NOHO ØNE

Noho Investment

Pokaż na mapie

Powierzchnia

50–400 m²

Pokoje

1–4

Cena

от 2 150 000 zł

Za m²

43 000 zł/m²

Rozbiór transakcji

Chcą

43 000 zł/m²

cennik dewelopera

Płacą realnie

20 734 zł/m²

300 transakcji obok

+ remont

46 500 zł/m²

43 000 + 3500 remont

Rynek wyjścia

24 086 zł/m²

258 wtórnych · górna półka

Negocjacja do rynku

51.8%

Do 20 734 zł/m² — tyle płacą za podobne obok

Zostaje do rynku

-1 120 700 zł

-48.2% na zainwestowanym, przy 50 m²

Scenariusz: kupić w cenie dewelopera, wykończyć i sprzedać jako nowe — po górnym poziomie rynku wtórnego obok (nie po medianie starego zasobu). Nie zakładamy wzrostu: bufor ma być w cenie zakupu, nie w nadziei. Konkretne mieszkanie może odbiegać: piętro, widok, układ.

Realne transakcje w okolicy

wiarygodność: wysoka

Cena tej inwestycji

43 000 zł/m²

Mediana transakcji obok

20 425 zł/m²

Różnica

+111%

160 transakcji w promieniu 500 m z ostatnich 2 lat. Połowa mieści się w 19 320–21 135 zł/m². Ceny zindeksowane do dziś wg realnej dynamiki dzielnicy.

Cel negocjacji

Cena powyżej rynku. Żeby trafić w rynek — wynegocjuj 52.5% (do 20 425 zł/m²). Żeby wejść poniżej rynku — 55.1% (do 19 320 zł/m²).

Liczymy od tego, ile realnie płaci się za podobne mieszkania obok. Nie obiecujemy wzrostu — w 2025 rynek stoi, więc bufor musi być w cenie zakupu.