Polonya'da Müteahhit Sözleşmesi: İmzadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli

Polonya'da müteahhitle yapılan sözleşmeyi imzalamadan önce beş şeye dikkat edilmeli: sözleşmenin müteahhidin bilgilendirme prospektüsüyle uyumu, emanet hesabının türü ve ödeme planı, iki taraf için de dengeli sözleşme cezaları, tapu sicilindeki kayıtlar ve dairenin teslimi ile sözleşmeden dönme koşulları. Fiyatı da piyasayla karşılaştırmak gerekir: Varşova'nın Wola semtinde yeni konutlarda gerçekleşen satışların medyan fiyatı 20.714 PLN/m² oldu (RCN noter senetleri, 12.11.2024–19.12.2025 arasında tescil edilen işlemler), aynı semtte müteahhit fiyat listelerindeki medyan talep fiyatı ise 28.340 PLN/m² (NAWROCKI kataloğu, 10.11.2026 itibarıyla).

Umowa deweloperska nedir ve alıcıyı nasıl korur

Umowa deweloperska (müteahhit sözleşmesi: müteahhidin binayı inşa etmeyi, daireyi bağımsız bölüm olarak ayırmayı ve mülkiyeti alıcıya devretmeyi, alıcının da bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşme), anahtarı almadan önceki aylar, hatta yıllar boyunca haklarınızı belirler. Bu sözleşmenin kurallarını konut alıcılarının haklarının korunması ve Müteahhit Garanti Fonu hakkındaki 20 Mayıs 2021 tarihli kanun düzenler; Polonya'da buna kısaca yeni müteahhit kanunu denir.

Kanundan alıcı için üç temel güvence doğar:

• sözleşme akt notarialny (noter senedi) şeklinde yapılmak zorundadır ve noter, alıcının hakkının mülkün księga wieczysta (tapu siciline benzer kamu sicili) kaydına işlenmesi için başvuru yapar;
• alıcının ödemeleri müteahhidin normal hesabına değil, bankada tutulan mieszkaniowy rachunek powierniczy (konut emanet hesabı) hesabına gider;
• müteahhit, imzadan önce prospekt informacyjny (bilgilendirme prospektüsü) belgesini tüm ekleriyle birlikte teslim etmek zorundadır.

Ancak kanun ticari koşulları sizin yerinize yazmaz. Kesin teslim tarihi, ceza tutarları, iç mekân standardı ve metrekare farkının nasıl hesaplanacağı müteahhidin kendi sözleşme şablonunda yer alır. Alıcıların en sık para ve pazarlık gücü kaybettiği yer de tam olarak bu maddelerdir.

İmzadan önce incelenmesi gereken belgeler: prospektüs, tapu sicili, KRS

Prospektüs, sözleşmenin karşılaştırıldığı referans belgedir. Sözleşme prospektüsle çelişirse veya prospektüs size hiç verilmediyse, kanun alıcıya sözleşmeden dönme hakkı tanır. Bu yüzden prospektüsü noter randevusundan önce okumak gerekir.

Prospektüste ve eklerinde şunları kontrol edin:

• müteahhit şirketin bilgileri ve daha önceki projeleri;
• tapu sicil numarası, arsanın sahibi ve üzerindeki yükler;
• yapı ruhsatı (pozwolenie na budowę) ve kesinleşip kesinleşmediği;
• inşaat takvimi ve emanet hesabının türü;
• dairenin ve ortak alanların iç mekân standardı;
• imar planı ve çevrede planlanan yeni yapılar.

Bazı bilgileri kendiniz de doğrulayabilirsiniz. Tapu sicilinin güncel içeriği Elektroniczne Księgi Wieczyste sisteminde ücretsiz görüntülenebilir. Özellikle IV. bölüme bakın: inşaatı finanse eden bankanın ipoteği varsa, bu bankanın dairenizi ipotekten ari olarak ayırmaya onay verdiğini gösteren belgeyi isteyin. Müteahhit şirketin kayıtları, şirketi kimin temsil ettiği ve tasfiye ya da iflas kaydı olup olmadığı Krajowy Rejestr Sądowy (Ulusal Mahkeme Sicili) arama sisteminde görülür. Kontrol listesinin tamamını Polonya'da müteahhit nasıl kontrol edilir rehberimizde bulabilirsiniz.

Sözleşmenin kritik maddeleri: kontrol tablosu

Müteahhitlerin sözleşme şablonları farklıdır, ancak alıcının güvenliğini hemen her projede aynı maddeler belirler. Taslağı okurken aşağıdaki tabloyu kullanın.

Metrekare maddesini ayrıca dikkatle okuyun. Ölçülen alan neredeyse her zaman projedekinden farklıdır; iyi bir sözleşme alanın ne kadar değişebileceğini, fiyatın nasıl yeniden hesaplanacağını ve hangi farktan sonra alıcının masrafsız vazgeçebileceğini yazar. Teslim standardının genellikle neleri kapsadığını Polonya'da stan deweloperski ve tadilat maliyeti yazımızda anlattık.

Sözleşme cezaları (kary umowne): iki taraf için de dengeli mi

Kary umowne (sözleşme cezaları), şablonların en az dengeli olabildiği bölümdür. Kanun, sözleşmede taraflar için faiz ve cezaların belirtilmesini ister, ancak tutarları ve işleyişi müteahhit önerir.

Bu bölümü okurken kendinize şu soruları sorun:

• Müteahhidin teslimdeki veya mülkiyet devrindeki gecikme için ödeyeceği ceza, sizin geciken bir taksit için ödeyeceğiniz faizle kıyaslanabilir mi?
• Ceza hangi günden itibaren işler: sözleşmedeki tarihten mi, yoksa müteahhidin kendine ayırdığı ek bir süreden sonra mı?
• Cezanın bir üst sınırı var mı ve gecikme süresince ödediğiniz kira gibi cezayı aşan zararları talep edebilir misiniz?
• Siła wyższa (mücbir sebep) ne kadar geniş tanımlanmış? Taşeron gecikmeleri, resmî kurum kararları veya olağan hava koşulları da buna dahilse, gecikme cezası pratikte hiç işlemeyebilir.
• Kanunun size masrafsız dönme hakkı verdiği durumlarda sözleşme sizden ücret talep ediyor mu?

Şablonlardaki bazı maddeler niedozwolone postanowienia umowne (tüketiciyi bağlamayan haksız şartlar) sayılabilir. Ancak bir maddenin haksız olup olmadığı hukuki bir değerlendirmedir. Cezalar açıkça tek taraflıysa veya mücbir sebep çok geniş tanımlanmışsa, itirazlarınızı imzadan önce müteahhide yazılı olarak iletin ve taslağı bir avukata gösterin.

Fiyat, KDV, ödeme planı ve emanet hesabı

Sözleşmedeki fiyat KDV dahil fiyattır. Polonya KDV kanununa göre müteahhitten alınan yeni daire, 150 m²'ye kadar kullanım alanı için %8, bunun üzerindeki kısım için %23 KDV'ye tabidir. Ayrı bağımsız bölüm olarak satılan otopark yeri veya depo genellikle %23 oranındadır. Müteahhitten alımda PCC (medeni hukuk işlemleri vergisi) ödenmez; ikinci el piyasada bu vergi piyasa değerinin %2'sidir.

Ödemeler yalnızca sözleşmede belirtilen emanet hesabına yapılmalıdır. Açık emanet hesabında banka parayı müteahhide inşaat aşamaları tamamlandıkça, kapalı hesapta ise ancak mülkiyet devrinden sonra aktarır. Ödemeler ayrıca müteahhit veya bankanın iflası durumuna karşı Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny tarafından yönetilen Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Müteahhit Garanti Fonu) ile korunur.

Fiyatı kabul etmeden önce piyasayla karşılaştırın. NBP verilerine göre 2026'nın II. çeyreğinde Varşova birinci el piyasasında ortalama talep fiyatı 18.488 PLN/m², ortalama işlem fiyatı ise 16.783 PLN/m² idi. Belirli bir semt için noter senetlerinden alınan Wola ve diğer semtlerdeki RCN işlem fiyatlarına bakmak daha faydalıdır. Fark büyükse, Varşova'da müteahhitle fiyat pazarlığı rehberimiz pazarlık payının nerede olduğunu gösterir.

Konut kredisiyle alıyorsanız, ödeme planı bankanın kredi dilimleriyle uyumlu olmalıdır. Örnek: 1.032.000 PLN fiyatlı bir daire (RCN'ye göre Wola'da birinci el medyan fiyat), %20 peşinat yani 206.400 PLN ve 25 yıllık 825.600 PLN kredi için eşit taksit, yaklaşık %6 tipik faizle (1.11.2026 tarihli oranlar) ayda yaklaşık 5.319 PLN olur. Kendi hesabınızı konut kredisi hesaplayıcısında yapabilirsiniz.

Süreler, teslim muayenesi ve sözleşmeden dönme hakkı

Sözleşmede iki ayrı ve belirli tarih olmalıdır: inşaatın bitişi ve mülkiyetin devri. Müteahhit mülkiyeti sözleşmedeki tarihte devretmezse, kanun alıcının ek bir süre vermesine ve bu süre de sonuçsuz geçerse sözleşmeden dönmesine izin verir.

Odbiór (teslim muayenesi), mülkiyet devrinden önce yapılır ve bir tutanakla sonuçlanır. Fark ettiğiniz her kusuru tutanağa yazın. Müteahhidin bildirilen kusurlara yanıt vermesi ve bunları gidermesi için kanunda belirlenmiş süreler vardır; esaslı bir kusur varsa daireyi teslim almayı reddedebilirsiniz. Mülkiyet devrinden sonra da rękojmia (ayıplı mala karşı yasal sorumluluk) haklarınız devam eder.

Kanun, alıcının sözleşmeden dönebileceği durumları sayar; bunlar arasında şunlar vardır:

• sözleşmede kanunun zorunlu kıldığı unsurlar eksikse;
• sözleşmedeki bilgiler prospektüs veya ekleriyle çelişiyorsa;
• müteahhit prospektüsü teslim etmediyse;
• müteahhit ek süre verilmesine rağmen mülkiyeti zamanında devretmediyse.

Müteahhit de örneğin alıcı uyarılara rağmen taksitleri ödemezse veya teslim muayenesine ya da devir senedine gelmezse sözleşmeden dönebilir. Dönme durumunda ödenen tutarlar emanet hesabından iade edilir. Alımı krediyle finanse ediyorsanız, bankanın krediyi reddetmesi hâlinde sözleşmenin ve kanunun ne öngördüğünü notere sorun.

Yabancı alıcılar için: dil, izin ve oturum hakkı efsanesi

Polonya'ya yeni taşınan veya Türkiye'den yatırım yapan alıcılar için genel risklere birkaç pratik konu eklenir.

• Dil. Noter senedi Lehçe hazırlanır. Lehçeyi akıcı konuşmuyorsanız imza sırasında tłumacz przysięgły (yeminli tercüman) bulunmalıdır. Bunu noterle önceden ayarlayın ve taslağı tercümesiyle okumak için birkaç gün önce isteyin.
• İzin. AB dışı vatandaşlar, samodzielny lokal mieszkalny (bağımsız konut) satın almak için genellikle bakanlık izni almak zorunda değildir; arsalı bir ev almak ise farklı bir durumdur. Kendi durumunuzu rezervasyon sözleşmesinden önce notere teyit ettirin.
• Oturum izni. Polonya'da daire satın almak tek başına oturum izni (karta pobytu) hakkı vermez. Yatırım planınızı bu varsayıma dayandırmayın.
• Kredi. Bankalar yabancıların gelirini ve oturum belgesini kendi kurallarına göre değerlendirir; geçici oturum kartıyla kredi konusunu geçici oturum kartı ile konut kredisi yazımızda ele aldık.
• Sözlü vaatler. Manzara, yeşil avlu veya yanına bina yapılmayacağı gibi vaatler ancak sözleşmede veya prospektüste yazılıysa geçerlidir.

Adım adım: müteahhit sözleşmesini imzalamaya nasıl hazırlanılır

En fazla pazarlık gücüne noter senedinden önce, müteahhit satışı hâlâ isterken ve metin henüz kesinleşmemişken sahipsiniz. Pratik bir sıralama şöyledir:

1. Sözleşme taslağını, prospektüsü ve tüm ekleri imzadan birkaç gün önce isteyin, randevu günü değil.
2. Mülkün tapu sicilini ve müteahhidin KRS kaydını, ipotekler ve banka onayları dahil kontrol edin.
3. Sözleşmeyi prospektüsle madde madde karşılaştırın: alan, standart, tarihler, emanet hesabının türü.
4. m² fiyatını yalnızca başka fiyat listeleriyle değil, semtteki gerçek işlem fiyatlarıyla kıyaslayın.
5. Cezalar, mücbir sebep, proje değişiklikleri ve metrekare hesabı maddelerini okuyun.
6. Bankanızla veya kredi danışmanınızla ödeme planının kredi dilimlerine uyduğunu teyit edin.
7. İtirazlarınızı müteahhide yazılı iletin ve yalnızca fiyatı değil, somut maddeleri de pazarlık edin.
8. Taksa notarialna (noter ücreti) tutarını noterle netleştirin, gerekirse yeminli tercüman ayarlayın ve tartışmalı maddeleri bir avukata gösterin.
9. İmzada nihai metni okuyun, kararlaştırılan değişikliklerin yapıldığını ve emanet hesabı numarasını kontrol edin.

Noter masrafları konusunda: azami noter ücretleri yönetmeliği yalnızca bir üst sınır belirler, bu nedenle ücret pazarlığa açıktır ve üzerine %23 KDV eklenir. Müteahhit kanununa göre müteahhit sözleşmesinin noter masraflarını müteahhit ve alıcı eşit olarak paylaşır.

NAWROCKI Real Estate müteahhit sözleşmesinde nasıl yardımcı olur

NAWROCKI Real Estate, Varşova'da yeni konut alımında alıcı temsilcisi olarak çalışır. Birçok müteahhidin tekliflerini aynı anda karşılaştırır, projedeki m² fiyatını semtteki gerçek noter işlemleriyle (RCN) kıyaslarız. Umowa deweloperska ve bilgilendirme prospektüsünü okur, dikkat gerektiren maddeleri gösterir ve müteahhitle fiyat ile koşulları pazarlık ederiz.

İmzadan sonra ödeme planını takip eder, mülkiyet devrinden önce de odbiór techniczny (teknik teslim muayenesi) sürecinde yardımcı oluruz. Birlikte çalıştığımız projelerin çoğunda ajans ücretini müteahhit öder, bu nedenle hizmet alıcı için genellikle ücretsizdir; farklı bir durum varsa bunu çalışmaya başlamadan önce söyleriz. Hukuki veya vergisel görüş gerektiren konularda ayrıca bir noter, avukat veya vergi danışmanına başvurmanızı öneririz.

Elinizde bir sözleşme taslağı varsa veya henüz proje seçiyorsanız, bizimle iletişime geçin; noter masasına oturmadan önce sözleşmeyi ve prospektüsü birlikte inceleyelim.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal danışmanlık niteliği taşımaz. Karar vermeden önce bir noter, avukat, vergi ya da kredi danışmanına başvurun.

Kaynaklar

• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ISAP)
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości
• Krajowy Rejestr Sądowy — wyszukiwarka podmiotów
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ISAP)
• Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP)