок. 742 000 zł
• Влохы — ~15 800 zł/m² → ок. 711 000 zł
• Таргувек — ~13 600 zł/m² → ок. 612 000 zł
• Бялоленка — ~12 200 zł/m² (от 9 490 zł/m²) → ок. 549 000 zł, в самых дешёвых проектах даже ниже 450 000 zł
• Рембертув — ~11 900 zł/m² → ок. 535 000 zł

Что это значит для покупателя? Одна и та же «двушка» может отличаться по цене более чем на 800 000 zł в зависимости от адреса. Если бюджет жёсткий, район — более важное решение, чем метраж: несколько километров дальше от центра часто означают на 30–40% меньший счёт.

Что добавится к цене квартиры

Цена из прайса застройщика — это ещё не всё. Реальная стоимость входа включает несколько дополнительных позиций:

• Транзакционные расходы — ок. 1,5–2% цены. На первичном рынке нет налога PCC 2% (НДС уже включён в цену), но добавляются нотариальный сбор и запись в поземельную книгу.
• Отделка от застройщика — ок. 3 000–4 000 zł/m². Для 45 m² это дополнительные 135 000–180 000 zł, если делаете «под ключ» с нуля.
• Ипотечный кредит — при финансировании покупки считайте ставку ок. 6% годовых (ставка NBP 3,75% плюс маржа банка ок. 2,25%).

Например: двухкомнатная квартира на Мокотуве за ~832 000 zł в состоянии от застройщика после отделки и расходов реально обойдётся в ок. 985 000–1 030 000 zł «под ключ».

Как выглядит покупка у застройщика

Процесс упорядочен и защищён юридически. Кратко:

1. Договор резервации — блокирует конкретную квартиру на время проверки кредитоспособности.
2. Договор с застройщиком — у нотариуса, с выплатами на эскроу-счёт (ваши деньги защищены до приёмки).
3. Технический приём — проверяете квартиру и заявляете дефекты на исправление.
4. Акт передачи собственности — финальная передача права и запись в поземельную книгу.

Если покупаете под аренду

Двухкомнатные квартиры легче всего сдать. Ставки аренды в Варшаве ориентировочно: Средместье ~100 zł/m²/мес., Воля ~92 zł/m², Мокотув ~88 zł/m², Бялоленка ~70 zł/m². Важный нюанс: более высокая аренда не означает более высокой доходности.

Валовая доходность обычно выше в более дешёвых районах, потому что цена покупки падает быстрее, чем аренда. В Бялоленке она достигает ок. 6,9% брутто — больше, чем в престижном центре, где вы платите в основном за локацию и потенциал роста стоимости. Это не гарантия дохода, а лишь ориентир — реальный результат зависит от простоев, расходов и налогов.

Частые вопросы

Сколько стоит самая дешёвая двухкомнатная квартира в Варшаве?

Самые дешёвые новые «двушки» — на окраинах. В Бялоленке цены стартуют от ок. 9 490 zł/m², что для ~45 m² даёт ок. 430 000 zł. Похоже в Рембертуве и Таргувеке — от 500 000–550 000 zł.

Какой метраж у типичной двухкомнатной квартиры?

Чаще всего 40–50 m². Меньшие «двушки» (38–42 m²) — для пары или одного человека, большие (48–55 m²) проектируют для семьи с ребёнком.

Нужно ли добавлять налог PCC 2%?

На первичном рынке — нет. У застройщика вы платите цену с НДС, без PCC. Налог 2% касается вторичного рынка. Но нотариальный сбор и запись в книгу добавляются всегда.

Сколько составит платёж по кредиту на такую «двушку»?

При ставке ок. 6% годовых и стандартном сроке 25–30 лет платёж зависит от суммы кредита и первого взноса. Проще всего посчитать самому в кредитном калькуляторе.

Посмотрите конкретные предложения

Указанные цены — это ставки «от»; реальный выбор зависит от конкретной инвестиции, этажа и планировки. В каталоге NAWROCKI более 217 инвестиций первичного рынка во всех 16 районах Варшавы.

• Смотрите актуальные квартиры в каталоге предложений.
• Рассчитайте платёж и кредитоспособность в кредитном калькуляторе.

Есть вопросы о конкретном районе или бюджете? Напишите AI-консультанту Aizabella на сайте или боту Telegram @RealEstatePolandBot — поможем сузить выбор до нескольких квартир под ваши критерии.